智通財經APP獲悉，2021年3月3日，寶龍商業管理控股有限公司(09909)召開2020年年度業績發佈會，寶龍商業董事長許華芳、行政總裁陳德力、首席財務官張雲峯、副總裁唐劍鋒共同出席。
作爲內地首家在港上市的商業運營服務商，寶龍商業一直以來都是市場關注的焦點。2020年度，雖然遭遇疫情黑天鵝的衝擊，但寶龍商業在經營管理、戰略佈局以及科技賦能等方面依然取得顯著突破。
年報數據顯示，2020年寶龍商業歸母淨利潤同比增長70.8%、歸母淨利潤率提升至15.9%;商業新增簽約面積248萬平方米，是去年新增簽約面積的1.3倍 ，商業新增開業面積159萬平方米，是去年新增開業面積的2.6倍 ;長三角佈局佔比由63%提升至71%、珠三角已佈局5個項目。
值得關注的是，在《新五年戰略規劃》(2021-2025)中，寶龍地產確定未來五年“1+1+N”的發展戰略，兩個1分別代表長三角城市羣和粵港澳大灣區，N代表其他城市圈的機會型優質地區。依託母公司的資源優勢，寶龍商業遵循經濟發展、區域特點、消費形態等商業規律，形成寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場及寶龍天地四大產品線。
在寶龍第二個新五年戰略規劃的啓始年，寶龍商業董事長許華芳對商業發展提出了新的要求，而公司亦計劃於今年開業22個商業項目(其中寶龍廣場13個、寶龍天地3個、寶龍星匯項目6個)。2021年將是寶龍商業開業項目最多的一年，已超出公司原先設定的平均每年10個商業中心開業計劃。以此速度，寶龍商業完全有信心在未來五年實現在管項目150個的目標。
以下爲智通財經APP整理的業績會問答環節實錄：
問：關於聚焦長三角的概念，能否分享一下寶龍商業在區域規模效應、以及標杆項目的打造方面有什麼想法?
答：雖然跟競爭對手相比，在全國的佈局數量和規模還達不到絕對優勢，但在長三角具有以下幾點優勢：第一是具有產品線上的優勢，寶龍商業旗下有寶龍一城、寶龍城這兩個標杆和超級標杆，同時還有標準產品寶龍廣場，此外還有星匯主題街區。第二是規模集中，包括城市的集中，很少有競爭對手能在南京佈局7個項目，也很少有同行可以在上海、寧波和杭州這些高能級城市佈局項目。第三是自身的管理，大幅提升管理效率。
寶龍對於自己開發的項目，着重於標杆的打造，去年在南京獲取的7個項目，當中有5個都是地鐵上蓋的項目，而且將會打造兩個寶龍城，其餘是寶龍廣場。所以公司着重打造寶龍一城和寶龍城標杆項目，對外拓展是寶龍廣場項目，而寶龍星匯是輔接產品。
問：關於公司內部組織架構升級和拓展策略，能否分享一下拓展團隊的賦能和激勵情況?以及如何看待對外拓展的競爭?
