受下半年物業管理公司IPO融資規模創下天量而引發抽血擔憂影響，今年8月以來，港股物業板塊股價表現不佳，數只新股破發。
12月中旬開始，港股物管板塊觸底爆發，多股不斷走高。由此可見，近期板塊下跌也只是一次回調。
物業行業具有其巨大的社會價值，是一個可以持續創造價值的行業，無論從政策還是行業層面看，也應該在其估值上得以體現。
板塊近期漲勢淩厲還體現在消息層面上。一方面，住房和城鄉建設部等六部門近日提出加快建設智慧物業管理服務平台，補齊居住社區服務短板，推動物業服務線上線下融合發展等，給了行業巨大的鼓舞。另一方面，前11月全國商品房銷售額148969億元，增長7.2%，表明全國樓市繼續平穩運行，物管行業的增量依然可觀。
隨著年底的臨近，物管行業估值切換後，成長確定性強的企業因此重拾升勢，也正是價值投資者介入的好機會。
業績增長能見度強的遠洋服務(06677-HK)無疑也將迎來價值的回歸。
高端商寫稀缺標的價值顯現
遠洋服務的業務包括物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務。
遠洋服務為多樣化的非住宅業態提供一流的物管服務，目前為北京遠洋國際中心、北京遠洋光華國際、北京大家保險總部、成都遠洋太古里、北京頤堤港、杭州樂堤港等多個高端地標寫字樓和商業綜合體的物業服務管理方，在高端商業寫字樓物業服務方面有著獨特的經驗優勢。2020年上半年，公司高端寫字樓及商業佔總非住宅物業管理收入的80%以上，是該業務重要的營收保障。
高端寫字樓及商業的優勢就是管理服務專業性強，進入門檻高，且毛利率高，擁有強勁的盈利能力。2020年上半年，遠洋服務商寫物業收入達1.82億元，佔總營收比重接近30%；毛利率達28.7%，有效帶動了整體毛利率的水平。
重點佈局一二線城市的高端商寫物業也讓遠洋服務擁有較高的物業管理費，2017年-2019年及2020年上半年，遠洋服務商寫物業所收的平均物業管理費分别約為每月每平方米14.2元、15.9元、17.4元及17.3元，處於行業高水平。
受益於優質的服務及較高的客戶滿意度，遠洋服務可維持較高的物業管理費收繳率。加上高端商寫物業服務的穩定性和市場壁壘較高等特點，有助於遠洋服務在非住宅物管細分市場長期深耕以形成企業的核心競爭優勢，實現不斷發展壯大。
同時，具有商寫物業服務能力和高端化定位，是遠洋服務業務差異化能力和提升品牌溢價的體現，這也使得公司在物管上市公司中更具稀缺性。未來，商寫物業有望注入遠洋服務的商業運營板塊。
在成都的遠洋太古里是遠洋的招牌產品，是遠洋集團與太古地產二次攜手，於2012年以20億元摘得位於四川成都錦江區大慈寺三個宗地的土地開發建設權，歷時5年，打造成融合歷史、文化藝術和街巷購物交融的開放式、低密度街區形態購物中心，現已成為全國知名商業樣本——成都遠洋太古里。該項目在管面積8.3萬平方米，出租率97%，吸引了HERMES、GUGGI、OMEGA等眾多知名品牌。
位於北京朝陽東四環的北京遠洋國際中心項目管理面積23萬平方米，是由遠洋集團開發建設，集「寫字樓」、「高端住宅」、「商務公寓」、「配套商業」於一體的高端項目。該物業擁有穩定的客戶群，常駐客戶人員約6000人，且主要客戶均是亞馬遜、葛蘭素史、先正達等世界500強企業，在遠洋國際辦公長達十年以上。
位於北京酒仙橋的頤堤港同樣是高端城市地標，項目周邊雲集高端社區、國際學校和頂尖跨國企業，區位優勢明顯。頤堤港在管面積10萬平方米，出租率高達99.9%，入駐商家167家，有特斯拉、Lululemon等品牌。
近日，遠洋集團攜手太古地產在一宗掛牌出讓中投標成功，涉及以增資方式成功收購項目公司99.79%的權益。該項目公司持有位於北京市朝陽區將台鄉酒仙橋路以東的兩幅用地，分别佔地約44,300平方米及34,000平方米，將作為頤堤港二期項目投入建設。
增值服務看點十足
社區增值服務則具有更強的消費剛需屬性，在消費升級和互聯網技術的助力下，社區增值服務未來是物管企業利潤的重要來源。
除物業管理服務外，遠洋服務亦提供非業主增值服務，包括向物業開發商及其他物業管理公司提供的交付前服務、咨詢服務及物業工程服務，以及向在管物業的業主及住戶提供的各種社區增值服務。
通過為大業主和小業主提供豐富的增值服務類型，遠洋服務的增值服務收入穩定增長，毛利率維持在較高水平。2020年上半年，公司非業主增值服務收入達到1.54億元，毛利率同比提升3.4個百分點至22.9%；同期社區增值服務實現收入1.02億元，毛利率同比提升2.1個百分點至63.1%。
遠洋服務不斷致力於實施自動化、數字化及智能化管理，以優化運營流程、提升效率及客戶體驗。通過信息技術升級以加強競爭力，減少對人力勞動的依賴並借此降低運營成本。在這種優勢下，遠洋服務的增值服務也將繼續取得佳績。
不斷降低對母公司依賴
從市場化開拓能力來看，遠洋服務長期建立的優質服務管理服務質量和品牌赢得了市場的廣泛認可，這有助於公司實現管理規模的快速擴張。
根據招股書，遠洋服務來自第三方的在管建築面積從2017年的396.9萬平方米增至2020年上半年的1199.7萬平方米，佔比從13.5%上升至28.4%，成效十分顯著。2017年至2019年，公司來自第三方收入由0.49億元增長至2.26億元，復合年增長率高達113.8%，佔收入比重由6%增長至18.5%。2020年上半年，來自第三方的收入達到1.21億元，佔收入比重提升至18.8%。
過去幾年，遠洋服務在其他第三方物業開發商或業主的物業管理項目的中標率亦不斷提升，今年上半年中標率達到50%。來自第三方項目的中標率和營收增速提升，正是遠洋服務以自身能力實現自我造血的體現。
這也表明，遠洋服務已不斷降低對母公司依賴，外延式拓展使在管建築面積規模和業績同步實現高增長，在競爭市場中佔得先機。
遠洋服務本次上市共募資近20億港元，其中計劃將約60%(12億港元)用於選擇性地把握戰略投資及收購機會，並進一步發展戰略聯盟及擴大公司物業管理業務的規模。當下，我國物業管理市場集中度較低，上市募資有助於遠洋服務發揮其產品力與品牌力優勢擴大市場份額，構建更強大的護城河。
小結：
高端商寫和增值服務兩塊業務已成為驅動遠洋服務實現長期發展以及穩定股價的兩大因素，這也分别對應了當下物業管理行業產業升級和消費升級的兩種趨勢。
此次上市只是開始，遠洋服務的價值也將在未來得到更好的诠釋。