向輕資産方向發展，是目前房地産行業的共識。從小股操盤到合作開發，從重資産住宅開發到輕資産多元化運營，已經在走輕資産道路的玩家裏，大多是擁有成熟管理能力的品牌房企。現階段，“叁道紅線”、集中供地的政策要求下，行業聚集度提升，中小房企兼並、收購、重整等消息屢見不鮮，在“輕資産”的規則裏，房地産還能有新玩家嗎?
2021年5月27日，在大灣區的重要門戶城市珠海，由綠城管理（09979）牽頭，聯合雅居樂房管、金地管理、當代綠建、華潤置地（01109）六家從事代建的企業聚集，舉行了主題爲“讓世界變輕”首屆中國代建價值峰會，共同商討輕資産代建模式爲中國房地産下半場提供的另一種可能。
生而逢時
代建：服務商角色助開發商圓夢
調控進入深水區，房企要生存必須優勢複合，開發商需要貫通上下遊産業鏈，包括資金、土地、設計、開發、施工、銷售和最後的物業管理等幾大環節。成熟房企資源多，擁有對産業鏈的整合能力和單個作戰能力，能夠應對複雜的開發環境。此外，走在行業前列的開發商還在培育地産相關的多個業務場景，大地産行業的産業鏈生態集群形成，大企業的規模優勢愈加明顯。
然而，中小房企由于缺乏開發經驗、産業鏈資源以及品牌效應，往往只能守着爲數不多的貨，面臨“缺錢——無地——無法開發項目—無法回籠資金”的狀態。代建的部分委托方，正是有一些生産要素，但缺乏産業鏈資源、操盤能力的企業。
這次代建價值峰會的委托方代表發言環節中，來自海南裕泰投資有限公司的執行董事王紅兵現場回憶了初次接觸代建公司綠城管理的場景，“當時我們對‘代建’理解不夠深，純粹摸着石頭過河，況且項目屬于重資産投入，在面對房地産市場波動、項目經營風險方面，承擔了更大的壓力。”然而，與綠城管理合作叁個月後，專業化團隊、透明化信息處理、強專業運營則爲委托方“釋壓”，代建項目海口桃李春風也在2016年前後變幻莫測的海南市場實現了20%以上的高溢價、贏得了好評。
除了解決民營房企産業鏈資源和品牌優勢，代建委托方中，非房企類型——大型國企、金融機構、基金持有方等比例不斷加大，他們往往需要同可以提供科學的項目規劃和管理、較強的品牌影響力和運營能力的代建企業合作，從而實現項目的品質保障、金融資本投放的安全可控。
目前，國內代建整體滲透率不足10%，對照歐美等發達國家代建市場滲透率普遍20-30%的水平，行業空間遠未飽和。另據中指院統計，國內到2025年，代建市場容量將達2.2-2.5億平方米，在中性假設下，代建市場規模的滲透率將達到14.9%，代建項目銷售額將超2萬億，空間廣闊。
珠海之盟
輕資産聯盟：規範代建走向自律
在另一層面上，作爲新生事物，輕資産代建的滲透率不高，也暴露出行業缺乏規則、認知度不高，部分從事代建的先行者表示，委托方訴求和産品品質的平衡問題、供應鏈標准參差不齊、准業主代建普及的教育問題，都是現實的痛點。
現在，我國目前有能力積極入局代建行業的主要仍是頭部房企，代建的綜合影響力與市場蘊藏的巨大空間不相匹配，代建企業處于各自爲營，獨立作戰的狀態。代建企業之間的交流與合作也需要深化，相互“競合”已經是大勢所趨。
據了解，本次在珠海的輕資産聯盟成立旨在以合法經營、順應市場、管理服務、信任導向爲行爲准則，推動國內房地産開發模式變革，促進供給側改革進步，致力于中國城市的美麗、品質、綠色、可持續發展。
在重資産仍占據地産大壁江山的時代，關于輕資産方面的聯盟尚屬首次出現，而這也爲其成立帶來了更多的意義。在代建聯盟的基礎上，成員企業可以與行業中衆多優秀的商業公司以及運營公司合作，從而形成更加標准化的産業鏈平台，加強代建行業的影響力和滲透率。“輕資産聯盟公約”表示，聯盟將致力于構建行業全産業鏈資源協作平台，引領中國房地産開發模式升級，促進代建行業持續進步。
綠管“遠謀”
綠城管理：全國化布局代建的名片
代建聯盟的六家成員單位中，綠城管理是最早涉足代建領域的公司，本次官宣輕資産聯盟成立，也是這家代建領頭羊籌謀兩年之久的一件大事。
依靠強大運營能力、品牌溢價、輕資産重管理等模式，綠城管理各項核心指標均保持高質量穩定增長。2020年，公司實現營業收入18.13億元，新拓代建項目的合約總建築面積達1869萬平方米，較去年同期增長約16.8%，整體項目規模保持行業第一。作爲行業的先行者，綠城管理的代建業務已經在全國形成燎原之勢，截至 2020 年，綠城管理擁有代建項目分布于全國28個省份的89座城市，從分布區域看，綠城管理主要經濟區域總建築面積達6487萬平方米，占整體面積的85.3%。
值得一提的是，這家“亞洲最大的項目管理公司”負債爲0，是名副其實的輕資産運營。良好的基本面在資本市場的得到體現，2020年，代建第一股綠城管理登陸港股，2021年3月，上市後首個年報發布後，綠城管理市值已經增長45%。
如今，正如地産企業多元化路徑一樣，代建行業的成員們也在百花齊放。以本次參會的代建企業爲例，中原建業（09982）以客戶需求爲核心，建立客戶細分模型，持續提升消費者居住體驗;相較于未獨立經營代建業務的企業，金地管理更懂客戶，更專注于服務項目委托方;雅居樂房管優秀的資本整合能力、項目開發推進能力以及平台資源整合能力;華潤置地已經取得一規模及市場地位的銷售物業及投資物業兩大主營業務等。
“讓世界變輕”不僅是“輕資産聯盟”成立的一大願景，更是綠城管理順應時代變化，致力于推動房地産開發模式轉型升級、促進行業變革和持續健康發展的佐證。隨着各大房企紛紛選擇進入代建市場，疊加代建模式需求不斷提升，我國代建行業也正在以高雙位數的增速迅速擴大。相對于目前已經崛起的物業行業而言，迎來黃金發展期的代建行業的價值顯然被低估。