綠城管理控股(09979)首席執行官李軍 :代建行業賽道寬廣、未來可期

發布 2021-5-26 下午07:38
© Reuters.  綠城管理控股(09979)首席執行官李軍 :代建行業賽道寬廣、未來可期

2021年5月25日,由智通財經與價值投資西湖會聯合主辦的“2021智通財經夏季投資策略會”于杭州隆重啓幕。本次盛會由華盛證券、直達國際鼎力支持,專業財經路演直播平台“大路演”提供全程路演支持。

在此次盛典上,綠城管理控股首席執行官的李軍發表了主題爲《讓世界變輕》的演講,並分享了他對于代建行業未來發展趨勢的研判以及公司盈利能力的分析。他表示,輕資産代建模式最大優點是盈利水平高,其底層邏輯就是無需財務杠杆就能快速擴張。

以下是智通財經APP整理的演講實錄:

投資者朋友們,大家上午好。我今天分享的主題是“讓世界變輕”,我以公司2020年業績報告爲例,將其作爲今天的分享內容,並就部分信息展開論述,說明代建行業的商業模式。

由今年發布的2020年公司年報中的核心數據可知,因爲去年疫情影響,作爲服務行業收入方面確實受到影響,但利潤增長還不錯,而且曆史上一直保持着這樣的增長速度。此外,公司現在具備700多億的銷售規模,有可觀的經營性現金流,零負債,所以這是家完全不同的公司。另外,它也是一個高分紅、高派息的公司,去年的每股收益達0.26元,派息達0.17元。

房地産迎來管理紅利時代,城市更新成爲未來主題

接下來,我簡單表述一下對這家公司、這個行業的一些判斷。房地産行業在C端確實非常火熱,但是在開發端大家壓力卻極其巨大,這是因爲國家會有很多宏觀政策來引導這個行業往另外一個方向走。

那麽我對行業未來趨勢的研判是什麽?一、供給側改革要求。房地産的品質建設、服務提供未來會作爲核心要素展現出來,當下很多現狀並不是未來,現在房地産行業其實正在“劣幣驅逐良幣”,但我們認爲,未來品質房企仍會受益。二、開發主體發生變化。政府、金融機構以及一些國有企業,可能會占據房地産開發的主導權,而在這個過程中,因爲這些企業它缺少專業的開發隊伍、供方資源以及標准體系,所以服務型企業將會崛起。也就是說,政府類、保障類、自有型的物業需要專業的開發企業來爲其服務。叁、管理紅利凸顯。房地産行業經過了土地紅利時代、金融紅利時代,現在迎來管理紅利時代。四、存量市場空間巨大。在城市更新方面,當前存在增量越來越少,存量越來越多的狀況,中國城鎮住宅存量超270億平米,這些住宅將會面臨每年的更新和維保,所以未來城市更新和舊改會成爲主題。

無需財務杠杆便能擴張是輕資産代建的底層邏輯

實際上在房地産開發領域,代建跟原來傳統的開發邏輯有很大區別。總結一句話,代建是一個輕資産模式,輕資産模式最大的優點是盈利水平高。在重資産面臨利潤下降、投資風險不斷加大的背景下,輕資産在這個方面就有充分的優勢,它不用財務杠杆可以快速擴張,這是輕資産代建的底層邏輯。

我們服務于很多委托方,如政府、國有企業、金融機構、中小開發商,甚至是擁有土地、資金的個人或私人組織。我們給他們提供專業隊伍、標准體系、産品和服務,以及開發過程的品控、銷售服務、後台供應鏈資源整合,以及到最後目標實現。

在這個過程中公司不投一分錢,所有投入由委托方或者市場金融機構來實現,而我們的收益主要分叁個環節。第一個環節是人員基本費用,我方派出的所有人員的費用在委托項目裏列支掉,所以是無成本的;第二個環節是根據工程進度收取管理費用,相當于酒店管理公司;第叁個環節,我們對最後的銷售實現做利潤對賭,即最後的利潤我們會分享。所以從這個層面上,公司的底層商業邏輯就決定它是個不負債的公司,還有極好的擴展性。

超高淨利率和抗周期特性顯示超強市場規模,行業未來可期

由公司曆史增長數據以及行業比對數據可知,在香港資本市場現在有一個很熱門板塊叫物業板塊,物業板塊的淨利率水平保持在8%左右,房地産開發企業淨利率在11%左右,代建企業在25%左右。我們目前是香港資本市場中唯一的一家代建公司,但是很快會迎來第二家——中原建業。

由2013-2019年代建新簽面積增速與商品房銷售面積增速數據對比圖可清晰地看出,輕資産邏輯和重資産邏輯形成非常奇怪的錯峰周期。在中國房地産投資開發非常強勁的時候,輕資産是位于波谷,但是一旦它受到開發政策、宏觀行業影響的時候,輕資産模式的增幅就會提升,平均增幅水平遠遠超過重頭板塊。

