1月20日至2月1日，中原建業（09982）股價迎來新一輪大幅反彈。近6個交易日內，股價由0.65港元上漲至0.93港元，期間最高漲幅達到43.1%。2022年10月，中原建業股價一度下探至0.5港元的曆史低點，如今回過頭來看，當時的股價區域已成“黃金底”。
據智通財經APP了解，中原建業本輪股價上漲的“催化劑”，來自公司于1月10日發布的一則公告。中原建業在公告中披露，于2023年1月10日，公司于河南省鄭州市《只有河南‧戲劇幻城》成功舉行了集中簽約儀式暨合作夥伴答謝會。于會上，集團共計集中簽約達27個項目，預計總合約建築面積354.43萬平方米。
27個項目中框架協議項目24個，預計總合約建築面積330.34萬平方米。其中，政府代建項目6個，預計總合約建築面積152.48萬平方米，占總簽約項目預計合約建築面積的43%；河南省外項目3個，預計總合約建築面積29.12萬平方米。其余3個項目爲正式代建協議項目，預計總合約建築面積24.09萬平方米，均爲河南省內商業代建項目。
中原建業一口氣簽約27個項目，爲公司未來業績增長注入一劑“強心針”，令投資者擡高了對公司的成長預期。同時還有一個不可忽略的要點，即市場開始重新重視對房地産代建企業的關注。
其背後的主要邏輯是，隨着房地産行業步入管理紅利時代，傳統的房地産發展邏輯發生轉變，房地産代建業務作爲房地産生態鏈轉型中的一種重要模式，以“輕資産、不受資本驅動、低杠杆、不依賴融資、高利潤率、抗周期性”等特性助力房地産市場健康發展，具備長遠成長前景。
代建模式優越性鑄就高增長投資標的
中原建業是房地産代建市場的代表企業，長期受益于代建業務的發展，因而是評估房地産代建模式優勢的優質藍本。
據智通財經APP了解，中原建業是建業地産（00832）旗下子公司，專注房地産代建業務。2015年6月建業地産集團開始發展房地産代建業務，作爲集團“新藍海戰略”的一部分，並2015年11月獲得首份房地産代建協議，由此開啓房地産代建業務。2016年中原建業正式成立，逐漸將房地産代建業務獨立發展，並加快推進輕資産項目戰略發展。時至2022年末，輕資産代建業務占到建業地産整體銷售業績的33.42%。
房地産代建業務之所以能夠實現輕資産運營，主要因爲這類企業是爲項目擁有人提供服務及創造價值。在房地産項目開發過程中，項目擁有人負責土地收購成本以及項目開發及建造所需資金，房地産代建企業爲項目擁有人提供全面專業的解決方案，管理及優化整個房地産開發運營流程並以符合成本效益的方式開發優質物業。
以中原建業爲例，公司允許項目擁有人使用“建業”品牌推廣及銷售公司所管理開發項目的物業。利用知名“建業”品牌，在管房地産項目通常具有較高的質量標准且能夠實現銷售溢價，而項目擁有人有權從其投資的相關項目中獲得收益。
盈利模式方面，中原建業根據預先協定的條款向項目擁有人收取管理服務費，其通常包括：基于物業類型、位置、規模及價格水平的基礎管理服務費；及基于銷售表現的溢價管理服務費。
2020年，中原建業的在管項目數量及建築面積分別爲206個及2550萬平方米。根據中指研究院的資料，2020年中原建業在中國所有房地産代建公司中排名第二。按2020年爲項目擁有人出售的總建築面積計，公司的市場份額爲29.2%。
龐大的在管面積和高占比的市場份額背後，是中原建業業績持續快速增長。財報顯示，公司營收由2017年的3.1億元（人民幣，下同）逐年增長至2021年的13.01億元，期間增幅爲3.2倍；同期淨利潤從1.42億元，逐年增長至7.7元，期間增幅高達4.4倍。公司2021年的銷售淨利潤率達到了59.2%。
