中資美元債違約風波之下，綠景中國地産(00095)叁筆美元債也離“交卷時間”越來越近。
據智通財經APP獲悉，2021年12月9日，綠景地産公司在香港一次性發行了3筆不同幣種的海外債券，分別是美元債券、港元債券和人民幣債券。美元債券的金額是1150萬元，港元債券是2.2295億元，人民幣債券是100萬元。3筆債券的利率都是6%，期限都是364天，到期日期均是2022年12月7日。
(圖片來源：久期財經)
按照最新彙率計算，意味着綠景中國地産需要在一天時間內如期兌付價值高達約3.14億港元的債券。
在地産行業流動性危機萦繞的當下，對于任何房企而言這都是一筆不菲的費用，更別提是“小而美”的綠景中國地産了。
那麽，透過其最新財報表現及行業現狀來看，綠景中國地産會傾向給出什麽樣的答案呢?
“優質底牌”鎮場
成立于1995年的綠景中國地産，是房地産行業中有名的“小而美”房企。
而其之所以能夠行業中的“小而美”，主要在于綠景中國地産運營模式帶來的發展優勢。
據悉，綠景中國地産主要專注于深圳市的舊城改造項目，同時該公司也很少涉足地方政府的土地拍賣活動，素有“舊改航母”之稱。因此在這種運營模式下，相較于同行，綠景中國地産具備明顯的“高利潤”“低風險”的發展特征。
據財報數據披露，截至2022年上半年，該公司毛利率達到41.6%，雖然較2021年同期有所下滑，但仍維持較高位置。而這個毛利率水平，也差不多是同行業的兩倍以上。
不過，高毛利率水平之下，並不意味着綠景中國地産沒有流動性危機。畢竟，在地産寒冬下，沒有任務一家房企能夠逃脫掉“銷售下滑”和“債務高企”等發展壓力。
2022年上半年，綠景中國地産實現總收益爲10.45億元，同比下降48.5%;本公司股東應占盈利爲6.31億元，同比下降1.1%;毛利爲4.34億元，同比下降54.9%。拆分業務結構來看，綠景中國地産的收益主要來自于房地産開發及銷售、商業物業投資與經營、綜合服。報告期內，該公司的“主業”房地産開發與銷售所産生的收益約爲人民幣4.97億元，同比下調約68.1%。
而除了“自我造血”能力不足之外，上半年綠景中國地産也因爲現金流緊張、債務高企等壓力具備一定的流動性風險。
截至2022年6月30日，綠景中國總資産爲891.39億元，總負債588.89億元，淨資産302.5億元，資産負債率66%。拆分債務結構分析，該公司的負債主要以非流動負債爲主，期內其國非流動負債有365.34億元，占總債務的62%，其中主要爲長期借貸，其長期有息負債合計爲203.38億元。此外，綠景中國地産還有223.54億流動負債，主要爲短期借貸，其一年內到期的短期債務有125.81億元。
相較于龐雜的債務規模，綠景中國的流動性則比較吃緊——截至上半年，綠景中國包含受限資金在內的銀行結余及現金爲57.32億元，剔除受限資金，其可用銀行結余及現金僅爲27.44億元，遠遠難以覆蓋前述短期債務規模。同時，該公司現金短債比僅爲0.22，短期償債“壓力山大”。
(數據來源：綠景中國地産財報)
鑒于上述表現，9月16日惠譽將綠景中國的長期外幣發行人違約評級自“B-”下調至“CCC”。而評級下調的主要原因便，綠景中國的流動性吃緊，且公司爲即將到期資本市場債務進行再融資的能力存在不確定性。
可以看到，如衆多中小房企一樣，綠景中國地産的流動性吃緊風險也被擺在台面上了。
不過，值得注意的是，流動性危機之下，綠景中國作爲“舊改航母”仍舊擁有較大的發展底氣——即手握深圳白石洲項目、深圳沙嘴二期項目等優質項目，後續增長價值十分充足。
截至2022年上半年，該公司擁有土地儲備約737.7萬平方米，其中約78%位于大灣區內的深圳、香港、珠海及東莞等重點城市。深入到項目層面上來看，該公司還手握深圳白石洲城市更新項目、深圳黎光項目、珠海東橋項目(珠海玺悅灣)、深圳沙嘴二期項目(深圳紅樹灣壹號二期)等優質項目，增長價值不言而喻。
舉例來說，綠景中國還靠着白石洲項目，成功拉來了行業巨頭萬科入局。6月，綠景與萬科達成協議，以23億元人民幣向萬科出售白石洲項目第叁、四期20%的利潤權益。綠景于8月收到11億元人民幣對價款，預計將在2023年第一季度收到剩余價款12億元人民幣。
鑒于此，可以明顯看出，綠景中國地産旗下的優質項目顯然是該公司應對流動性危機的“優質底牌”——一方面，可以通過拉動龍頭企業入局緩解流動性危機;另一方面，在未來的發展中，這些項目亦存有較大的增值空間。
如期兌付or無奈違約?
