FX168財經報社(香港)訊 中國貫徹“房住不炒”的政策基調，房地產行業的低迷，對中國整體經濟成果和地方政府財政構成嚴重擔憂。自2022年初以來，政府已採取措施挽救該行業。但此時出最難的一道申論題，即政策努力能否在不引發新一輪房價上漲的情況下振興中國房地產行業、對中國後疫情時代的經濟復甦和長期增長有何啓示？
中國政策引發的危機
自1998年中國啓動以市場爲導向的住房改革以來，房地產行業一直是中國經濟增長的主要驅動力。儘管政府估計該行業對中國GDP的貢獻在2022年達到13-14%，但一些經濟學家認爲，該行業對中國經濟增長的貢獻爲17至29%。
中國通過與住房部門的多個參與者，包括購房者、開發商、金融機構、建築材料供應商、承包商和各種服務提供商建立聯繫，對經濟產生更廣泛的影響。更重要的是，地方政府財政嚴重依賴蓬勃發展的當地房地產行業。
自1990年代後期以來，儘管房價起伏不定，但中國的房地產業發展迅速。2010年，中國50個主要城市的平均房價收入比達到12.5，高於瑞銀2022年調查的全球25個大城市中的23個，包括紐約、倫敦和東京。
除了對負擔能力的擔憂外，中國還注意到潛在的房地產泡沫和相關的金融風險，並已啓動多輪監管措施以穩定房價。其中包括2010年和2016年的住房購買限制，以及2016年的價格和消費貸款限制。
新加坡國立大學高級研究員Sarah Y. Tong、新加坡國立大學東亞研究所研究員Zhou Na，以及新加坡國立大學研究員Li Yao聯合撰寫的評論文章中提到：“從長遠來看，預計中國將繼續努力更好地對該行業進行監管，以穩定房價和市場預期。中央重申住房是用來住的，不是用來炒的。”
限制開發商融資
2020年，中國開啓新一波調控緊縮，令房地產市場在2016年以來表現平平的情況下受到衝擊。尤其是2020年8月的“三條紅線”政策，嚴重製約了開發商的融資能力。它根據開發商的財務狀況，包括資產負債率、淨負債率和現金對空頭負債率，對開發商每年增加的有息負債設置了嚴格的限制。
房地產市場受到這些措施的嚴重打擊，2021年9月，政府跟蹤的70個城市的房價停滯甚至下跌。住房領域的困難一直持續到2022年，總銷售額比2021年下降了24.3%，房地產開發商的投資下降了10%。儘管北京、深圳等一線城市房價偶有上漲，但二三線城市房價依然低迷。
被推到崩潰的邊緣
開發商前期的快速擴張和過度借貸，加上政府對融資的限制措施，將房地產行業推向了崩潰的邊緣，導致開發商的經營和財務困難日益嚴重，項目暫停和普遍抵制抵押貸款還款。
房地產行業的停滯也加劇了長期以來依賴土地出讓收入的地方政府的財政風險。2016年至2019年間，此類轉讓費佔地方政府收入的28%至42%。
在新冠大流行期間，隨着稅收下降，這一數字進一步上升至約45%。按價值計算，2022年地方政府土地出讓收入同比下降23.3%，原因是房地產市場舉步維艱，進一步削弱了地方政府的財政態勢。
地方政府救助房產行業
在中央政府重點控制價格飆升和融資槓桿上升風險的同時，中國城市制定了地方性政策以緩解當地的負面衝擊。
2022年初以來，300多個城市出臺了樓市支持措施，包括放寬各類限購措施。北海將家庭購買二套房的最低首付款從60%降低到40%。各城市還將住房相關配套措施納入養老、生育、人才引進等其他領域的一攬子政策。
在鄭州，鼓勵老年人在城裏與子女或親戚同住，使後者有資格額外購買住房。在出現停工和抵制的城市，地方政府設立專項資金和部門幫助化解危機。
中國城市將以不同的速度恢復
2022年11月中國二十大後，領導層重申了房地產行業的重要性，並致力於穩定房地產市場。12月下旬，政府宣佈16條救助計劃，該計劃於2023年1月生效以支持該行業。
該一攬子計劃爲資金緊張的開發商制定了個人住房貸款和融資措施的新規則，例如暫時放寬對銀行貸款的限制。此外，如果城市房價連續三個月或更長時間下跌，它還賦予城市調整最低貸款利率或取消家庭首次購房限制的自主權。
中國房地產行業的快速擴張爲經濟做出了巨大貢獻，但房地產行業也存在諸多問題，例如房價飛漲、地方政府過度依賴土地出讓收入、財務槓桿不透明且高企、利息負擔過重等。
2021年以來低迷的房地產市場給開發商、地方政府和購房者帶來了額外的挑戰。短期內，2022年底以來的政策調整可能會對城市產生不同程度的影響。對於大灣區等人口流入和經濟復甦強勁的城市，房地產市場將出現快速復甦。對於其他城市，尤其是三四線城市，經濟復甦和相關的房地產反彈可能需要更長的時間才能實現。
房價長期下降有效
經紀商MarshMcLennan分析文章中提到，從長遠來看，預計中國將繼續努力更好地對該行業進行監管，以穩定房價和市場預期。中央重申住房是用來住的，不是用來炒的。它強調其致力於支持家庭購買他們的第一套公寓和第二套公寓以進行升級，儘管仍然缺乏具體的政策工具。
一個明顯的政策選擇是徵收房產稅，包括上海和成都在內的幾個城市已經進行了試點。
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此外，隨着中國人口在2022年開始減少，未來幾十年老齡化將加速，整體住房需求將很快下降，土地出讓收入將無法維持地方財政，中國的城市化率也意味着住房需求的下降。
2022年總體城鎮化率爲65.22%，而其他國家的經驗表明，當城鎮化率達到60%時，房地產行業的增長將放緩，住宅投資和房價都會下降。