樓市的需要最重要是預期 一個情況衰過沙士

很多人認為利率是對樓市最重要影響，而很多人認為如果美國減慢加息，樓市就會爆升。但過去例子顯示，樓市跟利率走勢其實相連性沒有大家想像那麼高，所以我想跟大家討論一下這個問題。

近日新聞裡有許多蝕讓盤出現，樓市下跌逐漸成為主流共識。正如筆者上星期的專欄所言，部份人認為香港樓市會下跌，亦有一部份人仍然看好香港樓市。但情況已非上年般一面倒看好。人對產品的消費需求，很多時基於對未來的預期，如消費者預期在電腦節期間，能以較便宜的價格入手電腦或數碼產品，因此在目前的價格下，或特價前會選擇減少消費；如美國感恩節前，大家預期很多商店會在感恩節期間大特價，故之前未必會消費。

同樣道理，當人人預期樓市未來仍有下行空間，或加息環境下樓市不會大升，那麼部份市場所謂的「剛性需求」，自然沒有那麼「剛」，或是軟化。

近日很多人預期香港樓市會下跌，例如量寬收水，並預料美國會持續加息，均令許多買家採取觀望態度，希望以更低價買樓。樓市回報一般是2至3％（若扣除管理費及維修成本等同沒有），今天美國10年期國債債券及定期的收益率約4％左右。換而之，定期及債息比投資房地產的利潤更高。這個預期一旦形成，樓市需求將進一步下跌，或沒有那麼「剛」。

而很多人認為利率是對樓市最重要影響，但很多實例都顯示不是。房 委 會 於 1998 年 推 出 自 置 居 所 貸 款 計 劃 ， 協 助 低 入 息 家 庭 購 買 私 人 樓 宇 單 位 。 合 資 格 的 家 庭 可 獲 高 達 80 萬 元 的 免 息 貸 款 ， 或 領 取 48 個 月 每 月 高 達 5,100 元 的 按 揭 還 款 補 助 金 。但是最後對樓市的影響其實有限，亦阻止不到2003年的樓價大跌。

來源: 美聯

參考過去加息周期，香港樓市出現兩次下跌，兩次上升的局面。大家可見94年及99年的樓市是下跌，但是04年及16年加息周期的樓市是上升。但是大家都有一個共通點，就是加息周期完成之後，一段時間後樓市會大幅下跌。小龍認為原因其實是，加息除非非常激烈，否則其實利息對市民負擔其實有限。但是真正起到影響是，如果加息影響商家投資或加大生產成本，整個經濟循環減慢，令到失業率加大，所有甚麼供款佔負債比率等都變成沒有參考價值。

讀者不妨留意2年期和10年期殖利率曲線倒掛。綜觀歷史，1969年來出現的8次經濟衰退前，10年期美債殖利率都低於2年期，而該指標是在2019年8月出現，隔年美國因疫情陷入經濟衰退。經濟面臨衰退之際，美國同時收水，加息及減少買債，那麼你仍然要加最後一口槓桿嗎？

在過去的50年來共發生了7次殖利率曲線倒掛，每一次的倒掛剛好都與後續的經濟衰退相關。在1969年至2020年間，美國共出現過7次衰退，其中殖利率倒掛領先衰退的時間介於11個月至18個月不等。為什麼債息掛惡化跟經濟衰退有關，原因投資者對熊市擔憂加劇，傾向買長期國債。長期經濟已趨緩，但短期資金仍在緊縮，資金流入長期國債避險。倒掛的期間短則數月、長則達數年，有些倒掛現象僅持續了幾個月，像是1978年發生的那一次，一直到1982年才結束。

很多人以為只要一放寬隔離，或者放寬防疫，所有經濟問題都解決。但是很多地方已經放寬了防疫，但是經濟仍然響起紅燈。因為他們仍然未想得到，之後面對的是經濟衰退及滯脹夾擊。以前98-03年是人工跌，樓價跌，物價及利率都下跌；這一次將很大機會是人工假設不變，但樓價跌，利率升，物價一直升。這不是衰過沙士嗎?

現時面對全球經濟衰退，其實從來都沒有黑天鵝，只是當有人出來警告時，很多人不願相信，正如本欄指今年美國大加息、港股下跌，及美股逢七必跌。

作者：江恩小龍劉君明

江恩理論及經濟周期專家，曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券，股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org

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