2022年以來，由于地産行業整體下行，且民營房企美元債再融資能力削弱，地産美元債違約風險繼續蔓延。
截至11月16日，地産美元債年內新增首次展期/違約發行人達到37家，2021年全年僅爲12家。1-11月以本金計算的實質違約額達到326.09億美元，遠超2021年全年的73.16億美元。
(數據來源：華泰證券)
美元債違約風波之下，綠景地産債券兌付壓力也不小——據相關數據披露，加上上述叁筆即將到期的債券，綠景地産目前共有7筆美元債券處于存續階段，累計存續規模約爲6.41億美元。其中，在2022年到期的債券就有5筆，因此，綠景地産中國在今年的兌付壓力可謂爲相當之大。
若地産行業持續下行，外界擔憂綠景中國地産的兌付能力，這無可厚非，畢竟綠景的流動性吃緊表現擺在那裏。
但需要注意的是，隨着一系列利好房地産行業政策的頒布，地産行業已經步入困境反轉的政策拐點。
據悉，2022年11月以來，金融機構對房企支持力度顯著提升，整體而言，已經初步形成了信貸、債券、股權融資、預售資金等多維度的房企融資端支持政策體系，多方位解決短期內房企面臨的流動性問題。
從“叁支箭”的角度來說，行業融資信心修複，短期對情緒上的影響大于實際，具體而言：
從銀行貸款表現來看，七大行已經密集給予多家民營房企大額授信，爲其流動性提供支持，目前已給予碧桂園、龍湖、美的、萬科等18家房企的意向性授信額度超1.32萬億元。
另外，“金融16條”中也特別提出“支持開發貸等存量融資合理展期”、“對國有，民營等各類房企一視同仁”。基于此可知，未來展期制度在房地産貸款領域的應用或將加大，通過展期模式有序合理進行，幫助房企度過短期流動性困難，資金壓力得以暫時緩解;同時，對此前民企缺乏有效融資支持的問題被重視，有助于引導市場改善對民營房企、聚焦主業的優質房企的風險偏好，爲穩定房地産市場提供更加有力的金融支持。
由此，可以看到，在這一波政策的支持力度下，綠景中國地産將有極大地可能獲得外部融資，從而緩解流動性危機，如期兌付上述叁筆美元債券。
此外，爲了後續業務更好地擴張，綠景中國地産也有很大地概率會如期交付，因爲這是其自證公司是“良心房企”的一大契機。
據此前澤平宏觀推測，一系列利好政策落地後，未來房企將分爲叁類：第一類，國央房企和沒有暴雷的優質龍頭民企，將引領行業穩步向前。第二類，對現金流緊張但仍竭盡全力維持經營保交樓的良心房企，實施積極救助措施。第叁類，對于那些轉移資産、躺平爛尾不保交樓的不良企業，將自有法律等着。所以，從更深的角度來看，這一波融資政策的落地主要還是利好行業中那些“優質房企”和“良心房企”。
綜上種種，不難看出，若綠景中國地産此次如期兌付美元債，除了政策“春風拂面”的利好之外，綠景中國地産本身專注舊改的發展模式也給予了市場不少發展信心。後續，隨着該公司的發展模式逐步得到充分的驗證，智通財經APP推測，該公司業績和估值恐怕也將邁入一個全新的台階。
