一年多時間過去，物業板塊的春天仍未到來。截至10月份，物業板塊估值已跌至曆史最低位，就連幾家行業頭部物企市值亦跌超九成。寒潮之下，無人獨善其身。
與冷清的市場表現相反，許多物業企業仍然錄得穩健的營收、淨利雙增長。在34家上市物企中，濱江服務(03316)社區增值服務以高達71.5%的毛利率居于榜首。
近日，濱江服務股價跌至最低點12.5港元後有所反彈，4個交易日內漲幅約24%，截至11月7日最新股價爲15.6港元。自2020年10月以來，這是該股首次觸及13港元以下低位。
物業企業業務穩定性強、現金流充沛，具有較強的抗周期屬性，如今的“門庭冷落”，多半是受到房地産行業信用危機傳導的影響，而一部分兼具高盈利性和高成長性的優質標的仍然具備長期投資價值。
危險與機遇總是相伴相生，作爲一家典型的“小而美”區域性物企，濱江服務否已經迎來底部布局時機?
業績穩健增長 獨立第叁方占比首達50%
濱江服務是一家聚焦杭州、深耕長叁角的區域性物企，是中國知名的專注高端住宅物業的物業管理服務提供商。
2017-2021年年間，公司營收分別爲3.49億元、5.09億元、7.02億元、9.6億元和13.99億元，年利潤分別爲5755.2萬元、7042.3萬元、1.15億元、2.2億元和3.25億元，營收和利潤均呈現穩步增長趨勢。
據2022年上半年財報披露，公司營收達8.315億元，同比增加40.6%(高于上半年53家上市物企26.5%的平均增速);公司權益股東應占期內利潤數額爲1.9億元，同比增加31.2%，每股盈利0.69元。
公司2017-2021年間毛利率持續提升，分別爲25.8%、26.5%、28.1%、31%和32.1%，體現了公司強勁的盈利能力。相比上年同期，2022年上半年毛利率從33%微降至31.5%。
據智通財經APP了解，物業企業普遍具有現金充裕、現金流穩定的特征。截至2021年年底，公司現金及現金等價物爲9.06億元，較2017年的3.04億元大幅增長，創下五年來的新紀錄。
據最新披露數據，上半年公司管理規模明顯提升，合約面積爲5740萬平方米，同比增長41.3%;在管面積3540萬平方米，同比增長42.4%。相比業內50家上市公司平均超1億平方米的在管面積，濱江服務的規模仍相對較小。
此前，濱江服務曾因來源于獨立第叁方的在管面積占比未達行業均值而被诟病存在“母公司輸血”嫌疑。2022年上半年，公司新增在管面積550萬平方米，其中72.7%來自于獨立第叁方;新增合約面積7.6百萬平方米，49.6%來自于獨立第叁方。從整體在管面積來看，其中獨立第叁方占比首次達到50%的裏程碑。
在關聯房企方面，母公司濱江集團6月銷售額達到234億元，在前五十房企平均增速爲-38.6%的同時實現逆風上漲，同比增加28.8%。據中指研究院統計數據，2022上半年，濱江集團拿地金額達392億，位居房企首位。
上半年濱江集團“叁道紅線”保持“綠檔”行列，現金流情況超預期改善。第叁季度公司經營活動産生的現金流量淨額達30 億元，同比上升504%，穩健的財務狀況將使濱江服務有望迎來估值修複。
擴張不易 打造社區增值服務增長曲線
2022上半年，房地産行業仍然處于低位徘徊，新開工面積和竣工面積雙雙下降。全國房地産開發企業房屋新開工面積66423.5萬平方米，同比下降34.4%;房屋竣工面積28635.8萬平方米，同比下降21.5%。
據智通財經APP了解，在銷售方面，行業延續清淡局面。1月以來，國內房地産累計銷售同比出現負增長，下跌幅度有所擴大。截至6月底，銷售面積累計同比下滑22.2%。
受上遊行業不利環境影響，2022年第叁季度物業股普遍下跌，59家上市物企股價均值跌幅達22.7%。在IPO方面，遞表和上市的物企數量、規模均有明顯降低。
整體來看，房地産行業回暖尚需時間。而下遊物企在面臨業績目標與面積拓展的壓力時，收並購就成爲了很多企業規模增長的選擇。
據克而瑞物管數據監測,2022年上半年共有43家企業披露並購資金使用情況，其中民企35家，央國企8家。而濱江服務早在2019年上市時就宣布募資將用來收購物企、擴張規模，但時至2022年上半年，公司仍未傳出收購其余物企的消息。
對此，公司方面表示，濱江物業也盡調過不少兼並購標的，其中有一部分好的標的，但是與濱江物業本身物業費較高的內部環境不匹配，所以目前還未發現滿足條件的並購標的。
作爲一家區域性物企，濱江服務較其他綜合性物企更容易因單一市場波動而面臨生存危機。2022年上半年，公司來自杭州的在管建築面積爲64.8%。局限于一城之地，顯然將制約公司的發展上限。
濱江服務顯然也意識到了自身的局限，上半年，公司首次進入深圳市場。不過，截至2021年，大灣區已有19家上市物企，占全國上市物企的35%，市場競爭十分激烈。
據智通財經APP了解，目前，濱江服務叁大營業板塊爲物業管理服務、非業主增值服務及5S增值服務，其中5S增值服務成爲上半年業績增長的亮點，毛利率高達71.5%。上半年，濱江服務社區增值服務毛利率在公布數據的34家上市物企中排名第一。
5S增值服務包括優家服務、優居服務及優享生活服務叁大類業務。其中優家服務包括一手及二手物業銷售、租賃代理服務、車位及儲藏室服務;優居服務包括家裝服務，秉承「生活家」軟裝服務理念，爲客戶提供格調高雅、時尚、現代化的定制硬裝、軟裝服務，同時爲客戶提供設施設備更換升級服務以及維修;優享生活服務，包括居家生活服務，鑒于住宅及非住宅物業的功能有所不同，提供量身打造的額外服務以滿足客戶的需求。
從2021年數據來看，物業管理服務收入占比超6成，非業主增值服務占總收入30%，兩者分別同比增長51.7%和34.5%。相比之下，5S增值服務收入占比10%，增速最快，有望成爲新的業績增長引擎。國金證券預計，今年隨着硬裝業務落地，5S增值服務全年收入有望實現65%的高增速。
小結
近年來，公司業績持續保持穩健增長，盈利能力和獨立拓展能力均有所改善，下半年有望實現高速增長。目前公司背靠濱江集團優勢資源，區域性龍頭優勢明顯，估值具備吸引力，未來股價修複可期。