答：團隊賦能方面，去年6月份公司對整個外拓團隊進行擴充組建三個團隊，一個是負責浙江省、第二個是負責安徽省、江蘇省和上海，第三個是負責大灣區。團隊的分工導向是跟公司戰略相匹配的。
拓展方面，公司跟同行及競爭對手相比具有以下優勢：第一是通過大體量的寶龍廣場項目進行拓展。第二是收併購，聚焦於長三角和大灣區做一些商業管理公司的收併購。第三是合作模式的多樣化，在輕資產的託管、整租和分成等方面有很多的合作模式。其中對於整租項目，通常是跟政府項目合作，這樣成本會比較低，具有較大利潤空間。
問：關於“鈕釦”計劃在提升商業效益、成本管控以及在拿項目方面未來會不會成爲一個核心的優勢?此外想具體瞭解一下“寶龍悠悠”應用的歷史數據和展望。
答：“鈕釦”計劃是公司從2018年就與騰訊建立了戰略合作關係。在體系和完整性上做了一個框架性建設，基本形成三大平臺，從管理端到消費端和商家端都有信息化平臺，而且之間相互聯通的。
其中寶龍悠悠，從最早上市到去年升級到3.0之後，公司就開始了全國性的推廣。因爲各個項目是陸續上線的，所有項目平均使用時間是不到半年，在這半年裏新增會員突破200萬。其中濱江項目做的比較早，此項目就達到30萬會員。寶龍悠悠集合了微信支付積分以及支付寶雙積分平臺之後，還融入了許多新增權益，有助於拓展會員，爲商場引流。
在疫情期間，公司很快推出寶龍悠悠上的會員版直播，在六個項目中進行試點，累計銷售實現一千多萬。在今年計劃中，把直播平臺移植到商家端平臺，賦能予商家。
2021年，在整個智慧商業推進計劃中，已經把寶楊項目作爲建設智慧商場的一個試點並已正式立項。接下來還是始終圍繞信息化平臺，爲商家服務，爲消費者帶來良好體驗，以及爲管理者降本增效。去年由於疫情影響，收入增幅在並不是很滿意的情況下，實現利潤增長，其實這跟“鈕釦”計劃的推行有關。
問：關於對一些商戶的扶持共度難關，在疫情期間扶持比較多的是哪些類型商戶?以及扶持政策是怎樣的?
答：影響最大的行業中，第一是酒店業、第二是電影業、第三是兒童行業、第三是健身與娛樂行業。除了酒店業，其他三個都與公司商業有關。公司商戶扶持力度最大的是電影業，第二是兒童行業、第三是健身和KTV，還有一些跟線下消費關聯度高的行業。
扶持方式有三種，第一種是租金和管理費的扶持，比如給予一定的減免。第二種是不減免，可緩交的政策。第三種是經營輔導，共度難關最主要的方式光靠減租是不行的，節流不行就要開源。所以公司組織了很多場經營輔導活動，尤其是對於健身、兒童以及零售等方面進行經營扶持，而電影院會受到票房和片源影響，經營扶持效果不會太大。
問：關於集團“1+1+N”發展戰略中，如何選擇機會型優質地區，或者有什麼選擇標準?
答：公司的戰略跟集團的戰略是完全保持一致的，一方面寶龍地產的“1+1+N”發展戰略中的“N”所進入的城市，比如武漢，寶龍商業也會進入。第二寶龍商業自己的輕資產拓展方面，還是側重於長三角和大灣區域。
問：星匯做到100個項目之後對公司的業績貢獻將會有多少?管理層對於2020年的外拓項目進展是否滿意呢?
答：關於星匯項目，在公告中披露的未來預期利潤複合增長爲28%，這其實是對它的一個保底的對賭協議。如果按照五年做到百間，以及現在毛利率的情況進行大致測算，它的複合利潤增長應該能達到40%至50%左右。
對於2020年整個外拓工作進展，首先公司在半年度的時候公佈了“1+1+N”發展戰略，所以對外拓項目的選取上非常苛刻。只能是在長三角、大灣區以及優質機會型地區，所以放棄了一大批不在公司主要發展區域的項目。其次是對於投資拓展項目的分類，公司做了嚴格的篩選。公司的投資拓展主要是跟寶龍廣場完全匹配的大體量輕資產拓展，以及在長三角、大灣區商業管理公司的收併購。
此外，在團隊打造方面，去年花了很多時間對新成立三個拓展團隊進行培訓梳理，也給他們制定了目標和考覈，希望能在2021年取得很大的突破。
問：寶龍商業的出租率下降的主要原因是什麼?
