如果一隻股票，2021年其銷售規模有極大概率會實現翻倍增長，那麼是否值得買入?
這就是粵港灣控股(01396)留給市場的選擇題。
3月29日，粵港灣控股發佈2020年全年業績公告。根據報告顯示，實現收入人民幣37.37億元(單位下同)，同比增長136.0%;毛利爲人民幣12.87億元，同比增長124.6%;歸屬於公司權益股東的利潤爲人民幣3.61億元，而上年同期強勢扭虧爲盈;每股基本盈利8.4分。
這份答卷的公佈，距離粵港灣控股引入新股東僅過去一年多的時間，距離8月的更名僅有半年時長，堪稱業績“大爆發”。
但這並不是市場關注的要點命題。
智通財經APP通過梳理粵港灣控股的2020年業績公告、業績會實錄發現，由於深耕大灣區，且股東將諸多地產資源注入，2021年粵港灣控股的合約銷售額或將突破100億元，較之2020年的42億元成績有翻倍成長;加之多個地產項目位處大灣區，毛利率水平或高於2020年的34.4%，由此使得利潤增長甚至更高於營收增速。
此前關於粵港灣控股的估值，一直是按照商貿物流地產作爲參照標的，而隨着公司更多轉型爲一家地產企業，則其估值模型已產生改變。
依照目前恆生地產建築業指數7.69倍均值市盈率，粵港灣控股市盈率僅有5.85。倘是2021年其業績翻倍，則市盈率又會打個對摺。
是不是有一定的吸引力?
一張漂亮的財報
如果解析粵港灣控股的財報，會發現業績的反轉是從下半年開始的。
面對新冠疫情帶來的嚴峻考驗和複雜多變的國內外環境，粵港灣控股一手抓好疫情防控，一手抓好復工復產，齊心協力搶回時間和業績，助力銷售業績穩步復甦。隨着二季度疫情得到有效控制且市場開始快速恢復後，2020年下半年的銷售業績也創出新高。
數據顯示，2020年粵港灣控股合約銷售金額人民幣42.1億元，超出年度預期。在人民幣42.1億元的合約銷售金額中，住宅佔據66%的比例，商業則爲34%。住宅的比例較高，說明能夠提升其毛利和淨利水準。
由於營收和淨利潤的快速增長，粵港灣控股的資產規模亦快速增加，其2020年資產總規模爲人民幣190億元，較之2019年增長28%;淨資產總規模顯58.6%，增長18%。
在行業競爭加劇、政策收緊、疫情衝擊的2020年，粵港灣控股取得遠超於同行數據實屬難得。
事實上，粵港灣控股營收、淨利潤、毛利潤的高速增長，與優質資產的注入、精準的土地佈局、較好的運營能力和高效的財務策略密不可分。
據公司2020年業績公告顯示，基於精細化管理，粵港灣控股綜合成本急劇下降。以行政開支爲例，其佔收入佔比僅爲10.7%，較之2019年的32.9%下降67%;銷售費用佔比減至3.1%，較去年同期減少58%。
2020年8月，“三道紅線”空降，降槓桿成爲房企首要任務，而對於粵港灣控股這類注重財務安全的房企而言，愈發收緊的外部環境實際則是其自身一向遵循的擴張法則。
數據顯示，粵港灣控股三條紅線全部零踩線：淨資產負債率僅爲66%，淨負債率低至13.3%，現金短債比爲1.02，剔除預收賬款的資產負債率爲65.5%。資產負債水平十分健康。
作爲體現企業短期償債能力的流動速率數據，即資產的變現能力方面，粵港灣控股的流動速率爲1.23，同樣傲視於地產同行。
土儲是房企能夠保持持續擴張的“糧倉”。近年來邁入發展快車道的粵港灣控股也加快了自己拓儲的步伐。
數據顯示，於2020年12月31日及該業績公告之日，集團的土地儲備分別約爲892萬平方米及1,140萬平方米(包含已鎖定待確權的項目)。充裕優質的土地儲備，爲集團業績的持續增長提供了強而有力的保障。於2020年度內及至業績公告之日，粵港灣控股新獲取土地儲備約189萬平方米，其中約66%位於大灣區及大灣區輻射區域。
大股東資源助力上市公司深耕大灣區
事實上，粵港灣控股這家基本面不錯但未得到市場足夠關注的港股主板上市房企，其實在2020年已開始悄然轉換升級賽道，並在今年來持續加碼佈局，逐步撕掉商貿物流開發運營商的標籤，邁向多元化發展。
2020年9月16日，粵港灣控股在深圳總部舉行揭牌儀式，企業定位爲“新生態產城服務商”，公司重點聚焦粵港澳大灣區，以大灣區爲總部基地和戰略價值高地，同時也在其他區域、尤其是省會城市，尋找發展高週轉商住項目的機會。
在此之前的2019年9月，粵港灣控股的前身毅德國際引入瑞信海德和客天下爲戰略新股東。隨後在2020年戰略升級：聚焦大灣區，以城市更新爲抓手、重點突破深莞惠。
如果細分來看，粵港灣控股引入的三個股東均有均爲雄厚的實力資源。
A.以瑞信海德爲例，其在深圳、東莞、梅州等地擁有多個同時開發多個地產項目，累計開發面積達300多萬平方米;
