據港交所文件，潤華生活服務集團控股有限公司（以下統一簡稱“潤華生活服務”）已通過港交所聆訊，中泰國際為獨家保薦人，另有消息傳出，潤華生活服務近日或有機會快速啟動招股發行程序。
若成功發行上市，這一家在山東省排位靠前的綜合性物業管理企業——潤華生活服務，將有機會成為港股醫院後勤服務第一股。
加上，近期的港股，無論在二級市場表現，或是IPO市場，都較前一個季度有顯著的復甦回暖。其中，內房股、內地物管股更成為了大反彈行情的中軸線，兩者板塊指數分別從最低點起算反彈約67.8%及78.3%，11月單月升幅雙雙創下了歷史新記錄。
背後的原因或來自於與兩大板塊密切相關的房地產行業政策發生了重大轉向。
在金融十六條發佈之後，國內對房地產（行業）的支持政策，正以一個前所未見的速度和密度在推出，短短30天的時間內，房地產政策端“四箭齊發”強勢託底，為行業軟着陸和困境反轉，甚至迎來回暖復甦再注入多管強心劑，大大提振了各方的投資信心。內房股、內地物管股這兩大港股板塊，先行一步的迅速修復至正常的估值範圍。
眼下，房地產市場尚未擺脱脆弱境地，距離真正的回暖尚需要時間和刺激，多方業內人士的分析觀點一致認為“開弓沒有回頭箭”，預期政策支持還沒到結束的時候，仍有後手可以值得期待，而從業績的角度表現的，過去一兩年的內房股、內地物管股業績或多或少會受到疫情管控舉措的影響，如今普遍已放開，居民生活、社會經濟均能逐漸迴歸至正常軌道，因此這兩者因行業探底回升而陸續出現業績反轉情況也是大概率的。
筆者認為，房地產行業在相對較長時間內經歷了包括情緒底、政策底、業績底、邏輯底等多重底部共振之後終於等來了真正的轉折點。而物業管理企業，相對於房地產開發商來説，由於使用的是輕資產發展模式，因而在週期底部所遭遇的風險更低，並且業績彈性或更高，站在長期來看，由於滲透率與集中度處於較低位置，其未來發展空間、增長速度及確定性均遠高於後者，所以對於同樣站立在底部的兩者來説，內地物管股的長期投資價值或會更優。
在前兩三年整個房地產行業處於較為正常運轉的狀態下，港股經歷了一波物業管理企業的快速擴容階段，內地物業管理企業紛紛提交上市申請，彼時絕大多數上市的物業管理企業為住宅物業或一般的商業物業管理等類型，與母集團房企關聯性強、業務發展同質化則成為較為凸顯的問題，隨之帶來的是物業管理板塊內規模較少、缺乏特色和可持續增長能力的物業股遭到“捨棄”，久而久之最終便成為了“殭屍股”——流動性缺乏且估值嚴重摺價。
因此，筆者強烈建議，縱使要在內地物管股板塊內進行淘金，也要首先關注結構化機會，對擁有稀缺性的個股進行把握。
眼下，專注於醫院後勤服務賽道的潤華生活服務，或許是在正確時機下仍被市場忽略而遠遠低估的好標的。
遵從自上而下的研究方法論，首先該關注的是，所在行業的增速及發展潛力空間。
從業務結構或收入來源來看，潤華生活服務應歸屬於非住宅物業管理領域。根據招股書，2019-2021年，潤華生活服務的非住宅物業收入佔公司物業管理業務收入的比例分別約為89.2%、89.5%及91.1%。進一步深入研究，在2019-2021年，在非住宅物業管理中來自於醫院的收入佔公司物業管理業務收入的比例分別約為39.2%、36.0%及39.8%，可見來自醫院的收入成為了公司物業管理收入的重要來源。
回到行業分析，按招股書，在國內，在2021-2026年，無論是在管總建築面積增長預期，還是對物業管理服務公司總收入的增長預期，非住宅類型的要優於住宅類。相當於從整個大賽道上來看，非住宅的貝塔要強於住宅（賽道）貝塔。
進一步集中在潤華生活服務業務發展的核心區域——山東省，從下圖也可以分別出同樣的狀況，山東省內經營非住宅的物管企業未來（2021-2026年）收入增長預期也是好於經營住宅物業管理的。
而在山東省內，2021年，若按非住宅物業管理服務產生的收益計，山東省五大地方物業管理服務提供商約佔10.3%。在其中，潤華生活服務在山東省非住宅物業管理服務市場中位列第三，約佔2.1%市場份額。顯示出在當前依然處於分散的市場競爭格局裏，潤華生活服務已經在優勢的大賽道里取得了領先位置。
從下圖顯示的表格也能看到，除申請上市的潤華生活服務之外，前五位的其餘競爭者（市場份額差距不多）均為非上市企業，也就是説，潤華生活服務有望藉助今次赴港上市成功募集資金，成熟市場機制以及接受公眾監督的更加規範的企業治理環境，從而推動公司變革，迎來新一輪的快速發展階段，奪得更高的市場位置。
再來看，潤華生活服務聚焦的非住宅細分賽道之一的醫院後勤服務。按照招股書資料，該市場規模有機會在2026年增長至62.6億，2021至2026年的年複合增長速度有望維持在15.7%，遠高於該省內的非住宅賽道的同期增長速度，説明醫院後勤服務是對非住宅起到拉動作用的未來增長點之一，這一點是不能夠被忽視的。若單純把視野放在醫院後勤服務這一細分領域，潤華生活服務2021年在山東省內的市場佔有率達到了7.2%，排在第二位，且與第一名僅差距0.3%的市場份額“身位”，雖説不是嚴格意義上的絕對領先，也是領先的比較完整。筆者屬實比較看好，潤華生活服務在醫院後勤服務這一細分領域未來能夠有一番大作為。
不但公司團隊在彼等專業領域（主要指醫院後勤服務）已累積25年經驗，對客户的日常營運及具體要求及需求有全面而深刻的瞭解，能夠為醫院及公共物業提供專業優質服務。截至2021年底，潤華生活服務在管項目包括了46家在管醫院及104個在管公共物業。
並且憑藉其豐富經驗、資源網絡以數字化手段建立起一套獨一無二的醫院物業非診療一體化體系，主要體現在其OSCS服務中心運行上面。據悉，OSCS服務中心的使用有助於公司在醫院板塊的日常營運過程中向在管醫院的醫院員工或患者提供不間斷的24小時服務，包括提供清潔管理、中央運送管理、醫廢管理、設施管理、患者陪護及運行管理方面的多元化及定製化的醫院後勤服務。據此，潤華生活服務向在管醫院提供的服務，不再類似傳統物業管理模式，而是專注在管理、支持及優化在管醫院的整個營運流程而（向B端）提供全面且專業的解決方案。從這個角度去理解，潤華生活服務在醫院後勤服務領域提供的幫助，更像是一個SaaS平台在具體項目過程中的執行落地。對其他傳統的非住宅物業管理模式形成“降維打擊”。正是該公司的商業模式與別不同，才能使筆者一下子捕捉到其核心競爭力。
站在長期角度，放大至全中國範圍來思考，尚處於起步階段（滲透率相對低）醫院後勤服務行業大概率的會成為一個長坡厚雪的典型黃金賽道，反過來看，能夠為數量龐大的醫院或其他連鎖醫療機構提供專業的物業管理服務，甚至相關全面解決方案的企業，更是少之又少，而從起步發展階段就學會以先進商業模式佔據產業制高點的潤華生活服務，在未來絕對應占一席之位。
