前言：
逆境是檢驗企業的試金石，亦是價值投資者發掘優質投資標的最佳時機，譬如股神巴菲特「在别人恐懼的時候貪婪」的投資哲學，「全球投資之父」約翰·肯尼迪的「危機中尋找時機」的投資信條。
當下，正經歷不亞於熊市的房地產市場，絕大多數投資者被恐懼、悲觀等情緒所佔據，尤其成為不少技術面投資者反面教材。就在這樣的極度不被外界投資者看好的環境中，南向資金逆流而上選擇加持龍湖集團、碧桂園和美的置業這三家民營房企「示範生」。其中，最受市場青睐的是龍湖集團（00960.HK），近十二個交易日，股價增幅超2成。
從價值投資角度來看，在逆境之中，集穩健經營業績、良好財務功底及「長期主義」的經營理念為一體的龍湖集團，正不斷凸顯企業内在價值，資金選擇大舉增持加倉或許正看中這一點。
房企「示範生」，營收及淨利實現行業領跑
2022年以來，縱使房地產政策暖風頻頻，但在復雜多變的新冠肺炎疫情、全球通脹壓力增加、地緣政治情緒擾動及經濟增速放緩影響之下，樓市信心不足，房企去化承壓，上半年業績預虧房企超50家，二級市場做多情緒相對低迷。
在此背景之下，作為優質房企的龍湖集團，展現出極強的發展韌性和戰略定力，2022年上半年各項核心經營數據均保持穩步增長之勢，展現出「示範生」該有的韌性與底色，為行業貢獻了一個應對新常態的樣本。
在經營業績方面，2022上半年，大幅下滑、虧損幾乎籠罩著房地產行業。根據中指院數據顯示，2022年上半年TOP100房企銷售額均值356.4億元，同比下降48.6%。據不完全統計，截至目前已有包括建業地產、藍光發展、正榮地產等在内超50家房企發佈上半年業績預虧公告。
在此形勢之下，強如龍湖集團多多少少受到些許波及，但公司始終強調「生意邏輯」，在不放過市場機會，亦不盲目追求規模，保持回報率、現金流持續健康。穩定的主基調下，營業額上演逆勢增長，毛利及淨利潤保持行業領跑態勢。
據公司財報顯示，2022年上半年，龍湖集團實現營業額948億元，同比增長56.4%，且回款率為100%；歸屬於股東的淨利潤74.8億元，剔除公平值變動等影響後的股東應佔核心溢利同比增長6.1%達65.5億元。毛利同比增長20.1%至201.5億元，毛利率21.3%。
在土地市場降溫帶來投資機遇方面，2022年上半年，擁有極強的投資定力和刻度把握的龍湖集團，斬獲多塊優質地皮，為未來穩增長奠定了夯實基礎。
2022年上半年，房企TOP100拿地總額6594.7億元，拿地規模同比下降60.0%。這也為龍湖集團獲取優質土儲創造了極佳投資機會。
據公司財報顯示，2022年上半年，龍湖集團新增17幅新地，新增土地儲備總建築面積為226萬平方米，權益面積134萬平方米。截至2022年6月底，龍湖集團土儲提升至6767萬平方米，權益面積4690萬平方米，約88%的貨值集中在高能級城市和價值區域，且成本合理。
除此之外，在「爆雷」、謠言四起的上半年，作為2022年民營房企「示範生」，龍湖集團自身戰略也做出調整，不追求拼規模，積極響應國家「保交樓、保民生、保穩定」的工作指引，依託自身行業領先融資成本、開發能力及多元化等優勢，實現行業領先的交付量及滿意度，極大打消市場對「停貸斷供」風波及「房企債務」的擔憂。
「保交樓，保民生」工作方面，2022年上半年，龍湖集團如期交付76個項目，共計5.25萬套品質住宅，實現按期交付率高達100%。此外，龍湖集團不斷升級交付體驗，上線「雲交付」，「交房即交證」等服務，交付客戶滿意度高達91%。
境外債方面，當境外債務風險輿論漸起，龍湖集團通過對財務結構的持續優化，龍湖集團始終把握融資、發展的主動權，率先通過提前贖回到期債務方式，清空年内債務。這種勇於擔當，砥砺前行的方式，極大提振了整個房地產市場信心，也讓龍湖集團收獲資本市場一波好感。
健康且穩健財務功底，融資成本堪比央企
成立至今，龍湖集團堅信保持財務的穩健性，是支持公司業務的健康和持續發展，以及防範財務風險，提升抗風險能力重要工作。
