前言：
8月30日，中國房地產龍頭及民營房企「示範生」碧桂園（02007.HK）公佈了2022年「期中考」成績單。同時，公司在下午召開了2022年上半年的業績發佈會。
2022年上半年財報中，碧桂園延續行穩致遠的風格，銷售規模再次領跑同業，回款保持較高水平，財務狀況也更加穩健，進一步凸顯公司穿越市場下行周期的韌性及底氣。
對於下半年公司展望，碧桂園管理層在業績發佈會上表示，作為頭部企業需要擔當與堅持，未來碧桂園保證公司始終處於穩定經營狀態，同時將不斷調整發展策略，將重心放在保證現金流、資產負債表和利潤表的平衡上。
銷售規模持續領跑，回款率連續7年超90%
2022年上半年，當房地產行業進入深度調整及築底階段，又恰逢經濟增速放緩及新冠肺炎疫情復雜多變，導致房地產市場需求及價格出現罕見的下滑，讓各大房企深受巨大經營壓力，營收下滑、利潤下滑乃至虧損都在2022年上半年房地產市場爆發。
在行業業績普遍下行的大環境之下，碧桂園自然也無法獨善其身，2022年上半年業績有所波動，但好在公司保持極強的戰略定力，保質、準時地完成了每一套房屋的交付，如期完成了每一筆債務的兌付，進而實現各項核心指標及數據保持平穩和韌性。
據財報顯示，2022年上半年，碧桂園合同銷售金額約人民幣1,851億元（單位下同），合同銷售面積約2,348萬平方米。根據中指院數據顯示，2022年上半年，碧桂園銷售額及銷售面積均位居行業首位。
對此，該成績發佈之後，不少投資者感慨，龍頭就是龍頭，在寒風凜冽的房企市場，銷售業績還能保持領軍，實在不易。
此外，上半年優質房企積極響應「保交樓、保民生、保穩定」政策指引，碧桂園、龍湖、美的置業等房企都將「保交付」寫進入中期財報中，並成為公司年内重要工作之一。2022年上半年，碧桂園交付量再創歷史新高，共計1070個批次、25萬戶房屋如期交付，覆蓋全國30個省市、214個城市、780個區縣。與此同時，438個項目首月交付率達75%及以上，165個項目實現了交付即辦證。交付的質量和維保服務滿意度較上年度穩步提升8%以上，總體滿意度整體提升4%。
交付量及滿意度再創新高，有助於打消市場對「停貸斷供」風波的擔憂，同時展示出龍頭房企極強履行企業的社會責任心及綜合實力。
更為重要一點是，在銷售業績及交付量保持行業領先之際，碧桂園回款率再次走高。2022年上半年，碧桂園權益回款金額約1,702.9億元，權益銷售回款率為92%，較2021年底的90%，提升了兩個百分點，連續7年達到90%以上。
高銷售回款率代表著房企業自有資金的良性循環，也反映出企業良好的盈利水平。
2022年上半年，碧桂園營收為1,623.6億元，淨利潤約19.1億元，剔除公允價值變動、匯兌淨損益等影響後的歸屬股東核心淨利潤達到49.1億元。相較於上半年出現虧損及微盈利的房企，碧桂園能保持穩健的盈利，已經相當不錯。
此外，上半年費用管控效果顯著，也是碧桂園抵禦行業下行壓力及保證盈利穩增長重要驅動力之一。
2022年上半年，碧桂園銷售費用（營銷及市場推廣成本）同比下滑40.58%，管理費用（行政費用）同比下滑31.03%。相對應的銷售費用率及管理費用率分别為2.6%及2.8%，均趨於下降的態勢（如上圖所示）。
財務穩健且健康，年内已無境外優先票據
除了經營是否穩健是業内關心的焦點外，財務功底是否穩健且安全，也是市場最為關心的地方。
從碧桂園遞交「期中考」成績單來看，得益公司堅持良好的財務紀律，穩健銷售業績，以及高銷售回款率帶來的自有資金良性循環，上半年公司財務相對穩健。
2022年上半年，碧桂園依託多樣融資渠道優勢及自律性財務管理，各項財務指標保持穩健，債務結構持續優化，三條紅線持續改善。
截至2022年6月30日，碧桂園可動用現金餘額約1,479.8億元，其中現金及現金等價物約為1,234.8億元，受限制現金約為244.9億元；總有息負債餘額下降至2,936.8億元，這是公司首次跌破3,000億元大關，具有一定里程碑意義；融資成本為5.31%，繼續保持行業較低融資成本水平。
