2022年，地産的市場依舊風雲詭谲，雷聲未歇。
近期，大發地産(06111)股價大跳水，成爲4月以來繼天譽置業、佳源國際控股、領地控股之後的又一家閃崩房企。然而，相較于前述幾家地産企業的毫無預兆，大發地産的“閃崩”似乎卻有迹可循。
七個交易日暴跌接近九成
智通財經APP觀測到，盡管彼時未引起資本市場太多的關注，但5月19日20%的下挫拉開了大發地産暴跌的帷幕。
5月25日，公司股價未能企穩，再度暴跌66.19%，當時突破公司上市以來最低點。當日，大發地産公告稱，公司股份的成交價出現不尋常下跌而成交量出現不尋常上升。經董事會確認，集團的營運維持正常，而集團將如常繼續進行業務。
可能連公司自己都沒想到，公告既出，資本市場卻並未買賬。5月26日，大發地産早盤高開近15%，隨後股價急挫一路走低，截至收盤又跌35.11%，次日，公司股價再度跳水22.95%，來到了新低再新低後的0.45港元，當前市值僅余3.87億港元。七個交易日內，大發地産市值累跌87.3%，步入仙股行列。
更爲吊詭的是，閃崩之後的大發地産反而關注度直線上升，5月25日-27日成交量陡增，有別于此前寡淡的成交量，顯示有多路資金抄底的形態，不過，公司的股價在盤中短暫回升後一路向下，資金被埋或是大概率事件。
通常而言，在港股市場，暴漲暴跌帶來更多的機會，自然同時也面臨更大的危險。盡管遭遇“斷頭鍘刀”被誤傷而跌出黃金坑的公司有，但極其少見，更多的股票在暴跌後則久久趴在地上，給抄底的一些投資者造成巨大的虧損和沉沒成本，目前來看，大發地産無疑是後者。
“清盤呈請”帶來的連鎖事件
故事還得先從年初說起，2月21日，大發地産發出一封公告，直指有債權人于2月18日就本金額爲1500萬美元(約合人民幣9466萬元)的若幹尚未償還優先票據，向香港特別行政區高等法院分別提交了針對大發地産(票據發行人)，及其子公司垠一香港有限公司(票據擔保人)的“清盤呈請”。
根據清盤呈請，自2月18日起，除非獲得高等法院的認可令，否則所有對公司財産的處置，公司股份的轉讓，或公司股東地位變化都將無效。大發地産對此表示強烈反對呈請，並將征詢法律意見，采取一切必要行動保護其合法權利。
公告發出後，輿論一片嘩然，與這封“傳票”相關的，是一筆本應在今年1月18日到期兌付，票面利率爲9.95%的2.8億美元債，其中未償還本金爲1.845億美元，而在1月初大發向美元債持有人發出交換要約征求。
在債務到期前，大發地産稱交換要約及同意征求的所有先決條件已獲達成，獲接納的約1.44億美元的現有票據被注銷，新票據按12.5%計息，並須于2022年6月30日支付。不過，當時還有剩余未償付現有票據的本金額爲4036萬美元。從中能夠看到，大發地産此時不惜以更高的利率“以舊換新”，似乎已暗暗預示着風暴將臨。
3月2日，大發地産徹底“開擺”，稱公司正着手委任財務顧問，以協助對公司境外債務進行整體重組，以盡快與所有利益相關者達成一致的解決方案，但截至發稿尚未有理想進展。隨後便陸續有出售資産、21年業績轉虧，票據涉交叉違約的負面消息傳出。
未來持續承壓，難言樂觀?
始于1996年的大發地産，是房企江湖中的老牌玩家，在上市不久後，大發地産還曾雄心勃勃喊出“千億目標”，但隨着近年以來信貸及預售資金監管收緊，公司開始面臨較大的債務壓力，開始出售項目回血，距離千億夢也越來越遙遠。
從經營情況來看，2021年，大發地産盡管如期完成了銷售目標，但實現收益59.11億元(人民幣，下同)，同比下降35.67%;毛利8.56億元，同比下降55.38%;母公司擁有人應占虧損4.80億元，上年同期爲純利3.39億元，從盈轉虧。
與此同時，集團的淨負債率由2020年末的約61.2%增加至2021年末的約102.2%，對此，大發地産表示主要是由于現金及銀行結余于2021年底減少，而淨負債率是按總債項減現金及銀行結余除以總權益計算。
目前，公司借貸總額85.07億元，較去年增加逾14億，共計有67.4億元的短期借款和票據尚待償還，同時公司還有向集團物業、聯營合營企業提供的融資擔保額96億，2021年爲提供擔保計提撥備2550萬元。
不僅如此，2021年，大發地産的融資成本支出4.66億元，同比增長97.7%，彼時其經營性現金流淨額爲-9.18億元，意味着公司渴求外界資金的“支援”，需通過更多的融資手段來維持資金鏈的正常運轉。
4月14日公布，公司的核數師(審計師)安永于審計報告中持“不發表意見”，並指出：由于多重不確定性的潛在相互影響及其對綜合財務報表的可能累計影響，安永無法爲綜合財務報表形成審計意見。安永在報告中明確說明大發地産的持續經營存在多重不確定性，可能對大發地産持續經營的能力構成重大疑問，其理由是截至2021年末，大發地産的銀行及其他借貸以及優先票據總額爲126.49億元，其中人民幣67.40億元將于未來十二個月內到期償還，而其現金及現金等價物爲人民幣10.52億元。此外，安永續指，于2022年2月18日，若幹優先票據持有人分別向大發地産及間接全資子公司提出清盤呈請。
山雨欲來之前，評級機構的嗅覺似乎更爲敏銳——就在大發地産1月向其票據持有人提出了征求同意和交換要約之後，穆迪將大發地産集團有限公司的公司家族評級(CFR)從“B2”下調至“Caa2”，高級無抵押評級從“B3”下調至“Caa3”。同時，穆迪將大發地産的評級展望從“穩定”調整爲“負面”。
對此，穆迪副總裁兼高級分析師Celine Yang表示:“由于大發地産的現金緩沖區間收窄、融資渠道受限，且面臨大量短期債務到期，其流動性風險已有所增加。”“負面展望反映出，該公司償還所有將在未來6-12個月內到期或可回售的債務的能力存在不確定性，”Yang補充道。
在大環境依舊承壓，房地産行業尾部房企風險集中出清持續的當下，大發地産的基本面和流動性均難言樂觀，謹慎觀望或許將是最好的選擇。