一組數據顯示,去年整個中國房地産大約是17萬億的市場規模,代建輕資産服務占比大約在4%,今年我們預計滲透率會達4.8%-5%,到2025年,可能達12%-13%。也就是說,那是3萬億的市場、3萬億的行業賽道,而現在賽道裏玩的人很少,我們是賽道中唯一的一家上市公司。我知道剛才做分享的很多同行都是大企業,而我們公司是一家只有100億市值的小企業,但是在3萬億的市場中我們是頭部公司。

行業龍頭企業,運營業績十分亮眼

關于業績亮點,有無數的公告和數據提供,各位可以查詢公司財報。

在項目簽約量方面,公司今年一季度新簽約的項目數量占去年全年總簽約項目數量的40%,是一個確定性的指引。

在收入結構方面,我們給政府、中小開發商、國有企業做代建服務,同時有一些産業鏈衍生的服務內容,在産業鏈上打造收益。

在所服務的委托方類別方面,我們擁有多元化的委托方結構,同時又完成了全國化的布局。我們在全國同時實施300多個項目,在建面積超過4000萬平米。在房地産開發領域中,存在比較大的壓力點,即區域型公司會受城市區域調控的影響,比如一些中小企業可能會更多受金融調控的影響,私人民營企業在融資方面上確實壓力會更大。所以我們企業在做代建的過程中,實際上在刻意的做一些委托方的選擇,希望保持比較合理的委托方結構。在保持不同區域 、不同企業性質的狀態下,能夠有挪騰的空間,在行業的波峰波谷能夠穿越周期。

簡單總結,我們是行業的龍頭企業,且目前新拓訂單情況良好,同時還在做産業鏈的孵化。公司在建面積有4000多萬平方米,大約是中國房地産開發頭部企業的Top10,流量和派生可能性極其巨大,我們每年交付1000萬平方米的房子面積,這些産品最後會進入資産管理、運營和物業服務領域。另外,公司的毛利率水平不斷提升,淨利潤保持高增長,以及多元化的客戶結構。

業務布局全國範圍,聚焦核心區域保持有效增長

截止2020年12月30日,我們進行全國化布局,除東北兩省(黑龍江、吉林)和西藏,其他所有省份都完成覆蓋,這個覆蓋背後其實是供應鏈能力的覆蓋。

此外,在在建和待建面積方面,公司大約有40%的項目儲備,現在簽約在手,沒有進入正式開發階段,這些項目大約能提供120億收入。

在全國布局集中度方面,雖然是全國性覆蓋,但是主要區域都集中在長叁角、環渤海、珠叁角。如果以貨值測算,這叁個核心區域大概“叁分天下”,未來戰略將保持規模增長。

提出多元化服務戰略,領導行業聯盟固化標准

綠城管理從最原始的造房子,到繼承綠城産品和服務的品質標准,再到品牌建立、絕對市場份額的占有,我們完成了8個位置的進階,現在正在往更高階的方向走。這周我們會在珠海召開行業聯盟峰會,把代建行業中頭部的六家企業組在一起,建設行業標准。因爲這個行業太新了,很多人可能根本就不理解甚至沒聽說過有這樣的一家企業或行業,所以我們會致力共同推動行業的進步和發展。

我們還聚焦經濟、産業、人口等方面有特別優勢的核心區域,來進一步推動公司的服務規模。因爲我們認爲中國未來的房地産行業是結構化的,未來一定是“一城一策”的。另外,我們有屬于自己的多元化的服務結構、區域結構、組織安排。

關于前面提到的産業鏈上下遊流程的打造。公司主要業務是代建,商業代建、政府代建以及其他類的金融服務,但我們真正派生的産業鏈上的第二增長曲線,在金融服務、設計板塊都開始布局。因爲我們的流量足夠孵化未來任何流量型公司,這些公司目前投入很少,因爲都是輕資産公司,但是回報非常好,基本上當年的投入,當年的回報就能覆蓋掉。

前面所說的行業聯盟方面,目前代建行業中第二身位的是中原建業,第叁身位大約在雅居樂和金地當中誕生,但除此之外還有當代綠建、華潤置地,都值得關注。他們也在做IPO計劃,也許在未來代建會形成像物業一樣的賽道。

我們公司目前進入指數屬于恒生的物業管理及服務指數,而不是房地産指數,這是個非常特殊的安排。

財務保持健康穩定增長,期待更爲深入交流

公司的財務方面就不展開表述了,歡迎各位投資人和分析師與我們做更深入的、線下的路演和溝通。

整體來看,公司的財務報表非常健康,沒有負債,保持穩定的增長。具體數據包括收入結構、成本分析、毛利水平、現金流情況、募集資金使用情況、損益表。在成本支出方面,主要是管理型費用即人員管理成本。

感謝各位聆聽,時間的問題我講的比較簡單,也許對大家來說這個商業模式太新了,歡迎更多的交流和了解,謝謝大家。

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