今日（9月27日）領展房產基金（0823.HK）基金單位價格破底，最低報56.55元，為2020年6月以來的低位。觀乎年初至今，基金單位價格累跌17%。領展作為一代股王，卻令到捧場客錄得賬面虧損，但投資者仍能從中汲取教訓。下文即從領展破底提煉出有關房地產投資信託基金（REITs）的啟示錄。
英國名相邱吉爾名言「千萬不要浪費一場危機」，投資者也不要錯過領展破底給予投資者的啟示。第一個啟示是聯繫匯率下，資產質素強如領展，只要擁有亞洲地區資產就會不敵強美元。這個啟示和香港實行聯繫匯率有密切關係。
聯繫匯率成禍首
香港作為開放型經濟體，實行固定匯率好處是減低匯率風險。但當美元持續走強，聯繫匯率缺點則無所遁形。由於匯率只是兩組貨幣的相對價格，當美元上升，亞洲貨幣匯率必定貶值，因而增強競爭力。
然而，港元匯率固定在1美元兌7.75元至7.85元港元之間。當港元與其他亞洲貨幣匯率在一強一弱間，香港出口競爭力毫無疑問較其他亞洲國家低。但香港還有一個方法增強競爭力，就是降低資產價格。
而降低資產格價過程正在發生，不但樓價及股價雙雙下跌，即使派息能見度高的REITs，其基金單位價格亦要下跌，始能重新吸引外資的青睞。所以派息年年均有增長的領展，都不敵強美元及聯繫匯率而破底。
不宜部署趁低吸納
近年領展已經跳出鯉魚門，投資英國、澳洲、內地物業。究竟能否協助領展減低聯繫匯率下資產貶值的風險？
雖然英國、澳洲採取浮動匯率，而人民幣都有貶值，理論上這些地方的物業潛在跌幅不會如實行聯繫匯率的香港這麼嚴重。但境外物業租金收入匯成港元時較之前減少，不利領展派息增長。
總括而言，現時美元仍然維持強勢，相信領展股價會持續弱勢，直至美國加息週期完結才有機會回穩。既然如此，領展已經失去資金停泊的功能，投資者就不宜部署低吸領展。
作者：Steven Cheung
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