答：實際上在疫情之前寶龍商業的出租率一直是在87%至89%左右，在整個去年，公司對整個出租率做出了非常大的動作，併成立了專門小組，所以在去年年底公司的出租率達到了接近90%，略高於疫情之初的水平。同時，公司也制定了2021年乃至3年以後的出租率目標，預計2021年整體出租率將超過93%，到2023年出租率不會低於95%。
對於出租率低的原因，一部分是歷史原因，早期不在主戰場的項目確實偏低。但實際上新開的項目出租率基本在99%左右。
問：寶龍廣場作爲寶龍商業的主體，對於寶龍一城和寶龍城兩個高端項目，公司是否有計劃提高佔比?
答：公司現在開業的寶龍一城在廈門，兩個寶龍城。接下來寶龍地產將會側重於寶龍一城和寶龍城的投資開發，公司會重點把寶龍一城、寶龍城以及寶龍廣場的標杆產品打造出來。所以未來寶龍一城和寶龍城的佔比將會有很大的提升。
問：對於寶龍商業未來的利潤增長，是否有新的指引?
答：結合母公司寶龍地產的項目儲備以及寶龍商業的外拓計劃，在未來五年希望實現至少40%的利潤複合增長。
問：關於運營提升方面，2021年公司對於經營指標較差的老項目會不會有單獨的運營提升舉措?
答：公司把所有項目進行分類管理。在去年年底的時候就已經確定了今年的老項目提升發展計劃，現在正實施當中。主要有以下幾個策略：第一，對於一些城市位置比較好而且是完全持有的老項目，都有專門團隊在跟進，這些項目是要提高整個租賃收入和租金水平，因爲處於整個城市的核心位置，這些租金水平必須要高於行業。
第二，對於出租率水平在90%以下的項目，首先把所有的老項目出租率提升到90%以上，第二步在這些項目當中提升到95%以上。
第三，對於整個經營的提升，今年公司打造了一支完全屬於寶龍自有的寶龍經營團隊，會對每個項目的經營作出一個提升方案。如對於老項目的調整改造，在消防許可的情況下對結構進行改造。其次，對老項目的主次力店的佔比進行調整，因爲一些老項目的主力店佔比太高，會拉低整個收入水平。
問：關於2021年新開業計劃，22個新項目集中在9月和12月開業，同一時段同時新開這麼多項目，所需綜合協調和資源分配的難度大不大?公司會有通過哪些措施確保開業計劃?
答：首先，在整個商業地產行業裏，對於項目的開業基本都是在下半年，那是因爲行業的需求。下半年開業，從9月份開始開業後，將會經歷中秋、國慶、雙十一、聖誕、元旦到春節，這是連續的旺季。所以公司的所有項目都集中在9月份以後開業。
對於如何保證開業計劃，事實上在去年受疫情影響那麼困難的情況下，公司依然實現了三個項目的同一天開業。雖然今年大部分項目在九月份開業，但是總部有一個非常強大的招商中心，每個項目開業前十二個月左右，就基本確定了主力店，尤其是超市和影院。在九月份時候次主力店也基本確定。開業前六個月只需做一些小商家的招商。此外，由於我們的項目集中在長三角和大灣區，所以我們的商家資源也是充分集中在這些地區。
問：以寶龍自身項目來看，社區型商業、區域型商業以及城市型商業的經營指標如何?
答：從指標的角度來看，肯定還是城市型指標好，其次是區域型的，寶龍商業真正屬於社區型的並不多。從去年年底的時候公司一直在研究未來社區型商業的需求，發現社區型商業要做好也有幾個必要的條件，第一要集中，第二社區型的管理方式要發生很大的改變。
所以在研究過程當中也根據社區型管理方式對公司的寶龍商業的管理進行調整。在今年年初把寶龍商業的管理團隊分爲A、B兩個版本，A版就是標準的寶龍商業管理，B版就是學習社區型商業管理，應用於小體量的寶龍商業項目，從而減少人員、成本，優化管理提升效益。
未來，公司可能會向社區商業做一些努力，無論是公司自身努力還是收併購，都希望能在某個城市進行集中試點。
