房地産市場正經曆邁向高質量發展的“陣痛期”，穩定房地産市場越來越成爲穩定國內經濟的關鍵和共識。在此背景下，中央持續加大政策支持房地産行業回歸合理增長區間的力度，釋放穩中向好的信號。
在房地産市場震蕩前行的背景下，龍湖集團（00960）以自律基因構築穩健財務結構，實現基本盤穩健提升。2022年上半年，公司實現營業額948億元，同比增長56.4%；集團實現歸屬于股東的淨利潤74.8億元，剔除公平值變動等影響後的股東應占核心溢利同比增長6.1%達65.5億元。毛利同比增長20.1%至201.5億元，毛利率21.3%。營業額增勢強勁，股東應占核心溢利穩步提升，這一份優異的成績單，彰顯龍湖集團全面均衡高質量經營，成效顯著。
業務增長動能強勁 經營性業務收入突破100億
多元化、高質量的産品與服務，正在“一個龍湖”的協同效應下，迸發強勁增長動能，向市場展示了“穩健派”房企高質量發展的底色。
地産開發方面，龍湖集團銷售保持韌性，長叁角提供有力支撐。具體而言，上半年龍湖集團實現地産開發合同銷售858.1億元並于6月份，跟隨市場出現反彈的迹象。區域貢獻中，曆年貢獻最大的長叁角占比進一步提升，較2021年同期提升7個百分點至34.6%，在下行的態勢中長叁角的強抗風險能力顯現無疑。隨着杭州、上海的項目的持續推進，看好龍湖集團後續能實現當月同比銷售額轉正。
上半年，龍湖集團在拿地方面更堅定聚焦在高線城市，新增土儲長叁角地區占比達56.3%。截至2022年6月底，公司土儲合計6767萬平方米，權益面積4690萬平方米，約88%的貨值集中在高能級城市和價值區域，且成本合理，爲後續盈利持續增長奠定基礎。
自7月以來，中央政治局會議強調“保交樓”，維護購房人合法權益，促進房地産行業良性循環和健康發展。今年上半年，龍湖集團如期交付76個項目，共計5.25萬套品質住宅，100%實現按期交付。此外，龍湖集團不斷升級交付體驗，上線“雲交付”，“交房即交證”等服務，交付客戶滿意度高達91%，交付優勢凸顯。
在地産開發之外，龍湖集團的商業投資、租賃住房、物業管理等經營性業務均已跻身行業頭部，爲其貢獻持續穩定的收入及利潤。2022年上半年，包含商業投資、租賃住房、物業管理等在內的經營性業務收入首次突破百億，達110.4億元，同比增長26%，3年複合增長率達36%。行業下行的背景下，經營性物業收入的增長將對龍湖集團穿越周期起到重要的穩壓器作用。
具體而言，商場開啓輕重並舉模式，長租公寓規模領先。上半年龍湖新增運營4座商場，其中，今年5月于重慶開業的龍湖愛加兩江星悅荟，是全國首個輕資産星悅荟項目。截至2022年6月底，龍湖商業累計開業運營商場達65座，已開業商場建築面積爲618萬平方米（含車位總建築面積爲773萬平方米），整體出租率95.6%，運營管理能力突出。相較于去年同期，商業租金增長26%至46.5億元，助力後疫情時代的城市消費升級。
此外，得益于行業利好政策的支持及運營管理能力的穩步提升，龍湖冠寓規模持續領先，截至2022年6月末，冠寓累計開業房間數已超11萬間，開業超過六個月的房源出租率爲95.4%。出租率提升，租金收入水漲船高，租金收入同比增長11%至11.8億元，現已成爲集團經營性收入的穩定貢獻源。
有機融合物業管理及商業運營兩大核心業務能力的龍湖智創生活，爲龍湖集團多航道協同發展的新着力點，推動“一個龍湖”生態體系發展壯大。期內，龍湖智創生活實現全口徑收入約63億元，其中，物業管理板塊基本完成一、二線核心城市及叁、四線潛力城市的布局，實際管理面積約2.8億平方米，業主滿意度連續13年超過90%。在龍湖智創生活運營管理和服務的商場中，一體化運營平台提供因地制宜的商業管理服務，不斷打造標杆項目，助力升級城市商圈。
簡言之，在行業面臨下行壓力之際，龍湖集團銷售額穩步推進，韌性凸顯，高價值區域的土儲將強力支撐未來進一步銷售擴增，輕重並舉的物業投資業務的大力拓展也將爲公司未來收入進一步增長帶來新的動能。
現金流“築高牆” 財務實力突出
