“種一棵樹最好的時間是現在”，遠洋服務(06677)的發展很好地證明了這一句話。
3月21日，遠洋服務召開2021年度業績發布會。2021年，遠洋服務全年實現營業收入29.66億元，同比增長47%，核心淨利潤4.48億元，同比增長79%，核心淨利潤率提升至15.1%。
針對于過去取得的驕人成績、業務發展的路徑及達成的戰略目標等方面，遠洋服務的管理層在業績會上均予以耐心和細致的回答。不僅如此，公司管理層更在業績會上提出到2025年收入超過百億元、合約面積超3.5億平米的發展目標。在物管行業集中度日漸提高的當下，遠洋服務結合自身及行業節奏，設定2025的百億發展目標。
對此，中金分析師表示：管理層新提出2025年百億元收入目標，對應2021-2025年複合增速約36%，未來淨利潤率有望保持在13%以上。彙豐分析師亦持有相同觀點，認爲在當前環境下，公司提供了建設性的中長期收入指引。
值得關注的是，遠洋服務良好的業績增長和長遠利潤釋放獲得境內外券商看好，紛紛于績後出具更新研究報告，展現了各大券商分析師對于公司價值的認可。
現在看來，2022年將成爲遠洋服務努力奔跑的起點，戰略規劃清晰，目標定位明確，至于如何達成“百億基業”，我們或許能夠從對公司全新的認識中窺斑知豹。
第一個認識：第叁方外拓進展迅速
就經營層面而言，截止2021年末，遠洋服務合約面積1.06億平方米，邁過億方“大關”，在管面積7348萬平方米，步入成長的新台階。值得注意的是，對外拓展和收並購爲全年新增合約面積貢獻3262萬平米，占全年新增面積的87%，外生增長動力充足。得益于此，來自第叁方項目合約面積占比同比提升17.7個百分點至50.6%。
具體來看，上市後，遠洋服務的第叁方外拓和多元化業態布局逐步發力，2021年，遠洋服務的對外拓展成績亮眼，對外拓展新增合約面積2496萬平方米，同比提升174%，2019-2021新增第叁方外拓合約面積年均複合增長率達527%。
事實上，當前物業行業仍處于快速擴張階段，結構性機會依然存在。長期來看，物管公司的持續成長，依托于品牌力的不斷強化，遠洋服務的外拓能力是其影響力的市場驗證表現，分析師們也積極看好遠洋服務的規模目標。花旗指出，遠洋服務的在管面積有望在2022年突破1億平方米，其中2500萬-3000萬平方米將通過第叁方取得：公司在2021財年新拓2500萬平方米的合約面積(20財年爲910萬平方米)，這是由于公司搭建百人的外拓團隊，對多元業態進行拓展，並重點聚焦于核心城市(如北京、大連)。根據計劃完成對紅星物業的收購後，其2022年在管面積、合約面積分別有望達1億、1.5億平方米。
第二個認識：商寫板塊成爲盈利新引擎
在衆多業態中，遠洋服務的商寫板塊的增長最具代表性，也標志着其在商寫運營管理業務這個具備傳統優勢的領域不斷突圍，成長爲新的盈利增長引擎。
截至年末，公司商寫物業管理合約面積達到732萬平方米，商寫運營服務合約面積達到210萬平。數量上來看，購物中心項目數量達到39個，寫字樓項目數量達35個，極大增強了公司在商寫板塊的競爭力。
公司的商業運營能力不斷提升，2021年，遠洋服務在管購物中心客流量同比提升29.3%，銷售額同比提升29.4%。遠洋服務爲3條商業産品線提供資管服務，“裏”系開放式商業綜合體、“堤港”系購物中心型商業綜合體和“未來”系社區商業。根據叁個産品系的定位、特色、價值，打造多類活動、盤活各領域資源合作。以杭州遠洋樂堤港爲例，結合其“時尚”、“藝術”、“樂活”叁大核心價值，打造了多場藝術活動和展覽，並與杭州大劇院、太陽馬戲團，郎朗藝術中心等優秀異業資源合作，如今已成爲杭州文化商業新地標。
同時，在管寫字樓租金收入同比提升22%，平均出租率同比提升10.2個百分點。在管項目中有3個獲得BOMA認證。寫字樓業務傳承遠洋不動産基因，打通物管及資管全周期閉環，積極布局不動産投資新藍海。
銀河證券認爲，2021年內，公司承接了集團資管業務，與之協力打造商寫物管新增長曲線。從區位來看，公司的商寫項目主要分布在消費活力高、增長潛力大、付費意識強的一線、新一線，占比高達99.2%，進一步強化了中高端綜合服務商的定位，也對商寫物管持續發展起到良好的正向反饋。
