智通財經APP獲悉，大摩發布研究報告稱，將港鐵公司(00066)評級由“與大市同步”降至“減持”，預計其盈利只能緩慢恢複到2018年水平，鐵路利潤率也不會有明顯恢複，目標價由39港元下調至37港元。公司票價由2019下半年起便未再被上調，並在2022年跌1.85%，同時工資及水電費分別較2018年升8%/19%，于2021年與免稅店簽的合約一樣相對2018年有大幅折扣。
該行指出，港鐵由2011-20年的年度物業發展利潤平均爲30億港元，但因“柏傲莊III”延期完工，預計今年將只有10億港元，而公司預計在2023-25年多于200億元的年度資本支出，也暗示着負數的自由現金流及杠杆和利息支出的上升。另下調公司2023年每股核心盈利預測51%至1.06港元，但上調2024年預測3%至2.63港元，以反映物業發展盈利延期進賬、更低的鐵路及零售利潤，以及更高的利息支出。