港鐵（SEHK：66）過去一直是收息投資之選，惟社會事件及肺炎疫情為其客運業務帶來衝擊。不過，港鐵在過去積極推進的「鐵路加物業」發展模式成功在疫市鞏固集團的業績，有望加強長線分派增長力。更多港鐵相關分析博有升有息 港鐵可買未？
客運業務疫市受重挫 港鐵的核心客運業務在過去一直是集團的防守收益來源，但疫市中，大眾外出意慾下降，在家工作及上課趨勢出現，旅遊產業陷入停頓，鐵路的客流量因而大減，按息稅前利潤計，香港客運業務在2020 上半年已由盈轉虧，實現近26億港元虧損。
車站人流減少亦影響香港車站商務業務，EBIT亦在2020上半年大跌50.2%。幸而，港鐵的「物業」收益在疫市企穩，在客運業務經歷罕有倒退時撐起港鐵業績。
兩大類物業收益來源 港鐵的物業業務主要由兩大部門組成，包括香港物業租賃及管理，以及物業發展。香港物業租賃及管理主要包括集團旗下鐵路沿線物業的租賃收益，如荃灣站的綠楊坊、上環的無限極廣場，沙田站的連城廣場等。這部分收入在2020上半年僅下跌了2%，為集團帶來近26億港元的收入。
除了租賃，港鐵更利用鐵路網絡所帶來的主場優勢開拓物業發展業務，在去年上半年帶來了近52億港元的利潤。更抵消了客運相關業務的收益倒退，2020上半年，港鐵的基本業務利潤同比增長約64%。
物業發展潛力大 雖然物業發展收益有一定的波動性，但相對客運業務的增長潛力，物業發展的吸金力非常吸引。早前港鐵就公佈黃竹坑站第五期「港島南岸」由新世界、資本策略、帝國及麗新合組財團投得，據報項目位於港鐵黃竹坑車廠上蓋，鄰近港鐵黃竹坑站，預期可提供不多於1,050個住宅單位，估值介乎101.6億元至123億元。
展望未來，隨著現有鐵路網絡持續擴張，如沙田至中環綫、屯馬綫，以及仍處於規劃及設計階段的東涌綫延綫及屯門南延綫，港鐵的潛在物業發展空間只會有增無減。
結語 儘管港鐵的核心客運業務在疫市大受打擊，但物業業務帶來的租賃收益貢獻穩定，加上物業發展的潛力龐大，長線收息價值依然吸引。
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