近來，物管公司掀起一股赴港上市熱潮，繼融創服務（01516）、世茂服務（00873）、合景悠活（03913）等公司陸續敲鐘之後，恆大物業（06666）、華潤萬象生活也於近期通過港交所聆訊。若無意外，11月22日通過港交所聆訊的遠洋集團旗下物業管理服務提供商遠洋服務，將於近期登陸港股市場。
物管公司在下半年密集上市，一方面是公共衛生事件發生後，物管板塊憑藉着內需屬性和必選消費類型屬性凸顯高抗風險性、高成長性等優勢，提升物管服務的行業地位和市場對其認可度;另一方面，8月以來房企融資管控收緊，分拆子公司上市能夠增厚母公司淨資產、改善負債指標，亦爲房企分拆物管公司上市的理由。
站在投投資者角度，投資物業股看重的是物管公司不僅具有諸如房地產行業的剛需屬性和穩定的現金流入，同時還具備永續經營、輕資產運營以及低財務槓桿等諸多特點。
不過在智通財經APP看來，遠洋服務或許會在一定程度上改變投資者過去對物業股的認知。
綜合實力名列前茅的百強物業服務企業
據遠洋服務招股書，公司歷史可追溯至1997年，總部位於北京，物業管理服務最初是專注於遠洋集團(中國領先的綜合性物業開發商)所開發的物業。截至2020年8月29日，遠洋集團通過其全資附屬公司耀勝擁有遠洋服務已發行股本約90.1%的權益。據瞭解，待遠洋服務分拆及上市完成後，遠洋集團預計將持有遠洋服務不低於的50%權益，遠洋服務依舊爲遠洋集團的子公司。
根據中國指數研究院的資料，按2019年綜合實力及增長潛力計，遠洋服務在中國物業服務百強企業中分別位列第13名及第11名。按總在管建築面積及整體中國物業管理市場的收益計，公司於2019年的市場份額分別爲0.2%及0.3%。
具體來看，截至2020年6月30日，遠洋服務總合約建築面積達6190萬平方米，遍及中國24個省、直轄市及自治區的54個城市，同時，公司在中國管理210個物業，總在管建築面積達4230萬平方米，包括155個住宅社區及55個非住宅物業。
公司的物業管理主要集中在一二線城市，主要覆蓋京津冀、環渤海地區及中國其他地區。截至2020年6月30日，公司於京津冀和環渤海兩個地區的在管建築面積分別佔公司總在管建築面積的32.9%及28.8%。
目前，遠洋服務的物業管理類型包括住宅小區、商寫物業、公共及其他物業。此外，公司還提供非業主增值服務，包括向物業開發商及其他物業管理公司提供的交付前服務、諮詢服務及物業工程服務，以及向公司在管物業的業主及住戶提供各種小區增值服務。
截至2020年上半年，遠洋服務旗下物業管理服務爲公司第一大業務，上半年實現收入6.48億元佔比71.7%。
招股書顯示，2017年至2019年，遠洋服務的營業收入分別爲12.13億元、16.10億元以及18.29億元，年均複合增長率爲22.8%；期間淨利潤分別達到1.05億元、1.44億元以及2.05億元，年均複合增長率爲39.7%。2020年上半年，公司營業收入爲9.03億元，同比增長6.6%，淨利潤1.54億元，同比增長26.2%。
毛利率穩步提升，盈利能力改善
智通財經APP注意到，隨着業績增長，遠洋服務毛利率也呈增長趨勢。2017年公司毛利率爲20.7%，到2019年增長至23.9%，2020年上半年進一步增長至28.5%。
毛利率的增長除了高盈利能力的物業管理服務項目增長之外，非業主增值服務和社區增值服務也提供了較大支持。2020年上半年，公司非業務增長服務毛利潤達到3540.1萬元，毛利率提升3.4個百分點至22.9%，社區增值服務實現毛利潤6414.7萬元，毛利率提升2.1個百分點至63.1%。
橫向對比來看，遠洋服務毛利率雖然穩步提升，但與港股已上市部分頭部物管企業的毛利率水平還有一定差距。譬如，2020年上半年碧桂園服務（06098）的毛利率爲37.19%；雅生活服務（03319）的毛利率爲31.87%。
據智通財經APP瞭解，遠洋服務物業管理服務業務仍有進一步挖掘盈利潛能的空間。原因是，於往績記錄期間，公司基本按照包乾制收取物業管理服務的物業管理費，截至2020年上半年，按照酬金制收取的物管費僅佔0.06%。
衆所周知，在包乾制下，物管公司承擔管理物業的成本，因此，降低提供物業管理服務產生的成本對公司的盈利能力有直接影響。2017年至2019年及2020年上半年，遠洋服務按包乾制管理的物業產生虧損個數達到16個、18個、16個及13個；2018年虧損金額爲上述各期最高，達到2360萬元，2020年上半年虧損490萬元。而在酬金制下，在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金，其餘全部用於物業管理服務合約約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔，在這種時模式下，物管公司的盈利能力無疑更強。
不可否認的是，隨着公司毛利率提升，遠洋服務的盈利狀況得到改善。公司經營活動所得現金淨額由2018年的3827.2萬元大幅增長至2019年達到2.07億元；2020年上半年達到6572.9萬元，同比大幅轉正。截至2020年6月30日止6個月，公司期末現金及現金等價物達到7.25億元，爲2017年以來新高。
資本負債率高企，第三方業務待擴張
智通財經APP注意到，儘管遠洋服務現金狀況得到明顯改善，但並不意味着公司的資金面已足夠寬鬆。
據公司招股書，2018年遠洋服務資本負債比率增長至454.5%，時至2020年上半年仍然達到439.9%。
據悉，2018年遠洋服務爲向遠洋集團境內主要運營主體遠洋(中國)提供年利率8.04%的貸款發行了一筆總金額爲31.53億元的資產支持證券，致使公司資本負債率上升至454.5%。公司資本負債比率下降至截至2020年6月30日的439.9%，主要由於遠洋（中國）於上半年償還部份貸款致使債務淨額減少，使得截至上半年末的現金及現金等價物增加。根據資產支持證券的協議，證券名義年利率介乎5.8%至6.4%，預計將於2027年到期。這意味着，未來數年內，降負債將會是遠洋服務一大任務。
除此之外，遠洋服務需要“花錢”的地方也不在少數。從公司收入結構來看，2017年至2020年上半年，遠洋服務旗下第三方的在管面積爲由396.9萬平方米增長至1199.7萬平方米，佔總在管面積比重由13.5%增長至28.4%。2017年至2019年，公司來自第三方收入由0.49億元增長至2.26億元，佔收入比重由5.95%增長至18.51%。2020年上半年，來自第三方的收入達到1.21億元，佔收入比重提升至18.75%。
遠洋服務在招股書中也表露出向第三方市場銳意進取的意願。公司評估物業管理公司的潛在投資或收購目標，需要標的滿足在管建築面積不少於300萬平方米；最近財政年度的年收益不低於5000萬元且位於京津冀、環渤海、長三角、大灣區等經濟發達地區等指標。
遠洋服務計劃用上市募集資金的約60%（港元）用於選擇性地把握戰略投資及收購機會，並進一步發展戰略聯盟及擴大公司物業管理業務的規模。
擴展第三方市場，提升業務規模和聲譽對公司而言固然是好事。但值得注意的是，據遠洋服務招股書，公司從第三方開發/擁有的物業取得的毛利率，長期低於自母企及主要股東開發/擁有的物業，若該情況長期保持，勢必影響公司估值水平，知此情況作何抉擇？問題又拋給了投資者。
