2015年，被稱爲中國共享經濟元年。共享思路給共享單車、共享汽車、共享辦公、共享雨傘、共享充電寶，甚至共享男友、共享廁所等閒置資源插上了逆襲的翅膀，風光一時無兩。
而這一新商業模式經過五年時間洗禮，昔日萬物共享、百家爭鳴的繁榮景象已不再。除了每半小時使用費越來越高的共享充電寶依舊暢旺，各類共享經濟模式發展中遭遇的不幸與波折各不相同。
其中，共享辦公作爲共享經濟中走在前列，是最早觸及二級市場的行業。而在共享辦公的鼻祖Wework上市折戟，優客工場(UK.US)赴美幾經波折最終借道SPAC模式曲線上市後，市場對於共享空間生意模式的質疑聲也從未間斷。
近日，又一綜合共享辦公空間運營商築夢之星(BDS.US)向美國證券交易委員會(SEC)發起衝擊，計劃發行460萬股普通股，發行價區間預計爲每股5美元-6美元。萬通證券爲此次交易的承銷商。在之前兩家曲折經歷之後，築夢之星的命運，是否會有所不同?
辦公界的“二房東”
據智通財經APP瞭解，共享辦公也稱柔性辦公、聯合辦公。通常，共享辦公空間運營商會與業主簽訂租期爲3-19年的長期租約，並將空間分爲短期和長期租約租賃給客戶。
在空間運營商將租下場地後，會對空間進行設計裝修，並提供物業管理、水電、裝飾、清潔全包服務，支付水電費、維修費、清潔費和其他辦公費用。其目標客戶主要包括個人、初創企業、中小型公司及大型公司分支部門。
其中，辦公空間的選址是關鍵，運營商往往通過地產專家小組對人口統計、政府政策等因素進行考量，確定潛在地點。此前WeWork位於CBD的辦公空間，便往往是一位難求的狀態。
總體而言，築夢之星的辦公空間主要分爲兩個類型：1.常規共享辦公空間;2.企業孵化和加速項目共享辦公空間。截至2020年12月31日，公司共有49個空間，有11個空間企業孵化和加速項目，其中企業孵化和加速項目客戶數達363個。
本質上，共享辦公是辦公場地的二房東，將整體的辦公場地拆分成多個部分轉租。除此之外，在對客戶進行租賃過程中，共享辦公運營商提供增值服務，及實現企業孵化，向“資源對接商”發展，則是其區別於傳統辦公租賃之處。由此，築夢之星收入來源主要包括租金、孵化加速服務費及政府補貼等。
而在收入的具體財務劃分上，築夢之星主要將收入分爲四個類型：1.辦公空間租賃和服務收入;2.公用事業服務收入;3.臨時會議室使用服務收入;4.其他服務收入。其中，租賃收入爲公司最主要的收入來源，截至2020年半年度，公司辦公租賃收入佔整體收入比重的98%。
截至目前，公司共享辦公空間網絡已覆蓋中國的一二三線城市。公司共享辦公空間數量從2018年的30個增至2019年的42個及2020年的49個，2019、2020年分別同比增長40%和17%;客戶數量由2018年的627個，增至2019年的1587個及2020年的2384個，分別同比增長153%和50%。
其中，空間入住率由於2018年的74%上升至2019年的77%及2020年的81%。
逐年擴張之下，根據Frost&Sullivan數據，截至2020年6月30日，在中國所有的合作空間運營商中，築夢之星在覆蓋城市數量中排名第二，在正在運營共享空間數量中排名第五。
盈利模式尚未探明前路
據智通財經APP瞭解到，自2016年6月推出第一個合作空間以來，築夢之星便一直斷擴大共享空間網絡，並向潛在客戶提供各種折扣和優惠。例如，不時爲簽訂超過一年租約的客戶提供一個月的免租金等優惠。
作爲以二房東爲當前主要盈利模式的公司而言，運營效果將直接影響公司的客戶羣增長及共享空間的定價。截至2020年6月30日，公司非企業客戶和企業客戶數量分別爲516名和1487名。
而公司雖然實現了較快擴張，但截至目前依然仍未實現盈利。2018、2019年度及2020年半年度，公司分別實現淨虧損515.28萬、1843.82萬、1014.68萬美元，累計實現虧損3373.78萬美元;淨虧損率分別爲34.96%、90.19%、65.86%。
其中，收入成本佔據了公司成本的大頭。截至2018、2019年度及2020年半年度，收入成本佔收比分別爲104.81%、142.59%、136.54%。此外，由銷售費用及一般和行政費用組成的業務費用佔收比則分別達34.90%、59.26%、34.41%。
將成本拆開來看，公司收入成本主要包括：向房東支付的租賃費用;折舊和攤銷;財產管理費用;其他費用。其中，收入成本的最大頭租賃成本一項，佔收比於2018、2019年度及2020年半年度則分別達68.84%、92.12%、95.41%，基本覆蓋了公司當期內全部收入，成爲公司近幾年難以扭虧爲盈的主要原因。
從上述成本構成情況來看，在當前運營模式下，公司基本是在爲一房東打工。其中，在空間入住率於2020年達到81%的情況下，公司依然淨虧損率依然達到65.86%。背後是公司因快速擴張而採取了較爲激進的優惠促銷力度，還是共享辦公自身較難盈利的行業屬性不得而知。
而從資本層面思考，業內人士認爲，共享辦公玩家走品牌化和規模化運營路線沒有錯，但需要有標準化的產品進行迭代升級，切入一些更有實質性效果的運營方式。其次，純輕資產和純重資產在共享辦公行業而言不現實，抱團取暖更有利於形成有價值的資產。
從行業規模來看，據Frost&Sullivan預計，中國共享辦公市場規模於2014-2019年期間實現複合年均增長率69.5%，預計2023年市場規模將進一步以複合年均增長率40.3%增長至1000.03億元人民幣。一線城市共享辦公空間滲透率有望由2019年的7.4%提升至2023年的8.9%。
然而，從共享辦公的商業模式來看，初創企業在完成孵化走上正軌後，往往不願意繼續呆在共享辦公空間，與陌生人社交結交朋友後會將社會關係轉移至微信等熟人社交如出一轍。由此，不斷吸納新的初創項目以及發展穩定的To B方向尤爲重要。
回頭來看共享辦公的發展之路，前有Wework上市無望，後有優客工場(UK.US)流血上市。雖然已成爲共享經濟中率先走到二級市場的行業，但共享辦公的發展仍然充滿波折與不確定。而對於尚未探明前路的築夢之星而言，成功實現美國上市的任務或依然艱鉅。
