智通財經APP獲悉，據消息人士透露，黑石(BX.US)上周四限制了其690億美元房地産投資信托基金BREIT(Blackstone Real Estate Income Trust)的贖回。此前，該基金收到了過多贖回請求，這對幫助其成長爲資産管理巨頭的業務造成了前所未有的打擊。按照黑石現在的規定，投資者可以在任何一個季度贖回最多5%的份額，每月最多贖回2%，以防止其持有的非流動性房地産被抛售。
該消息人士稱，該REIT的許多投資者擔心，黑石在調整該投資工具的估值以適應公開交易的REIT估值方面行動遲緩。在利率上升的背景下，REIT受到了沖擊。據悉，該基金約占黑石收益的17%。黑石股價繼上周四下跌7.1%後，截至發稿，該股周一盤後下跌0.25%。
雖然此次“搶贖”事件沒有造成更廣泛的影響，但一些人將其解讀爲一個警告信號——當前除對加息敏感的行業面臨風險外，更廣泛的金融市場也面臨風險。由于市場預期加息將放緩，金融市場已大幅反彈。
信安環球投資公司(Principal Global Investors)的首席策略師Seema Shah在談到未來可能出現的陷阱時表示：“我們必須小心，利率已經急劇上升，一些資産類別將受到影響。而幾個月來，REITS都有出色的表現，但當你有這種表現時，投資者不會對加息等傳統基本面信號作出反應。”
據了解，在本輪貨幣緊縮周期中，除日本外的大型發達經濟體已累計加息2440個基點。其中，美聯儲今年已將政策利率上調375個基點，至3.75%-4.00%區間，這是自20世紀80年代抗擊通脹以來最快的加息周期。
但最近幾周，市場有關美聯儲將從激進的緊縮政策“轉向”的預期有所上升，這促使投資者對較低的利率峰值進行定價，且引發了自2020年新冠疫情高峰期以來美國10年期國債收益率的最大單月跌幅。同時，公共REITS與美國股市一起上漲，自10月中旬以來，美國股市上漲了15%以上。
Shah稱：“只要你有自滿情緒，並且認爲美聯儲能夠實現軟着陸，就可能會引發一些痛苦，所以像這樣的事件是逐步加息的後果。”
但對于今年從低利率時代的押注中得到合理警告的市場來說，還有一個更廣泛的警告。
Federated Hermes房地産首席執行官Chris Taylor表示:“事實是，大多數散戶投資者和固定收益計劃投資者出于降低風險的策略，正在選擇全面減持他們的房地産資産，因爲在利率正常化的同時，直接投資房地産的價值也會重新定價。”
此外，BlueBay資産管理公司的投資組合經理Kaspar Hense表示，“REIT的消息是私人市場在利率上升環境下面臨風險的一個例子，如果收益率上升，投資于流動性較差的資産可能是一項挑戰，因爲投資于流動性較差的市場的(回報)增幅就會非常小，這將受到非常嚴重的影響。”
Hense補充稱：“這當然是我們現在看到的情況，並且隨着收益率上升，全球央行保持利率較高，我們真的應該預計未來6到12個月將再次發生這種情況。這不僅會對淨資産産生影響，還會對投資者的損失産生影響。”
據了解，黑石公布其REIT今年迄今的淨回報率爲9.3%，而同期公開交易的道瓊斯美國精選REIT總回報指數下跌了22%以上。黑石發言人拒絕就該公司如何計算其REIT的估值置評，但表示其投資組合集中在美國南部和西部的租賃住房和物流領域，這些領域的租賃期限較短，租金增速超過通脹。
對此，摩根士丹利的Michael Cyprys表示，市場對該消息的反應"過度了"。該分析師在一份研究報告中寫道，盡管贖回請求、年終稅收規劃決策和投資者重新配置的限制可能在短期內刺激更多贖回，但強勁的業績記錄、支持性的市場基本面以及宏觀背景改善的空間，應有助于緩解潛在的流出壓力。
相比之下，其他人則不那麽樂觀。一個令人擔憂的問題是，公共資産和私人資産的估值可能存在巨大差異，而私人資産的定價往往不能反映公共市場的變化。對于那些在低利率和寬松現金環境下湧入私人市場和高風險資産以提高回報的投資者來說，現在的情況可能會更危險。
安聯(Allianz)首席經濟顧問Mohamed El-Erian表示：“長期非常廉價的資金和充裕的流動性，促使一些資産管理公司提供流動性相對較高的産品，投資于流動性相對較低的資産。在流動性不穩定的世界裏，這些産品表現不同。”