陽光房地產基金（0435.HK）宣布向羅守輝收購位於大角咀櫻桃街的西九匯。通告提及陽光買入價較估值低11%，但陽光是次交易將導致派息不增反減。早前領展房地產基金（0823.HK）收購新加坡項目有機會令派息增加，陽光收購就顯得相形見絀。
陽光以7.5億元買入西九匯，而物業在2022年年底估值為8.5億元，故售價較估值低11.9%，看似是成功執平貨。羅守輝更提供租金保證，由成交日至2024年6月底止的保證期間的總租金為4,731萬元。
然而，西九匯的每月租金收入為283.5萬元，全年租金收入為3,402萬元。假設未來一年租金收入不變，陽光收購西九匯的租金回報率為4.5厘，而陽光現有物業的租金回報率4.4厘。由於融資成本顯著上升，難以達致派息增加（yield accretive）。
西九匯增值有難度
陽光能夠以比較深的折讓執平貨，必然是商場項目先天缺陷就係細。西九匯商場面積不足6萬平方呎，較陽光現時擁有的上水中心、新都城一期、光華廣場還要細，限局了拓展租戶的可能性。一般來說，餐廳租戶承受租金能力較高，但西九匯食肆僅得兩間，卻有大量補習社及畫室的租戶，明顯是遷就商場項目先天缺陷的削足就履安排。
理論上，陽光可以透過進行資產增值計算，以引入更多食肆，達致提升租金收入的目的。然而，在滙豐中心及中銀中心上班的打工一族，其實大把午膳選擇，例如奧海城，大角咀舊區內亦是食肆處處，所以透過引入食肆這個如意算盤未必打得響。所以陽光是次䐟入物業，投資者只能期望賺取來自補習社及畫室的租金收入。
出租率有機會惡化
更重要的是，投資者要有心理準備西九匯的出租率有機會惡化。現時出租率僅90%，而今年就有超過30%樓面續租。理論上可以加租，但原有租客能否承受得到加租則是另一個問題。何況，西九匯還有物業代理這類租客，這類租客已經大打開口牌要求減租，甚至不再續租。所以西九匯出租率有機會惡化。
總括而言，陽光收購西九匯不能為投資者立即帶來派息增加，所以陽光現階段不值得投資者買入。
作者：Steven Cheung
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