踏入第三季市場最關心兩個走勢，就是美國通脹數據，以及聯儲局會否開始討論縮表。幸好，美國剛公布5月非農就業數字低過預期，市場鬆了口氣。
不過，縮表收水始終陰霾未散。如果未來通脹加劇，資金由債市抽走，因怕通脹蠶食了投資債券回報，導致債息抽升，新經濟股恐怕又有新一輪跌浪。
市場資金持續由高估值股輪動至低估值股。面對前面的不明朗，一些保守的價值股重新受投資者青睞，如果有穩定派息，就更錦上添花。
保險股、資源股及銀行股是好選擇，本地地產發展股亦不可被忽略。恒地（SEHK:12）符合上述條件，有兩大原因值得將它列入你的考慮名單。
新盤銷售轉旺 恒地更易受惠
近日本港一手銷售熾熱，新世界（SEHK:17）熱賣中的大圍上蓋項目「柏傲莊III」首輪即日沽清331伙，平均呎價為2萬元，並不便宜，加上較一期加價最多10%，仍獲市場不俗的承接，反映剛需強，料為未來發展商新盤銷售舖平道路。
恒地作為本地主要地產商之一，除了透過買地起樓外，強項是收購舊樓重建，以及將大量農地，在與政府商討完補地價後，轉為可發展地皮。換言之，恒地有充足手頭住宅項目，製造源源不絕利潤。
根據集團去年底業績，在售發展項目共有23個，未售單位涉1209個單位。另擬於今年開售項目共11個，涉及6971個單位，即時受惠新盤銷情提振，亦為未來數年可供入帳收入建立基礎。
此外，在舊樓重建方面，集團有23個已購入80%以上至全部業權的項目，涉及樓面面積達365.7萬平方呎，等於7000多個500呎單位。有關重建項目有望明年或之後開售或出租，總地價成本涉約320億元。
簡言之，集團今年在港已有約8100個住宅單位可供出售，而去年底在港未入帳的自佔物業合約銷售金額已有約113億元。
更重要是，集團透過舊樓重建及更改農地添土儲，助有效控制土地成本在較低水平。以西營盤「藝里劫．2 號」及紅磡區重建項目為例，每平方呎樓面地價估計分別約為7100元及7300元，即使計及建築成本，以新盤動輒呎價賣逾2萬元計，毛利率水平仍有保障。
即使面對疫情及經濟不明朗，恒地去年在香港物業發展業績升53%達77.3億元，物業銷售帶來強勁盈利，證明公司賣樓有一定執行力。
農地價值加快釋放
政府有意加快土地供應，並運用《收回土地條例》配合，令市場一度憂慮地產商於新界農地被收回。不過，發展局最近檢視10組私人土地，決定只收回其中3組地皮，料其中一幅地鄰近恒地多年前發展的粉嶺中心。
由於政府收回私地容易觸發司法訴訟，所以不會貿然行事。因此此舉增加供應成效存疑，而收回的3幅地皮，面積細小是杯水車薪。
面對政府出招收地，集團公開表示不擔心，土地被收回有利有弊，好處是對周邊基建將更快完善，而政府給予的賠償亦要足夠，現時旗下粉嶺北地皮將配合政府收地。
集團於去年底，持有約4440萬平方呎農地儲備，仍為全港最多農地發展商。而有關農地價值一直未有機會釋放，因補地價過程緩慢。不過，新界地皮的身價露出了曙光，古洞北首幅住宅官地由新地（SEHK：16）以高出市場估計上限四成奪得，每方呎樓面地價逾7,100元貴絕新界，反映農地有價有市。
香港土地及房屋嚴重不足問題已到臨界點，恒地持有農地有望升值之餘並獲釋放。
判決及估值
對於上述提及利好優勢，好友及「春江鴨」已將恒地股價推升近52周高位（每股37.9元），今年至今股價累升23%。不過，該股去年的資產淨值為67.7元，折讓45%，是否代表估值好吸引？
未必。首先恒地旗下業務種類多，涉收租及賣樓，包括了中港地產業務，加上透過附屬及聯營公司持有不同行業業務，難以準確為集團資產估值，出現「控股公司」折讓問題。
而公司以賣樓為主，售樓入帳時間波動，間接影響盈利表現，恒地的經營溢利由16年172億元，跌至去年96億元，走勢不穩定，而大量農地補地價亦遲遲未有進展，土地價值被隱藏，亦加深股價折讓。
不過，如偏好低風險股份，恒地仍是不錯選擇。即使售樓利潤頗波動，但公司有大量穩定的租金收入作緩衝，單計去年在港物業租賃業績有50億元。加上，公司過去股息率近5%，為投資者帶來多一份保障。
如果看好香港未來樓市，以及新界土地有望加快釋放價值，恒地是一個不錯proxy。
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