智通財經APP了解到，8月13日，國美零售（00493）發布公告，主要圍繞着4月份發布的租賃協議召開股東特別大會及建議根據特別授權發行股份進行公告。根據披露，該公司將于2021年9月6日舉行股東特別大會，以考慮並酌情批准上述交易事項。
根據租賃協議，該公司以總代價爲178.65億元取得由控股股東持有的位于北京及長沙的叁處物業，分別爲國美商都、湘江玖號及鵬潤大廈租賃權，租期分別自2021年7月1日及2023年3月1日開始至2040 年12月31日截止，最長租期達19年。該公司擬以發行代價股份支付175.76億元，此外，爲結清剩余租金，將向國美管理轉讓Hudson Assets的全部股權，總代價爲3.45億港元。
此次公告基本上確定了該租賃交易事項的時間表。對比此次交易與近期國家推出的各項政策，我們發現，國美實施該項目的戰略眼光獨到，有着高瞻遠矚的意義。
交易與政策的高契合度
智通財經APP了解到，近期國家頻繁出台鼓勵及刺激消費的政策，從整個宏觀經濟環境來說，消費拉動仍是GDP恢複增長的核心。
在今年7月30日的政治局會議上，談到深挖需求潛力，消費、投資雙向施措。消費、投資及出口被稱爲GDP的叁駕馬車，在外部環境不樂觀的情況下，消費及投資成爲政策的主要抓手。目前中國最終消費占比GDP不足60%，而發達國家占比達到80%，國內的消費潛力巨大。近幾年，由于電商快速發展，線上消費發展很快，滲透率一直走高，而線上線下逐步融合，新零售業態已經占據消費主流。圍繞着消費驅動，未來幾年消費政策勢必提高消費的主導作用。
國美零售作爲零售行業頭部公司之一，當前合計線下門店規模約4000余家。該公司已構建線上平台、線下平台及供應鏈平台等六大平台，此次拿下叁項物業（國美商都及湘江玖號分別擁有8層及6層高購物中心），極大拓寬了線下門店渠道。
在今年7月份，商務部表態，下半年將采取六方面舉措促消費，包括提升城市消費服務功能、拓展傳統消費增長空間及推動新型消費加快發展等。而商務部等11部門印發的《城市一刻鍾便民生活圈建設指南》，提出“百城千圈”、重點發展品牌連鎖店、鼓勵“一店多能”及鼓勵延展拓寬服務模式，“城市客廳”等。
而國美零售主導建立以城市爲單位，以國美零售店爲中心，根據輻射圈建設四類主力店型和社區驿站：其中最大規模的城市店定位于“城市展廳”，輻射範圍可達八公裏，是國美零售網格化覆蓋線下網絡的核心店型。國美戰略第一階段實現到家、到店、到網社群，而第二階段重點是場景化消費。
根據披露，此次交易後，該公司擬在國美商都一個8層高之購物中心容納約300間全品類電器及電子消費品制造商，通過糅合家電等不同板塊，形成由下而上全場景互聯；也將在湘江玖號打造地標型城市綜合展示體驗中心及品牌形象宣傳地等。這些動作表明該公司將在北京及長沙打造地標式的“城市展廳”形象。
城市展廳作爲新型的場景化消費，構建強大的品牌影響力，創新消費理念，帶動消費升級，或將得到政策提倡及支持。
總之，政策的最終落腳點在于鼓勵及刺激消費，在各種經營業態上鼓勵經營者。國美零售作爲零售行業龍頭之一，城市場景式消費的開拓者，或最先受益于政策帶來的商業機會。
控股股東高溢價增持，財務大幅優化
政策與業務的高度契合，國美零售得到控股股東的看好。智通財經APP了解到，此次租賃交易最大的特點是通過股權置換資産使用權，主要有兩部分內容：一是國美零售通過增發股份的方式置換控股股東旗下的叁項物業資産使用權；二是控股股東增持了股份。首先，先談下此次交易價格是否合理。
根據披露，該公司采用市場比較法測算出對象于測算基准日2021年5月31日的租金收入折現價值合計約182.73億元。
而對于股份發行，考慮到股東權益稀釋，該公司采取了大幅度溢價發行，發行價爲每股2.11港元，相比于最後可行日期（8月11日）收市價溢價145.35%，及截止2020年12月31日每股淨資産溢價2914.29%。控股股東可以說是高溢價增持公司股份，彰顯了對公司未來發展的強大信心。
值得注意的是，叁項租賃資産將以使用權資産入賬，此次交易後，確認增加178.65億元，而出售虧損的Hudson Assets後淨負債不再影響，將大幅度降低其負債水平，優化財務杠杆。整體資産負債率將大幅度降低19.6個百分點。
綜上看來，國美零售此次租賃交易和政策高度契合，符合國家戰略及政策方向，而場景化消費模式加速戰略第二階段的推進，在促消費政策下提高線上線下的融合，在場景賽道上占據市場的有利地位。而此次交易也將極大優化公司的財務狀況，大幅度降低負債水平，且目標物業將帶來可觀的現金流收益。
控股股東以高溢價增持股份方式爲上市公司提供叁項物業的長期使用權，看好公司的長期發展前景，價值投資者可持續關注。