以小見大，我們能夠看到遠洋服務不僅可以通過優質的服務積累的大量客戶，還可以通過高效的管理及運營的商寫項目爲住戶提供便利、愉悅的購物和辦公體驗，此舉有利于公司提升在管物業住戶的滿意度和忠誠度，實現跨業態協同效益。而僅占在管面積6%的商寫業態，能爲遠洋服務在2021年貢獻15%營收和19%毛利。隨着商寫規模的不斷拓展，未來還將有持續提升的可能性。花旗表示，2025年目標下，商寫業務的毛利占比約30%，第叁方增長更爲活躍。
第叁個認識：增值業務高速發展
從財報中我們能夠看到，增值服務收入的顯著增長，已經迅速拓寬了遠洋服務業績的成長邊界。注重多元業態對外拓展和服務能力的提升，已爲遠洋服務實現業態、空間和角色的全方位突破。2021年，公司社區增值服務收入爲7.89億元，較去年增長約149%，在總體收入的占比提升至27%，非業主增值服務收入爲5.88億元，較去年增長約60%，占總體收入約20%，共同帶動2021年整體毛利率達到28%。
遠洋服務的增值服務始終聚焦小區生活服務、租售服務、美居服務、空間資源四大主力業務，其中，小區生活服務表現亮眼，公司從業主需求出發選品，引入百余家品牌廠家、生鮮原産地等合作資源，商品零售業務銷售收入較去年增長約2630%。租售服務方面，公司已開業房産租售門店達40家，覆蓋12城共70個項目，完善在線業務租售系統，實現跨城市規模化管理，租售收入較去年增長約565%。美居服務和空間資源方面均有不俗的表現。
同時，公司入選住建部及北京市民政局試點單位,積極投身居家養老市場,在政策支持下健全養老服務體系，結合母公司養老品牌“椿萱茂”打造社區養老服務輕資産平台，爲小區增值業務探索新的成長曲線。
社區增值業務的亮眼表現，在于其良好的服務基礎及服務能力，國信證券評述道，公司的社區增值服務業務正在多點發力，公司四大主力業務航道社區資源收入、經紀業務、社區零售、美居服務均大幅增長，未來還將積極推進“物業+養老”盈利模式探索，持續創收潛力打開。
非業主增值業務方面，遠洋服務憑借在工程運維、智能化業務積累的豐富管理經驗和專業技術沉澱，積極開拓設施設備運維市場，業務邊際不斷拓展。同時，對科技創新進行了持續而長遠的投入，聯合北京智能建築科技有限公司成立北京應維科技服務有限公司，打造智慧科技物業平台。
中國的設施設備運維市場還處于早期階段，目前市場參與者不多且擁有一定的技術門檻。遠洋服務作爲該細分行業的領先者，已經探索了7年。對此，中金報告指出，公司依托“億洋樓宇”及2021年成立的合資公司“應維科技”大力開展設施設備管理、工程運維業務，認爲這一業務也是公司的重要特色之一。
第四個認識：關聯方穩健促其優質增長
面對21年四季度波動的房地産市場，母公司遠洋集團始終保持財務狀況健康良好，在境外評級上，遠洋集團保持穆迪和惠譽的投資級評級;境內評級機構方面，保持中誠信國際和聯合資信的AAA級信用評級。此外，遠洋集團“叁道紅線”指標保持全部達標，連續3年處于“綠檔”。遠洋集團在2021年共獲取25個住宅開發項目，新增土儲571萬平方米。在地産行業逆周期，行業整合的大環境下，遠洋集團的穩健將爲遠洋服務奠定拓展基礎。
海通證券指出，在競爭愈加激烈的市場環境中，遠洋集團作爲公司的控股股東，其穩健發展與長期支持爲公司帶來了持續的優質業務增量。國信證券認爲，當前房地産開發行業面臨格局重構，公司充分受益于母公司遠洋集團的國資背景，信用風險極低，且在母公司收購紅星地産後鎖定紅星物業，收並購優勢明顯。
而遠洋服務很好地延續了遠洋集團的“穩健”基因，作爲一家優質輕資産物管企業，公司財務表現健康，在手資金充足，可隨時把握收並購機遇：2021年，公司貨幣資金25億元，同比增長16%，且無有息負債。穩健的財務管理策略和充足的現金流爲公司的未來擴張提供堅實基礎。
光大證券評價稱，遠洋服務依托母公司遠洋集團,資源禀賦深厚,商業項目産品線成熟,商寫項目“物管+運營”模式打造全鏈條核心競爭力;第叁方外拓積極,規模擴張較快,社區增值表現亮眼,積極推動“物業+養老”服務輕資産體系，綜合發展態勢較好，估值具備吸引力。
在行業高速發展的背景下，我們對遠洋服務的規模拓展和結構優化的前景樂觀，同時公司在第叁方外拓、收並購、多元業態布局具備領先優勢，未來更將以輕資産、現金流穩定的屬性爲其估值提供支撐，而高業績指引將爲估值提升創造想象空間。