“種一棵樹最好的時間是現在”，星盛商業(06668)的發展很好地證明了這一句話。
智通財經APP了解到，3月30日晚，星盛商業公布了2021年度業績。良好的業績增長獲得境內外券商看好，紛紛出具更新研究報告，展現了各大券商分析師對于公司價值的認可。
2021業績符合預期，關鍵指標強勁增長
2021年，星盛商業實現營收約5.72億元(人民幣，單位下同)，同比增長約29.5%;毛利約3.30億元，同比增長約32.9%;集團擁有人應占利潤約1.85億元，同比大增約45.8%。
與此同時，星盛商業的2021年毛利率達57.7%，同比上升1.4個百分點，歸母淨利率達32.3%，同比上升3.6個百分點。董事會建議派發2021年末期股息每股0.10港元，派息率達45%。
平安證券分析師指出，星盛商業的盈利能力穩步提升，毛利率同比提升，而費用率同比下降0.2pct至13.9%，考慮2021年仍有上市費用等一次性費用拖累，公司實際管理效能提升顯著。
第叁方拓展成績斐然，市場化能力進一步被驗證
2021年，星盛商業秉持“深耕大灣區、發展長叁角、搶占中西部”的拓張戰略，加大外拓步伐。2021年，集團新增合約面積66萬平方米，其中來自于關聯方、第叁方的項目面積占比分別爲36%和64%。
規模方面，截至2021年末，集團合約面積達到390萬平方米，覆蓋大灣區(占比86.5%)、長叁角(占比6.4%)及華中地區(占比1.8%)等區域，其中第叁方項目的面積占比達62%，2022年第一季度，新簽署3個第叁方項目，新增合約面積22.5萬平方米。截至目前，總合約面積進一步增加至413萬平方米。
安信國際認爲，星盛一直積極外拓第叁方項目，21年內公司新增合約面積中64%來自第叁方項目，公司獨立性得到進一步改善。雖受疫情影響，公司的拓展及開業計劃仍然保持積極。
東方證券表示，公司期末合約與在管面積中均有六成來自第叁方，外拓能力行業領先。2022年計劃新拓合約面積70萬平、新開業80萬平，出租率95%，此外32個咨詢項目有望陸續轉化，營收增長具備較強確定性。同時，考慮到關聯方星河控股土儲豐富聚焦大灣區，若外拓和母公司交付均衡發力，將有力支撐公司長期業績增長。
年內，集團相繼與上海建工集團、廈門特房集團、廣州立白集團等建立合作，成功簽約日照星河iCO、廈門星河COCO Park、廣州健康港星河COCO Park、廣州從化海音星河iCO、湛江星河COCO City，共計5個第叁方項目，打開與市屬國企、大型企業合作的渠道，助力企業可持續獲取優質商業項目資源。
安信證券續指，新項目業主包括地方城投，星盛商業未來會與更多大業主、國有平台合作，有助一次過取得多個項目從而提高規模拓展效率。
運營效率穩步提升，存量優化能力顯著
截至2021年底，星盛商業在營項目24個，在營面積達182萬平方米，已開業項目運營穩步提升。從經營指標來看，2021年，集團出租率維持在94%的健康水平，合作商戶數量超4300家，全線銷售額較2020年同期增長約33%，同店銷售額較2020年同期增長約21%。
第一上海報告顯示，公司的標杆項目深圳福田COCO Park改造升級完成，銷售額較2020年增長33%，較2019年增長18%，出租率較2019年提升0.3個百分點至98.8%。當前，公司處于成長期(開業3年-5年)及成熟期(開業5年-10年)的項目面積占比爲65%，未來將繼續貢獻業績增長動力。
年內，該公司以星盛商業官方小程序COCO GO爲載體，構建24小時全時域經營鏈路，突破實體商場空間和時間的限制，打造全面觸達顧客的消費生態圈。截至2021年底，線上粉絲超300萬，線下會員超240萬。期內，集團的會員銷售額同比增長39.1%，高端卡會員數量同比增長79.6%。
因此，第一上海觀點認爲，星盛商業的四大能力，包括量身定制的研策能力、強大的客戶招攬能力、數字化的運營能力、因地制宜的改造升級能力，將帶來項目運營效率的持續提升。興業證券則看好公司通過控制成本、增強會員複購、提升項目品質等措施實現全年銷售額、出租率的提升。
關聯方穩健有保障，將實現高效優質增長
經過34年的發展，公司關聯方星河控股形成了以産業、地産、商業、資本、金融、物業六大板塊爲核心的綜合性集團企業。面對21年四季度波動的房地産市場，星河控股始終保持財務狀況健康良好，叁道紅線指標保持綠檔，並于2021年7月19日獲AAA主體信用評級，評級展望穩定。
值得關注的是，2021年11月以來，星河控股成功斬獲南京、深圳、廣州3大核心城市地塊，逆勢補倉，企業實力可窺斑知豹。安信國際表示，在地産行業逆周期，行業整合的大環境下，星河的穩健將爲星盛奠定拓展基礎。
而星盛商業很好地延續了星河的“穩健”基因，作爲一家優質輕資産商管集團，星盛商業經營性淨現金流超淨利潤，現金充足。2021年度，集團實現經營性淨現金流2.0億元，同比增長約49.4%，淨現比1.1。截至2021年末，集團現金余額爲12.7億元。穩健的財務管理策略和充足的現金流爲星盛商業未來的擴張提供支撐。
平安證券評價稱:星盛商業爲輕資産模式下純商業運營服務稀缺標的，已形成完整且成熟的運營模式和産品體系，盈利能力持續優化。公司存量項目改造經驗豐富，現有項目運營效果日趨優化，同時兼具強勁外拓能力，商業運營版圖不斷擴大，綜合運營能力及強品牌力頗受市場認可，維持“推薦”評級。
東方證券指出，得益于多年區域深耕、以及標杆項目如深圳福田COCO Park的成功打造，公司在大灣區市場和中高端賽道建立了較強競爭優勢，未來灣區市場的持續滲透和增長將保障公司基本盤。同時公司發力擴張長叁角、華中等區域，基于公司多年積澱的商業運營經驗，仍看好公司在灣區以外逐步兌現商管能力、擴張業務規模，並在中長期爲公司發展提供新動能。