顯然，中原建業以輕資産房地産代建業務，在過去相當長的時間內展現出代建模式“高利潤率、抗周期性”的特點。其原因主要有二：其一是中小型房地産開發商面臨開發成本高、産品能力薄弱、品牌知名度低、利潤率下降等經營困境，因而不斷催生出房地産代建增量需求。另一方面，中原建業有着較高的盈利能力，主要是公司依托建業地産，輸出産品和“建業”品牌優勢，打造溢價空間。此外，在經營過程中，中原建業更注重利潤較高的商業代建，所有管理項目均由公司直接管理，壓低運營開支進一步提升盈利能力。
在財務上，與輕資産的業務模式，高成長、高盈利的業績表現對應的是負債端的“低杠杆”。中原建業2022年中期財報顯示，截至2022年6月30日，公司現金及現金等價物爲20.45億元，截至期內，公司已派發末期股息合共2.64億元。此外，中原建業在財報中表示，公司概無任何借款，維持于淨現金狀態，公司的資本負債比率爲0。
房地産代建市場天花板尚高
智通財經APP注意到，截至2月1日收盤，中原建業的股票市值爲30.27億港元，僅相當于2022年中期現金及現金等價物的1.48倍。目前，公司市盈率（TTM）爲4.22倍，靜態市盈率僅爲3.22倍，市淨率低至1.15倍。
以上數字表明，中原建業股價大漲之後估值仍不免有低估之嫌。當然，中原建業估值偏低並非一朝一夕形成，市場在2022年12月以前沒有急于做多公司股價，很大程度是在等一個“確定性”的信號。
據中原建業半年報，2022年上半年，國際形勢愈加複雜，世界經濟滯脹風險上升，國際形勢更趨複雜嚴峻，外部不穩定、不確定因素增加；國內疫情多發散發，需求收縮、供給沖擊、預期轉弱叁重壓力疊加，經濟壓力逐季加大。
外部環境的不確定性，給中原建業的業績增長帶來短期壓力。不過，隨着中國疫情管控措施的優化，房地産市場的營商環境預期向好，給了投資者加碼房地産企業的信心。1月10日，中原建業大規模簽約動向亦表明，市場需求複蘇，許多“項目擁有人”仍然傾向于選擇代建模式，再度激發了投資者對房地産代建企業投資價值的認可。
事實上，即使是2022年年中，中原建業對房地産代建市場的長遠發展也不悲觀。公司在財報中表示，2022年上半年，品牌房企開發體量收縮，城投大規模托底拿地；部分房企資金緊張，一些不良項目由缺乏開發能力的資産管理公司接管，這些變化將推動商業代建和資本代建的需求增長。政府代建方面，住建部在2022月2月提出了全年計劃籌集240萬套保障性租賃住房的目標，在新建棚戶區安置房數量逐步下降的趨勢下，保障性租賃住房將接替安置房爲政府代建規模穩步增長提供基礎。
據此展望房地産代建市場發展大勢，未來的成長前景仍可適當樂觀。根據中指研究院數據，中國房地産代建行業經曆了長期長期快速成長期。自2010年至2020年，中國房地産代建市場新簽合約項目的數量及建築面積的複合年增長率均分別超過24.0%。房地産代建行業的總收入在2019年達到91億元，2015年至2019年的複合年增長率爲34.9%，預期市場規模在2025年將達到317億元，2019年至2025年的複合年增長率爲23.2%。
放眼海外房地産市場，房企業務重心向後端服務和資産管理轉移將成爲大趨勢，據中指院披露，2021年國內代建行業規模滲透率爲4.8%，對標歐美市場20–30% 的滲透率，代建行業仍有較大發展空間。在多重需求驅動之下，代建正站在行業新“風口”之上。
微觀來看，爲抓住房地産代建市場發展機遇，中原建業有着清晰的戰略規劃。據智通財經APP了解，中原建業的發展策略是以河南省爲戰略重點，逐步擴張至“大中原”區域。2021年，公司正式啓動大中原戰略，目前已取得重大成果，先後成立山西、新疆、海南、天津四個省外城市公司。除河南省外，公司在管項目涵蓋多個省份，包括安徽、山西、陝西、河北、新疆、海南六個省和自治區。1月10日，公司新簽約的27個項目中，有3個來自河南省以外，表明公司的大中原戰略正在穩步推進中。
綜上所述，中原建業作爲一個低估值且具有業績高成長潛力的投資標的，未來可繼續爲投資者帶來更優質的回報。