三條紅線方面，2022年上半年，碧桂園淨負債率為48.1%，連續多年維持60%以下的低位；剔除預收賬款的資產負債率為72.1%，較2021年底的74.3%，下降2.2個百分點，這是自2020年上半年以來連續6連降；貨幣現金短債比為2.03倍，繼續多年維持2倍以上高行業水平。
正是得益於良好的財務紀律、不斷優化的三條紅線以及相對充裕可動用現金，碧桂園償債方面擁有更多操作空間。
2022年上半年，碧桂園主動提前償還年内到期的境外債，打消市場對房地產市場外債的顧慮及擔憂，也提振市場信心。截至目前，碧桂園年内已無境外優先票據。
隨著年内境外優先票據清零，以及高銷售回款率帶來穩健的造血，碧桂園上半年公司經營性現金流淨額繼續保持為正，約52.5億元。
2022年碧桂園成為監管機構眼中的民營房企「示範生」，亦是券商、銀行等金融機構眼中優質房企。中期業績發佈會上，碧桂園首席財務官兼副總裁伍碧君對下半年融資端信心也能佐證公司當前穩健且健康的財務功底。
伍碧君表示，當前金融機構對於優質民企的融資需求較為友好，下半年公司在融資方面的壓力不算大。
她補充稱，目前在交易商協會和中債信用增進公司的支持下，碧桂園也在推進中票的發行，預計9月份至年底，可以發行完50億中票，同時，相信境内外債券價格會伴隨著行業的改善，逐步回到合理水平。
萬億土儲助力行穩致遠，市場機構及券商紛紛看好
在中期業績發佈會上，碧桂園管理層表示，市場快速下行，行業進入寒冬，適者生存的環境對企業的競爭力提出了更高的要求，也孕育出新的投資機會；上半年，碧桂園採取謹慎拿地策略，堅持投資標準不動搖，優中選優，審慎獲取機會型土地，分别在佛山、張家口、蘭州等地獲取低溢價率的土地，共計新獲取9個項目，權益地價超61億元。
會上，碧桂園常務副總裁程光煜強調到，上半年佈局城市處於長三角、粵港澳大灣區等經濟較為發達的地區，業績穩增長確定性相對較強。
截至2022年6月30日，碧桂園權益可售資源高達12,161億元，土儲項目均衡地遍佈中國内地31個省╱自治區╱直轄市、298個地級行政區、1,412個縣╱鎮區，96%的權益可售資源位於常住人口50萬以上的區域，77%位於人口流入的區域區，處於五大都市圈（粵港澳大灣區、長三角、川渝、環渤海、長江中遊）的可售資源佔比也超過了七成。
正是這些豐富且均衡的土儲佈局，有效的對衝了上半年市場波動，為碧桂園穿越市場周期提供強有力的支撐，也成為市場看多碧桂園下半年業績表現重要的驅動力。
億翰智庫發佈研究報告表示，儘管碧桂園在三四線的業務佔比較高，但碧桂園佈局的更多是長三角、珠三角經濟圈的強三四線城市，因此企業在2022年1-6月依舊可以實現2469.9億元的銷售規模，且這些城市的樓市將在核心城市回暖後快速復蘇，認為下半年碧桂園銷售態勢有望好轉。
中指院認為，碧桂園鑒於其在全國較為廣泛的佈局，或將最早受惠於市場面的回暖。一方面碧桂園通過均衡佈局，對衝區域市場波動帶來的風險。另一方面，碧桂園堅持區域深耕，特别是在已進入區域方面，持續發揮自身優勢，積極獲取土地。
此外，中信證券、申萬宏源等在内多家券商也給予了碧桂園正面的評價，看好當前公司土地儲備佈局。其中中信證券分析師認為，當前低線土地款補繳規模要求很低、建安節奏調整靈活、後期建安開支佔總成本比例大、預售門檻可能較低等優勢。對公司而言，如能以最精益化的尺度規劃各項目現金流，確實較一二線城市項目更容易壓縮現金開支。
隨著碧桂園中期業績披露，券商及投行也對公司最新目標價及評級進行了更新。據Wind數據顯示，截至2022年8月30日，碧桂園投資評級（前瞻預測）為「增持」，一致目標價為3.62港元。當前碧桂園最新的股價較該目標價仍有45.4%上升空間。
在券商及投行持續看好碧桂園後市發展之際，南下資金從8月份開始一路加倉碧桂園的股票。
據Wind數據顯示，碧桂園最近20個交易日里，獲得港股通累計淨買入1.94億股，總持股數為6.72億股，約佔總流動股本的9.37%，較月初流動持股佔比的6.11%，上升了3.26個百分點。
至於南下資金加倉碧桂園股票，從上述對碧桂園中期業績的解讀、管理層對下半年的展望及券商投行的態度，相信每位投資者心中已有答案。
「在别人恐懼的時候貪婪」沃倫·巴菲特