FX168財經報社(香港)訊 中國採取不同於美國的復甦政策，量化寬鬆的刺激政策下，房市成爲資產市場關注的重要領域。中國下調抵押貸款利率，旨在刺激買房消費情緒，但誰曾想，當前市場涌現的是“提前還貸潮”，威脅銀行的盈利，卻尚未給房市困局帶來有意義的提振。
自去年以來，中國一直在降低抵押貸款利率以提振垂死的房地產市場的銷售，但迄今爲止的主要結果只是家庭急於提前還清現有抵押貸款，這可能會擠壓銀行的收入利潤。
分析師估計，自去年初銀行開始降低借貸利率以來，已有近7000億美元的抵押貸款，接近中國未償貸款總額的1/8已經預付。
抵押貸款持有人因過去幾年承擔的較高利率而感到負擔過重，他們正在動用個人儲蓄或根據旨在購買大件商品，或開展新業務的刺激計劃獲得低息貸款。
但它也突顯出，儘管最近的數據顯示市場正在復甦，但抵押貸款利率下調和其他措施如何幫助中國步履蹣跚的房地產行業受到需求下滑和主要開發商現金緊縮的打擊方面，迄今都尚未實現有意義的復甦。
分析師預計，復甦只會在今年下半年開始。
“從銀行的角度來看，提前還貸意味着資金還給了銀行，並可能有助於爲新的抵押貸款提供資金，但問題在於購買情緒不佳，”上海E-house China Research and Development Institution分析師Yan Yuejin向市場解釋道。
目前對購買新房的興趣與前幾年過熱的房地產市場形成鮮明對比，當時中國將抵押貸款利率維持在高位，旨在冷卻投機活動。
花旗集團銀行業分析師Judy Zhang表示，在2017年第四季度至2022年第一季度期間，以5.26%至5.72%的相對較高利率，發放約17.7萬億元人民幣，約合2.6萬億美元的抵押貸款，幾乎佔當前未償還總額的一半。
然而，在開發商之間的流動性危機導致房價和銷售陷入螺旋式下降之後，2022年年中，中國開始降低基準抵押貸款利率，以支撐房地產需求。
中國抵押貸款數據提供商Rong360在1月份的一項調查顯示，12月份首次購房者的平均抵押貸款利率爲4.16%，同比下降137個基點，是自2015年開始調查以來的最低水平。
Zhang估計，去年預付抵押貸款總額爲4.68萬億元人民幣，而根據央行數據，中國截至2022年底的未償還抵押貸款總額爲38.8萬億元人民幣。
他在最近的一份報告中寫道，高利率抵押貸款可能會持續大量提前還款，在最壞的情況下，中國銀行今年的收益最多會減少5%。
據當地媒體報道，一些銀行試圖通過增加繁文縟節和放慢申請處理速度，藉此遏制預付款潮，迫使一些借款人等待數月才能獲得批准。
路透社引述一家商業銀行北京分行的銀行家表示，約有20%的現有客戶申請了預付抵押貸款，他所在的銀行將審批流程延長至半年左右。
穆迪銀行業分析師Nicholas Zhu表示，提前還款的熱潮一直持續到今年，股票和債券等投資回報前景黯淡也鼓勵現金充裕的借款人償還債務。他預計這種去槓桿化會削弱對房地產市場的信心，而房地產市場已經受到流動性危機和銷售下滑的嚴重影響。
據中國媒體消息，當局已對預付款項的增加表示擔憂，2月中國央行和最高銀行業監管機構與銀行會面，討論解決這一問題的方法。據報道，監管機構表示，他們將加大對濫用商業和消費貸款行爲的調查和處罰力度。
儘管如此，中國可能希望避免進一步激怒購房者。監管部門表示，銀行不應對符合條件的房主提前還貸設置限制，並應保護銀行客戶的合法權益。
簡單總結邏輯來說，即：寬鬆政策推行 > 下調抵押貸款利率 > 購屋者提前還貸 > 威脅銀行盈利 > 未提振買房熱潮 > 賠了夫人又折兵
貸款組合
據瑞銀數據，1月份新增人民幣貸款中，中長期企業貸款3.5萬億元，同比增加1.4萬億元，而中長期家庭貸款下降70%至223.1億元。
瑞銀證券中國利率策略師Mary Xia在2月13日的一封電子郵件中表示：“1月貸款組合顯示增長仍然主要受供給側政策支持的推動，需求側的反彈仍有待驗證。”
她補充說，企業貸款的強勁反映了監管機構在敦促銀行擴大新增銀行貸款，包括開發商融資，以及政策性銀行對基礎設施項目的持續信貸支持方面的努力，而中長期家庭貸款仍然低迷，主要是由於房地產銷售疲軟，以及提前償還抵押貸款也可能起到一定作用。
雖然貸款增加通常會導致壞賬增加，但資產質量對分析師來說仍然沒有問題。根據中國銀保監會的數據，2022年第四季度末，中國商業銀行的不良貸款總額進一步下降至1.63%，而貸款損失的緩衝率仍保持在200%以上。
建銀國際證券駐香港的銀行業分析師Lawrence Chen在2月22日的一份報告中表示：“我們預計2023年信貸質量將逐步改善，因爲經濟活動復甦後銷售額回升可能會提高企業償付能力。”