FX168財經報社(北美)訊 週五(2月17日)，美國商業抵押貸款債券的銷售量急劇下降，同比暴跌約85%，原因是利率上升削減了貸款量，潛在違約風險嚇壞了投資者。
根據彭博社的數據，美國今年迄今爲止僅發行了約42.7億美元的債券，低於去年同期的293.8億美元。投資者將此歸咎於美聯儲激進的加息行動，這使得借款人的再融資成本更高。更高的利率有效地提高買家的價格來減少房地產的銷售。
目前的經濟環境爲最近辦公樓和零售物業領域的一系列違約不斷增加壓力，這使得債券購買者更加謹慎。本週，彭博社報道稱，洛杉磯市中心最大寫字樓房東的母公司布魯克菲爾德公司拖欠與兩棟建築相關的貸款，而不是因空間需求下降而爲債務再融資。與此同時，與美國前總統特朗普在曼哈頓華爾街40號的大樓有關的貸款被列入貸款人觀察名單。
聯合國聯邦信用合作社首席投資官Chris Sullivan表示：“違約風險已經增加，如果利率上升和經濟放緩，問題可能會更加嚴重。所以，我認爲謹慎和小心的做法是合適的。”
隨着美聯儲開始認真加息，從2022年下半年開始，隨着房地產市場活動放緩，貸款量下降。
根據抵押貸款銀行家協會的數據，與前一年相比，去年商業房地產貸款（通常被重新打包爲商業抵押債券的基礎債務下降了 10%，從8.91億美元降至8.04億美元。該貿易組織預計2023年商業抵押貸款將進一步下降15%，至6.84億美元，再次削減可證券化和出售的貸款數量。
保險資產管理公司Conning & Co結構性產品主管Paul Norris表示：“一切都被凍結了，所以沒有原材料可以進行商業抵押支持證券的交易（CMBS）。”
在過去的幾周裏，只有少數交易完成了。銀行甚至在交易結構上變得富有創意，以試圖吸引投資者。上週，由德意志銀行牽頭的一個貸方集團爲商業抵押貸款支持證券定價，總額爲7.655億美元，期限爲5年，這在一個傾向於出售長期債務的市場中是一個反常現象。
Paul Norris表示：“現在很難將新交易推向市場，因爲房地產市場沒有發生任何事情，沒有人願意爲他們的建築物再融資，由於不確定性，買家和賣家之間的期望存在巨大差距。”
可以肯定的是，根據彭博的數據，CMBS指數的表現一直優於更廣泛的投資級債券市場，今年迄今上漲1.14%，而後者的漲幅爲0.85%。
資本化率
美聯儲的加息週期也導致資本化率上升，這是一種類似於債券收益率的衡量標準。最近這些數字一直在上升，因爲房地產價值一直在下降，抑制了交易量。
巴克萊銀行CMBS策略師Lea Overby說：“如果可以的話，沒有人願意承受損失。根據 Green Street 的數據，美國商業地產價格在202年下跌了13%。但由於通脹持續居高不下且失業率處於低位，美聯儲可能不得不維持加息更長時間。如果經濟衰退的風險變得更加嚴重，那對商業房地產市場來說將是艱難的。”
在今年餘下的時間裏，巴克萊銀行估計CMBS的發行量將保持在較低水平。到2023年，該銀行預測將有25萬億美元的代理債務，這是由多個資產支持的債券。它預計將有45萬億美元的單一資產、單一借款人債券或由單一財產抵押支持的證券。“市場需要學習如何在這種新的利率制度下運作，並就應該在何處定價達成共識，市場越早意識到這是新的現實就越好。”