納指已跌三成，但小龍發現散戶的生態是只要明天是升，那某一個消息解讀即是正面，淡友已經被夾死。其實投資市場永遠比你想像中複雜。即是2008年金融海嘯都有反彈及上升的日子。而近日達里歐直指，高通膨環境下，一定要遠離現金，但補充「現金是垃圾，但股票更垃圾（cash is still trash, and equities are trashier）」，但小龍不禁問，哪樓市呢?
在美國的樓市市場，美國30年期貸款的平均利率急升至5.10%，利率仍遠高於去年年底的3.11%。過去四個月的快速上升已經開始對需求造成影響。根據早前公佈的政府資料，新屋銷售已經下降到了疫情爆發以來的最低水準，截至4月底，市場上有44.4萬套新房，是自2008年以來最多，高於3月份的40.7萬套。
未售出的新房供應量從3月份的6.9個月的供應量飆升到4月份令人吃驚的9.0個月的供應量，比一年前幾乎翻了一番。與此同時，4月成屋銷售也在下降。知名房地產學者、全美住宅建商協會 (NAHB) 首席經濟學家 Robert Dietz 警告，新屋銷售重挫「是對美國未來幾季經濟發出的明確衰退警訊」，同時這也代表，愈來愈多潛在買家被排擠在市場外。
早前公佈的成屋銷售報告顯示，房屋銷售按季節調整的年率增長了561萬戶，低於預期。
而俄烏危機令到能源價格上漲，世界第四大經濟體德國的經濟已大幅放緩，此外，化肥產量減少可能會使其他地方的情況惡化。由於化肥、糧食庫存以及能源供應短缺，開發中國家受到的打擊更大。能源價格翻倍本身就足以引發經濟衰退。同時前美聯儲副主席、普林斯頓大學經濟學家布蘭德(Alan Blinder)預計，明年美國有50%到60%的可能性出現衰退。
2年期和10年期殖利率曲線倒掛。綜觀歷史，1969 年來出現的 8 次經濟衰退之前，10 年期美債殖利率都低於 2 年期，而該指標是在 2019 年 8 月出現，隔年美國因新冠疫情陷入經濟衰退。在經濟面臨衰退的同時，美國同時收水，加息及減少買債，那麼你仍然要加最後一口槓桿嗎?
而小龍的問題是如果美國大幅加息，那麼香港樓市仍然會有支持嗎?如果要客觀地分析一般市民的負擔能力，較可取的是計算不同入息及息率下業主的可支配收入。以2015年為止，過去19年的平均按息作分析，最高利率為1997年的10.9%，最低是2010年的1.16%，平均按息4.187368％（這個數據較為客觀，因為政府要求的壓力測試是以5.5%計算）。這也跟高盛的預測相近，所以我們會以4.18作為分析。若要了解業主的承擔能力，可以計算不同的收入及利率，並扣除一般統一約5000元的固定開支（差餉及管理費），看看業主在扣除供樓之後的可支配收入。在此因為方便計算，不會考慮通脹、工資上升及壓力測試。
如果月入6萬，買800萬樓，9成按揭。
如果月入6萬，購入800萬的樓並做9成按揭。每月在利率2.15%的情況下，每月樓按還款為27,155.92元，扣除5000元的基本開支後，餘下27,845元。
另一方面，如果利率在4.2%的情況下，每月還款即時上升至35,209元。同時扣除5,000元之後，每月可支配收入為19,791元。但是要留意，本金及利息總支出為1200萬元，比之前2.15%的利率時間上升約300萬。
如果聯儲局縮表，那麼錢會在哪不見了?
在經濟學上有一個名詞叫乘數效應，簡單來說中央銀行所發行的貨幣總量，無論是流通在社會大眾手中貨幣，或是留在銀行體系作為準備金的通貨，均稱之為準備貨幣，而商業銀行可以根據準備貨幣，創造出倍數的貨幣供給，其中準備貨幣和貨幣供給之間的倍數關係，被稱為貨幣乘數。
一個最簡單的概念，是假設甲客戶將10000元現金存入Ａ銀行，Ａ銀行接受了這10000元現金後，需保留20％的法定準備率，所以除2000元作為準備金外，其餘的8000元可以用於發放貸款或投資；所以乙客戶從Ａ銀行取得8000元貸款後存入B銀行，以便進行金融投資，則Ｂ銀行的活期存款增加了8000元。同樣，Ｂ銀行除保留1600元（20%）的準備金外，其餘的6400元也可用於發放貸款或投資，而這一個貸款可能是買了資產（例如樓房，股票，保險，做生意）。以此類推，直到原始存款額10000元全部用完為止。
現在金融將這變得更複雜，而且槓桿更大。但是現在美國說加息、減少買債及縮表，用一個大家聽得明的解釋，即是中央銀行印少了錢，那銀行可以貸款的錢少了，那麼錢在哪裡不見了？那些錢最終流向的資產難道可以變多更多錢嗎？那誰少了錢？只有中央銀行及銀行少了錢嗎？
如果利用18年香港樓市周期我們同樣可以分析到樓市的變化，我們發現樓市周期在1985年開始，循著18年的樓市周期變化。香港樓市無疑是2003年開始見底上升，那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。在年初的訪問我已經講今年股樓大振盪，不過很多人對小龍的分析有多大的信心或相信，我相信不多。
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