如果要細數最近幾年裏資本市場上的明星賽道，物業大概是無法繞開的板塊。從股價表現來看，物業板塊可謂是百花爭妍、牛股輩出。既有上市叁年累計漲幅超過700%的碧桂園服務（06098）珠玉在前，又有濱江服務（03316）、中海物業（02669）這類年初至今漲幅已然超過100%的“後浪”。
智通財經APP注意到，6月以來又有多只物業股表現活躍。據統計，包括第一服務控股（02107）、濱江服務、金融街物業（01502）、時時服務（08181）等多只標的股價漲幅均較好。在資本市場大放異彩背後，物業板塊的投資價值究竟如何？
政策呵護下增值服務大有可爲
物業板塊公司的股價得以反複表現，一方面源于物業股良好基本面的支撐，另一方面也是因爲物管行業在政策春風的“呵護”下，已經邁入了黃金時代。
智通財經APP梳理後發現，最近幾年裏鼓勵物管行業良性發展的利好政策層出不窮。拿最近的例子來說，5月31日，商務部、住房和城鄉建設部等12部門聯合印發《關于推進城市一刻鍾便民生活圈建設的意見》（以下簡稱《意見》），擬在全國範圍內開展城市一刻鍾便民生活圈試點。
據了解，一刻鍾便民生活圈是指以社區居民爲服務對象，服務半徑爲步行15分鍾左右的範圍內，以滿足居民日常生活基本消費和品質消費等爲目標，以多業態聚集形成的社區商圈。《意見》主要在豐富商業業態方面提出因地制宜發展品質提升類業態，鼓勵發展特色餐飲、新式書店；優化信息服務，依托智慧社區信息系統，構建城市便民生活圈智慧服務平台。
對于物企而言，該《意見》的發布，爲物業公司勾勒了發展邊界，爲企業後續開展增值服務提供了便利性。未來伴隨《意見》精神落地，物企有望迎來增值服務加速發展的新局面。
據中信建投研報，過去幾年國內主流上市物企的增值服務收入占比總體呈增長態勢，由2017年的28.8%提升至2020年35%。目前行業普遍認爲物企的收入結構有望實現物業服務和增值服務收入占比五五開，而這也意味着接下來增值服務仍將保持增長態勢直至收入規模與基礎物管規模相當。
具體來看主流上市物企的增值服務板塊業績表現，據中信建投數據2020年24家物企共實現社區增值服務收入157.8億元，同比增長60.4%；2017年-2020年的複合年增長率達到66%。非主業增值服務實現收入共208.2億元，較2019年同比增長26.8%；2017年-2020年複合年增長率達到45%。
在政策春風的呵護下，物企的增值服務業務有望借“東風”繼續維持高增長態勢。或許正是得益于資本的這一樂觀預期，6月以來物業板塊內部有多只標的反複表現。
分化效應顯現頭部強者恒強
牛股頻出，政策吹暖風，物業板塊的風頭正勁也點燃了物企上市的熱情。據統計，2020年共計有18家物業公司赴港上市，而2021年年初至今已有20家物企向港交所遞交上市申請。物企紮堆上市之後，物管行業內部的分化也不約而至。
首先從股價表現來看，前文提到的碧桂園服務、濱江服務等均可謂是板塊內的明星股。上市于2018年6月的碧桂園服務，在經過了持續叁年的上漲之後，如今市值已然超過2500億港元，雄踞港股物業板塊市值榜首。
碧桂園服務股票走勢笑傲同行背後，是公司過往出色的基本面支撐以及資本市場對于公司未來增速的樂觀預期。截至2020年末公司的合約面積爲8.2億平方米、在管面積爲3.8億平方米，規模均處在行業前茅。業績來看，公司2020年營收爲156億元，同比增長61.7%；歸母淨利潤爲26.9億元，同比增長60.8%。2015年-2020年，公司營收、歸母淨利潤的複合年增長率分別達到56.3%、64.9%，增長態勢喜人。
展望未來，據公司給出的未來五年增速指引看，2025年碧桂園服務的營收規模有望突破千億，對應複合年增長率高達45%；同時，2021年-2025年公司的淨利潤複合年增長率不低于50%。不難看出，公司對于未來五年的業績充滿樂觀，無怪乎資本市場對碧桂園服務的股票趨之若鹜。
而論今年以來的股價表現，濱江服務可謂是出盡了風頭。截至發稿，公司年內累計漲幅超過130%，對比同行優勢明顯。與行業裏的老大哥碧桂園服務不一樣，縱然今年以來股價漲幅一騎絕塵，但濱江服務的總市值仍不足100億港元，市值相對較小。
規模方面，截至2020年末，濱江服務的在管面積和合約面積分別爲2000萬平方米、690萬平方米，同別分別增加爲38.9%、37.4%，增速處于行業中檔水平。業績方面，2020年公司實現營收9.6億元，同比增長36.8%；淨利潤爲2.2億元，同比增長91.7%。與同行對比，濱江服務的盈利能力堪稱強勁，2020年公司的淨利率高達22.9%，在上市物企中名列前茅。市值小，盈利能力強，公司經營穩健，疊加行業政策偏暖，多重因素共振之下濱江服務股價迎來綻放也不令人奇怪了。
今年以來，華發物業服務（00982）的股價走勢也可圈可點。究其緣由，與公司經營蒸蒸日上不無關聯。2020年公司實現收入10.86億港元，同比增長14.08%；毛利增長31.7%至3億港元。業績給力以外，與碧桂園服務一樣，華發物業服務的母公司也能給旗下物企較多支持。可以預見的是，背靠華發集團，後者旗下覆蓋城市運營、房産開發、金融産業、産業投資和商貿服務等多個領域的業務，雙方業務板塊存在諸多協同效應，這將帶給華發物業服務未來發展更多想象空間。
龍頭物企和經營突出的物企股價表現強勁，但也有一些物企估值遠較前述企業爲低。比如中奧到家（01538），目前動態市盈率僅爲4.42倍，市淨率不足1倍。而前文提到的碧桂園服務的動態市盈率接近80倍，市淨率也超過了14倍。物業板塊首尾企業估值差異巨大，或許是因爲隨着行業賽道逐漸擁擠，板塊標的的同質性增強、稀缺性降低，導致了資金更傾向于選擇基本面優異的龍頭企業，而部分經營不佳的企業則備受冷落。
綜上，在政策呵護之下物管行業已進入黃金發展期。接下來，優質的增值服務將爲物企業績增長注入持久動力。但由于賽道逐漸擁擠，行業內的龍頭與經營突出的成長型選手有望獲得資金青睐，而部分缺乏規模優勢和經營亮點的物企恐怕仍將繼續蟄伏。