基於此，無論市場起伏跌宕，龍湖集團始終嚴格遵守財務管理紀律，堅決控制短債比例及外債敞口、堅決保持低成本及標準融資渠道。正是這樣的持之以恒的堅持，造就了現如今的民營房企「示範生」。
2022年以來，龍湖集團憑借穩健經營業績、良好債務結構、堪比央企融創成本、充裕現金儲備，成為年内金融機構、監管機構、券商、國際評級機構，眼中優質房企，得到較高評價及認可，公司也能很順利及通暢的在境内外進行多樣化融資。
1月份，龍湖集團完成28億公募公司債券的發行，其中3+3年期品種發行規模20億元，票面利率3.49%；5+3年期品種發行規模8億元，票面利率3.95%。2月份，龍湖集團又取得中國銀行間市場交易商協會接受註冊通知書，註冊規模為50億元。
2022年5月，龍湖集團被監管機構選定為「示範房企」，率先試水通過「債券發行+信用保護」的方案進行融資。此後，龍湖集團分别發行5億元公司債及4.02億元供應鏈ABS，融資渠道進一步拓寬。
2022年上半年，龍湖集團累計新發行公司債、綠色債合計約50億元，融資成本維持在4%左右的水平，跟國企融資成本保持一致。
2022年上半年，龍湖集團平均融資成本再創新低至3.99%，而且是三家示範民營房企中融資成本最低的一家。此外，上半年，龍湖集團負債結構亦保持合理，平均賬期為6.28年，一年以内到期的短債佔比約10.1%；現金短債比4.07，連續六年滿足「三道紅線」要求，一系列指標均維持行業内的較高水準，極大提升了財務安全系數。
更為重要一點是，在今年上半年，惠譽、穆迪、標普三大國際評級機構不斷下調國内房企評級之際，龍湖集團卻憑借穩健的經營與自律的財務管理，持續三大國際評級機構獲得評級機構的認可，是少數獲得境内外全投資級評級的優質房企。
截至2022年6月31日，龍湖集團持續獲得信用評級機構的認可，惠譽、穆迪、標普分别保持對公司BBB穩定、Baa2穩定、BBB穩定的全投資級評級。
正是持續不斷優化債務結構，以及全面且多樣的融資渠道，讓龍湖集團下半年擁有融資操作空間，支持公司實現更高質量的增長。
8月16日，多家銀行與龍湖集團簽訂銀團貸合約，公司獲得一筆34.5億港元為期5年的貸款。在當前的民營房企融資難的背景下，龍湖集團該筆銀團貸款對於民營房企來說難能可貴。
8月25日，龍湖集團發行新一期中期票據，總規模不超過15億元，發行期限為3年，票息僅3.3%。這是中債信用增進公司按照市場化、法治化原則通過直接擔保方式增信的首單民營房企債券，為民營房企後續融資開好了頭。
值得一提的是，隨著融資渠道更加通暢無阻，龍湖集團年内已基本無償債壓力。
寫在最後
長期投資的底層投資邏輯的第一考慮要素是投資標的的財務穩健度，企業的經營有一定的商業週期，財務健康且穩健的企業，行業低迷可以存活，甚至出現強者恒強的競爭格局，企業的市場份額會出現逆勢提升。
目前，這一投資邏輯正隨著龍湖集團上半年業績逆勢穩增長，而不斷得到應驗，南下資金正不斷湧入港股市場「掃貨」，而且股東們也正不斷增持自己股票。
截至2022年8月27日收盤，據富途數據顯示，最近20日港股通累計淨流入2146.7萬股。隨著南下資金不斷湧入，龍湖集團股價也迎來大漲，近十二個交易日股價累計漲幅為27.75%，該漲幅位居港股通、内房股板塊前列，而且高於當前其他兩家示範房企（美的置業及碧桂園）。
此外，南下資金外，大股東Charm Talent International Limited 及主要股東Junson Development International Limited非常看好龍湖集團長遠發展，於8月12日分别增持約1.34億股和0.66億股，以股代息合計約55.6億港元。
史上最偉大的投資者之一彼得·林奇(Peter Lynch)曾說過：「企業内部人員或股東可因各種原因出售他們的股票，但他們只為一個原因而買入：他們認為股價價值將逐步顯現的時候。」