FX168財經報社(香港)訊 美聯儲主席鮑威爾面臨一個艱難的經濟題，鷹派加息存在之際，阻礙着美國房市購屋率。美國市場在新冠疫情期間，許多消費者善加利用30年期固定利率貸款的平均成本觸及2.8%低點，涌入房市佈局。但鮑威爾採取緊縮政策後，房市購屋率卻大降，呈現出抗通脹寸步難行，使得這條道路變得更爲艱難。
美國購屋貸款申請創近30年最低
過去一週，美國的抵押貸款利率上升，在通常是購房市場最繁忙的季節之前進一步抑制了負擔能力。房地美週四(3月2日)在聲明中表示，30年期固定貸款的平均利率爲6.65%，高於上週的6.5%。
很顯然，貸款利率變高，沒有消費者願意當傻瓜，在這個時候進行房市佈局。
自2023年初以來，借貸成本一直在波動。1月份利率有所回落，推動當月新房銷售增幅超過預期，但此後在過去4周內回升。這是有壓力的需求，購房貸款申請處於近30年來的最低水平。
Freddie Mac首席經濟學家薩姆·卡特爾(Sam Khater)表示：“現在利率正在上升，負擔能力受到阻礙，並使潛在買家難以採取行動，特別是對於現有抵押貸款利率低於當前利率一半的重複買家而言。”
買家面臨着比一年前高得多的利率，對於600000美元的抵押貸款，消費者每月需要支付3852美元，而近一年前爲2782美元。
“雖然1月份抵押貸款利率下降，讓許多買家希望負擔能力可能會提高，但他們再次上升，甚至可能在未來幾個月內再次達到7%，”Realtor高級經濟學家喬治·拉蒂烏說。
鮑威爾抗通脹寸步難行：大多數美國抵押貸款利率“新冠前鎖定低點”
根據抵押貸款技術和數據提供商Black Knight 的數據，超過40%的美國抵押貸款起源於2020年或2021年，當時大流行將借貸成本推至歷史低位，並引發了再融資熱潮。
這對所有鎖定低息貸款的房主來說是個好消息，但對美聯儲來說可能不是那麼好，因爲它試圖通過提高利率來給經濟降溫。
Black Knight指出，幾乎1/4的抵押貸款是2021年到期的。那一年，30年期固定利率貸款的平均成本觸及2.8%的低點。另有18%的房屋貸款來自上一年，也就是大流行病爆發的那一年。
這些數字說明了美聯儲面臨的一個障礙，即以幾十年來最快的速度加息以抑制通脹。
隨着信貸變得更加昂貴，貨幣緊縮的一種方式是抑制消費者需求。這對現在的房地產市場產生了影響，因爲新買家必須支付7%或更多的費用。但絕大多數美國房主擁有固定抵押貸款，大多比現在的現行利率便宜得多。那些在大流行病中進行再融資的人已經鎖定了未來幾十年的額外購買力。
當更多的美國人擁有浮動利率的抵押貸款時，情況就不同了。在本週的一份報告中，瑞銀經濟學家估計，浮動利率債務在美國抵押貸款中的份額已從2006年約40%的峯值縮減至約5%，家庭信貸利率更高”，他們寫道。
儘管如此，即使向固定利率抵押貸款的轉變使美聯儲的反通脹運動更加艱難，也有明顯的好處。
美聯儲上一次以可比的加息幅度是在2000年代中期，當時可調利率抵押貸款很普遍。結果是房地產市場崩潰，不久之後世界經濟也崩潰了。