物管股盈喜潮 如何部署？

物管股的利潤確定性高，相關企業公布的上半年營運數據，可預見行業中不少企業將於7月紛紛為中期業績發盈喜。如何部署物業股？

更多分析物管股起動 拆解世茂服務創新高的投資價值

行業龍頭秤先 首先應該揀選行業龍頭。碧桂園服務(SEHK:6098)已成為物管股的龍頭，截至去年底，在管面積近3.8億平方米，合同面積8.2億平方米，是在港上市的物管股，持有合同面積最多者。

碧桂園服務收入貢獻逾五成的物業管理服務，主要來自母公司碧桂園集團(SEHK:20078)的物業，去年物業管理服務收入86.7億元，按年升約49.7%，而其中72%來自碧桂園集團開發的物業，餘下28%為第三方物業開發商開發的物業。

碧桂園服務去年毛利率34%，相比於在港上市的住宅類物管股的毛利率介乎18%至34%，可見是屬於高水平，反映集團的盈利能力較高。

碧桂園服務不斷併購且業務多元化 雖然碧桂園服務的物管服務業務相當依賴母公司，但不斷步向多元化。2020年用於收購金額近50億元人民幣，今年初更以逾48億元人民幣，收購藍光嘉寶(SEHK:2606)64.62%股權，有助壯大在管面積，和物業管理業務收入規模。

同時，拓展新興的城市服務市場，以及非住宅物業管理業務，包括為城市公共基礎建設提供營運及維護服務、綠色建設統籌、場館物業管理，並為商業物業提供企業行政服務等。

碧桂園服務除了母公司樓盤盤源不絶，並且密密透過併購，擴展住宅物業管理業務，同時積極拓展非住宅物業管理，和城市服務市場業務，開辟物管以外的增長動力。

世茂服務具潛力晋身龍頭 另一隻物管股是潛力躋身物管股龍頭行列的世茂服務(SEHK:873)，它是世茂集團(SEHK:813)旗下的綜合物業管理及社區生活服務供應商，而世茂集團是內地房企，排名第八大，去年向世茂服務提供的在管建築面積新增460萬平方米，達到5150萬平方米。世茂集團去年銷售收入達3003億元人民幣，仍將繼續為世茂服務提供新增管理面積。

雖然世茂服務於去年底在管建築面積只有1.46億平方米，但增長迅速，按年增幅達114.4%，合約建築面積亦增長99.4%至2.01億平方米。在管項目達到535個，覆蓋全國28個省、直轄市和自治區及104個城市。

世茂服務的業務平均，去年物業管理服務收入佔比54%，按年大增1.26倍至逾27億元人民幣，同時積極發展社區增值服務，收入貢獻不斷提升，2018年相關收入比例7.1%，2020年提升至31.8%，收入貢獻16億元人民幣，上升1.46倍。

社區增值服務毛利率高於物業管理業務，有助推升盈利能力。世茂服務擬積極發展城市服務業務，並且透過併購，力爭未來3年收入和規模增長5倍。

商業物管利潤率較高 以上兩隻股份是以住宅物管為主的企業，如欲投資商業物業管理企業可考慮華潤萬象生活（SEHK:01209），由於商管服務利潤率較住宅物管為高，因此也是市場近期關注的物管股。

華潤萬象業績確定性高 華潤萬象是高端購物中心管理商，去年業績符合盈喜的預期，純佔增長1.2倍至8.18億元人民幣，毛利率上升近11個百分點至27%。其母公司華潤置地(SEHK:1109)提供多元化的項目，因此華潤萬象的業務多元化，包括住宅物業管理及增值服務，以及購物中心和寫字樓等的商業物業組合的管理及營運服務，去年拓展寫字樓商業運營服務。

華潤萬象業績確定性高且具增長，其計劃2025年底在管面積達4億平米，其中第三方項目佔50%；購物中心增至150個。而華潤置地旗下逾120個已開業及儲備項目將交予華潤萬象管理。

正如前文所講，商管服務的利潤率較高，華潤萬象去年毛利率達41.8%  ，高於住宅物管業務的15.9%。

商管服務業務收入佔比由2019年的40.8%擴大至2020年的42.7%，這業務成為集團的增長亮點。雖然華潤萬象估值不便宜，但有分析預測商管服務的增長，可支持集團於2020至2022年核心純利年均複合增長近57%。

雖然以上三隻物管股的估值並不低，但具規模且持續擴張，足以支持未來更高估值。

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