B.君勝控股則是深圳頗有名氣的地產商，有豐富的城市更新經驗和資源，已開發項目包括鴻隆世紀廣場、港灣麗都、熙璟城、熙瓏山等多個項目，累計在深圳開發面積超過120萬平方米;
C.客天下已成功開發及運營的廣東東莞、梅州、河源客天下項目，總佔地面積超千萬平方米。
引入三大股東後，粵港灣控股的轉型效果立杆見影。僅在2020年上半年，在銷售、工程在2、3月份基本停擺的前提下，該公司於2020年上半年仍取得了15.7%的收入增長;淨利潤則爲人民幣9,579.1萬元，同比大增840%。
更重要的是，公司聚焦大灣區的戰略於下半年兌現落地，使得下半年的成績更爲優異。同時，在過去一年間的股東資源的高度協同，成爲粵港灣控股業績騰飛的關鍵引擎。
智通財經App瞭解到，在引入新股東後，在過去一年間粵港灣控股在大灣區及灣區輻射區域落地超過10個城市更新及精品住宅項目，包括位於深莞惠、深河合作區及深汕合作區等的項目，總建築面積預計超300萬平方米。充分體現了公司聚焦灣區戰略的高效落地和決心。
根據粵港灣控股在業績會上的陳述，其股東在大灣區儲備城市更新項目多達十餘個，儲備待開發建築面積達200萬平方米，預估總貨值超1000億。考慮到股東資源與上市公司進行深度協同，在2021年不排除粵港灣控股的股東將更多項目資源注入的可能，由此推高其總資產總額和總體淨利潤率。
百億房企的規模和25億的市值是否匹配?
粵港灣控股的全新定位爲“新生態產城服務商”，以“產業、社區、商業”三大運營服務平臺作爲保障。以此定位作爲基礎，粵港灣控股項背在未來2-3年內實現有質量的百億銷售規模，以及中長期成爲區域領先、特色優勢企業。
根據中指研究院發佈了2020年中國房地產企業銷售業績TOP100數據，目前第100名是港龍中國地產，其銷售額爲233.9億元。而第83-100名的銷售額，均低於300億元。也就是說，如果要達到數百億元的規模，粵港灣控股有可能成爲新的中國房地產TOP100強。
這並非不可能。
截止2020年12月31日，粵港灣控股在建的面積有220萬平方米，約是完工面積的近一倍。更重要的是，目前，大灣區及灣區幅射區域項目也已全面開工，而大灣區項目則意味着更高的合約銷售額和營收。
根據粵港灣控股在業績會上的解釋，其在已有灣區項目貨值超500億，灣區項目紅利將於2021年開始釋放。並且，粵港灣控股在深圳、廣州、東莞、惠州等灣區城市擁有多個潛在的城市更新及精品住宅項目，這些優質土地資源轉化爲土儲後將形成強勁增長後勁。
有據於此，智通財經APP粗略統計，在2021年將入市的項目裏，以深圳坪山項目爲例，總建築面積約13.1萬平米，依照當地4萬元/平方米計算，貨值即達52.4億元;東莞塘廈四個項目，總入市面積21.9萬平米，依照3萬元/平方米計算，則總貨值爲65.7億元。東莞虎門項目，總建築面積12.4萬平米，依照3萬元/平方米計算，總貨值爲37.2億元。再加杭州、南寧、深河合作區、深汕合作區等項目，則總貨值加總有數百億元之多。
僅以以上陳述的幾大項目，預估2021年粵港灣控股入市的項目總貨值將超過150億元，是2020年的4倍之多;倘是加上贛州、梧州等原有項目的去化，則貨值遠高於此。
房地產市場正在面臨過往十年所未有的變局，未來百強房企甚至50強房企佔據的市場份額會越來越高。與之相較，前10強房企中由於基數過大，成長性已然可見;新一線房企，或有可能實現銷售額的翻倍成長。
相對於相比800億甚至千億房企，對於年度業績800億元以下梯隊的房企而言，較低的規模基數意味着更高的增長潛力，這也是市場追捧的主要因素。是以在過去一年裏，合約銷售額增速超過50%的綠城、龍光、建發、金隅、合生創展、國貿等多家房企，業績和資本市場都有出色表現。
在這樣的市場變局中，類似粵港灣控股這類風險抵抗力強、財務穩健型的上市房企則有機會從新一線房企中走出來，在業績和淨利潤層面成爲存量房地產市場中的最大的變數。
從數據來看，目前粵港灣控股5.74倍的動態市盈率+靜態市盈率，還遠遠低於恆生地產建築業指數7.69倍均值市盈率，更遠低於TOP100房企。
在2021年，進一步聚焦灣區，向城市更新、精品住宅等新方向的成功探索有望加速粵港灣控股的未來發展速度，更爲重要的是，健康的負債水平爲粵港灣控股的快速發展奠定堅實基礎。
從這個意義上而言，考慮到2021年業績可能翻倍的成長、股東資源的注入等因素，粵港灣控股當前仍然是歷史估值低位水平，還存在非常大的估值修復空間，其仍是市場的價值窪地。