FX168財經報社(香港)訊 美聯儲主席鮑威爾的鷹派陣營強勢壓制下，美國利率飆升已經創下歷史記錄，住宅市場可能已經凍結。隨着美國房地產價值下跌，利率上升擠壓借款人。美國債券投資公司太平洋資產管理(PIMCO)指出，旗下房東拖欠17億美元的辦公室抵押貸款，違約爆雷近在眼前。
美國房產市場近年來幾乎沒有自由落體，這要歸功於超低利率，允許房主鎖定在可預見的未來處於低利率，即使這意味着有抱負的新房主仍然被無限期地拒之門外，而這個市場從未像現在這樣難以負擔。高利率，壓得散戶與大機構喘不過氣。
儘管住宅市場可能相對不受利率飆升的不利影響，但對於商業房地產市場來說卻並非如此，因爲較高或較低利率的影響會被傳遞快多了。這也是爲什麼，商業地產行業正在經歷前所未有的痛苦。
最近的一個例子是位於百老匯1601號的標誌性時代廣場皇冠假日酒店破產，ZeroHedge在兩個月前文章指出，據報道該地址約有88000平方英尺，或45%的辦公空間空置，迫使業主Vornado Realty Trust對該物業進行了大筆投資。
(來源:ZeroHedge)
“這是新冠疫情後居家工作革命之後，倒下的第一塊主要商業房地產多米諾骨牌嗎？”
“答案顯然是肯定的，而且隨着利率每天都在持續上升至數十年的高位，商業房地產的頭痛只會增加。”
快進到當前，彭博社指出，PIMCO控制的一家寫字樓房東拖欠7棟建築的約17億美元抵押票據，“這是隨着房地產價值下跌和利率上升擠壓借款人，該行業痛苦加劇的跡象”。
這些建築位於舊金山、紐約、波士頓和新澤西州澤西城，歸Columbia Property Trust所有，該信託於2021年被PIMCO管理的基金以39億美元收購。抵押貸款有浮動利率債務，隨着去年利率飆升，導致每月還款額增加。
“與大多數寫字樓所有者一樣，我們正在應對我們的資產類別和客戶羣目前面臨的獨特且前所未有的挑戰，” Columbia Property Trust發言人Justina Lombardo在聲明中表示。
“我們已經與我們的貸方，就我們更大的國家投資組合中7處房產貸款重組進行接觸。我們期待一個協作過程產生深思熟慮的解決方案，以反映當前的市場狀況並最好地服務於所有利益相關者的利益。”
針對這些辦公室的更多詳細信息，即：根據2021年的數據，建於1964 年650 California St.的舊金山大樓，是投資組合中最有價值的房產，價值4.79億美元。其他物業包括曼哈頓229 W. 43rd St.、245-249 W. 17th St.和315 Park Ave. South、舊金山的201 California St.、波士頓的116 Huntington Ave.和澤西市的95 Christopher Columbus Drive。
(來源:ZeroHedge)
近年來，由於新冠大流行期間遠程工作的興起，以及最近的裁員熱潮，美國的辦公室，尤其是設施較少的老建築，一直在努力留住租戶。據Green Street稱，自2020年3月大流行病爆發以來，這些房產的價值已經下跌20%。
根據爲部分債務提供資金的4.85億美元CMBS貸款文件，Columbia Property Trust擁有的7座建築物在2021年估價爲22.7億美元。高盛、花旗集團和德意志銀行爲最初的近19億美元債務提供了資金。
兩週前，洛杉磯市中心最大寫字樓房東的母公司Brookfield Corp.因美國第二大城市中心對辦公空間的需求減弱，而拖欠與兩棟建築相關的貸款，兩週後公司違約。
一份文件顯示，這兩處違約的房產屬於名爲Brookfield DTLA Fund Office Trust Investor的投資組合，分別是擁有4.65億美元貸款的Gas Company Tower和擁有約2.9億美元債務的777 Tower。該基金經理在2022年11月警告說，它可能面臨喪失抵押品贖回權的財產。
(來源:ZeroHedge)
據巴克萊分析師稱，可比辦公樓的價值已大幅下跌。自大流行病使遠程工作變得更加常規以來，全國各地的辦公室空缺都在增加。仲量聯行報告顯示，2022年第四季度洛杉磯中央商務區空置率爲22.7%。
正如彭博社報道的那樣，Brookfield可以選擇延長與Gas Company Tower相關的貸款期限，但選擇不這樣做。該公司最新提交的文件稱，它還選擇不獲得777 Tower房產貸款所需的利率保護，這相當於違約事件。
根據2022年11月提交的文件，Brookfield DTLA投資組合的擔保債務總額爲22.8億美元。其他債務到期的建築物，包括Wells Fargo Centers North Tower在10月份到期的5億美元債務，以及Wells Fargo Centers South Tower在11月到期的2.63億美元。
這些建築物有大約18億美元的浮動利率債務，通常用利率衍生品對衝，隨着美聯儲提高利率，這可以轉化爲增加的支付。
根據布魯克菲爾德提交的文件，貸款人沒有取消這兩處房產的贖回權，也沒有行使他們可用的其他補救措施。1月，在業主Coretrust Capital Partners拖欠與該物業相關的貸款後，Oaktree Capital Management奪取這座以爲電視連續劇LA Law中的主辦公室提供外景而聞名的大樓控制權。
儘管如此，根據Trepp數據指出，儘管最近與辦公室相關的違約有所增加，但辦公室商業抵押貸款支持證券的拖欠率仍然相對較低，1月份僅爲1.83%。如果美聯儲繼續其政策，它不會在那裏停留太久。