時刻保持低杠杆，安全的現金流，是抵抗風險的重要利器。尤其對于目前跌宕的市場而言，依靠長期的財務自律、充沛的現金流，時刻保持審慎的財務管理，是房地産企業走向健康發展的必經之路。
2022年上半年，龍湖集團始終嚴格遵守財務管理紀律，控制短債比例及外債敞口、堅決保持低成本及標准融資渠道，如期償還到期債務，維護中國房企在資本市場的信用口碑。
期內，龍湖集團的總資産爲8756.51億元，同比增長2%。持續性的現金流入，讓龍湖集團債務結構進一步優化，連續6年保持“叁道紅線”綠檔水平。截至2022年6月30日，龍湖集團淨負債率降至55%，一年到期的短債比爲10%，現金短債比達到4.07倍，償債能力持續穩健，一系列指標均維持行業內的較高水准，公司安全性穩步提高。
得益于充沛現金流“高築牆”，龍湖集團從未做過債務展期，每一筆貸款都按期甚至提前償還。7月中旬，龍湖集團按約定時間全數贖回4.5億美元的優先票據，至此公司年內已無到期應還債務。
智通財經APP認爲，債務周期管控的高水准，亦是龍湖集團財務能力突出的表現。債務周期的加長，債務未來的均攤化，是一家房企債務安全的重要觀察窗口，龍湖集團的債務周期管控表現可圈可點。
首先，龍湖集團2009年-2022年中期平均貸款年限由1.58年提升至6.28年，也就是說，龍湖集團拿的錢都是長周期的錢，並不着急還。
其次，龍湖集團債務均攤化明顯，且將風險後置。截至今年中期期末，龍湖集團1年以內到期短債占總債務比例約爲10.1%。
一系列張弛有度的管理，使得龍湖集團財務狀況保持長期穩健，而其亦成爲公司全面反擊瑞銀做空事件的強大底氣。
持續優化債務結構，在房企信用評級普遍下調的背景下，龍湖集團憑借穩健的經營與自律的財務管理，持續獲得評級機構的認可。其中，惠譽、穆迪、標普分別保持BBB穩定、Baa2穩定、BBB穩定的全投資級評級，中誠信（AAA）、新世紀（AAA）展望均爲穩定，公司是國內唯一一家獲得境內外全投資級評級的民營房企。
今年5月，龍湖集團再度榮登《福布斯》全球企業2000強，連續12年上榜。與此同時，龍湖連續兩年入選《財富》世界500強榜單，排名躍升至第412位，穩健的經營質量和強大的企業綜合實力，進一步得到佐證。
融資渠道多元暢通 整體融資成本再創新低
2022年上半年，盡管房地産行業整體融資趨冷，據克而瑞統計，2022年上半年，100家典型房企的融資總量爲3837億元，同比下降53%。但資本依舊向優質、高信用評級房企傾斜，龍湖集團憑借穩健的發展能力獲得資本青睐。2022年5月，龍湖集團被監管機構選定爲“示範房企”，率先試水通過“債券發行+信用保護”的方案進行融資，佐證了龍湖集團作爲優質頭部民企的優良質地。
2022年上半年，龍湖集團融資渠道多元暢通：在境內共發行33億元公司債，利率在3.49%-4.0%之間，其中包括5月被選爲“示範房企”後使用信用保護工具模式發行的5億元公司債及4.02億元供應鏈ABS；此後7月其成功發行17億元公司債；8月在監管機構的推動下，由中債信用增進投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保，成功發行15億元中期票據，利率僅3.3%。
以龍湖集團獲得“中債信用”債券爲開端，優質房企的融資渠道將進一步拓展，有望緩解地産行業融資困難的問題，促進房地産行業歸回到健康的發展軌道。
值得關注的是，8月16日，7家銀行與龍湖集團簽訂銀團貸合約，公司獲得一筆34.5億港元爲期5年的貸款，性質爲可持續發展挂鈎可轉讓定期貸款信貸融資。境內外銀行集體用真金白銀給龍湖集團投贊成票，釋放了一個信號，即銀行依舊支持優質房企進行融資，也顯示出銀行業對龍湖集團發展的認可與信心。
總之，融資渠道的拓展，是龍湖集團長期的財務自律、穩健發展得到的獎賞。在全投資級信用評級與“綠檔”加持下，龍湖集團的融資成本也進一步下降。截至2022年6月底，龍湖集團平均借貸成本爲3.99%，再創曆史新低。
綜上所述，優質房企標杆的打造，離不開龍湖集團自律基因構築的穩健財務結構。而穩健的財務水平和高于行業水准的經營表現可以反映出公司的可持續發展能力，助力其平穩高質量穿越周期。