在帶領新力控股(02103)登陸香港資本市場一週年之際，這家最年輕的香港上市內房企即將交出一週年的答卷。
此前一年的2019年11月15日，新力控股(02103)成功登陸港交所，截止2020年11月13日港股收盤，其市值爲148.88億港元，較之上市首日股價上漲9.7%。
就業績而言，2020年上半年，新力控股實現營業收入87.03億元，同比增24.6%。期內毛利26.29億元，同比增13.8%。毛利率爲30.2%。期內歸屬股東淨利潤8.22億元，同比增83.1%。淨表現強勁。
就業內最爲關心的房產合約銷售額方面，2020年10月新力控股份錄得合同銷售金額101.2億元，而這也是其繼9月之後，第二個歷史單月銷售額過百億的重要時點——不排除11月、12月銷售額仍過百億的可能。
在區域土儲佈局方面，新力控股聚焦深耕，向江西省和長三角做下沉，保持均衡的土儲結構。
而在上市之後，四大國際評級陸續提高了新力控股評級，均予以“穩定”展望，有效降低了新力控股的海外美元債成本，由此減低了公司的利息支出。
1億資金悄然佈局新力
在過去一年的時間裏，新力控股股價累計上漲9.7%。與醫藥和消費股相比，該一增速數值並不起眼，但放在地產行業考量，新力控股股價漲幅遠超行業中位數。
據wind數據顯示，港股上市地產企業合計281家，2019年11月12日至2020年11月12日，地產行業算數平均漲跌幅爲-2.63%，中位數爲-11.22%，由此可見，新力控股在地產行業內的投資回報仍是較爲顯著。
另外，地產股漲跌也如同房地產開發一樣具有一定整體週期性。一般而言，四季度是房地產指數漲勢較爲強勁的時間段，有公開資料統計了近十年房地產指數在每個季度的漲跌情況，最終結果顯示，過去十年，房地產板塊指數在四季度的漲幅大多跑贏平均漲幅，成爲全年中的強勁增長點，由此可見，四季度地產股股價或會有不錯的表現，而領跑的新力控股則更值得投資者關注。
這並非空穴來風。
根據智通財經APP的數據顯示，在過去20個交易日裏，新力控股已實現20個交易日的淨金淨流入，總計淨流入資金1億元，其中過去5日流入近3000萬元。從此一側面，反應了投資人對新力控股的信心。
之所以說新力控股值得投資者關注，主要原因有兩點，一是公司獲得三大機構擡高債券評級，融資成本持續下降，業績有保證;二是公司土儲獲得突破，深耕江西，佈局長三角，且長三角佈局範圍擴大。
獲四大機構擡高信用評級，融資成本持續下降
今年以來，四大評級機構陸續給予新力控股“穩定”展望。
6月8日，惠譽授予新力控股長期外幣發行人默認評級(IDR)爲“B+”，展望“穩定”。此外，惠譽還授予新力控股“B+”高級無抵押評級，回收率評級爲“RR4”。6月10日，標普、穆迪分別授予新力控股“B”長期發行人信用評級、“B2”企業家族評級，展望均爲“穩定”。同日，惠譽再次覆蓋新力控股，授予公司擬發行高級美元票據“B+”評級，回收率評級爲“RR4”。10月22日，聯合評級國際授予新力控股“BB-“長期發行人信用評級，未來展望正面。
在評級報告中，四大評級機構均對新力控股強勁的銷售及快速週轉的策略表示認可。而獲得國際評級機構的信用背書後，意味着新力控股的融資渠道將進一步拓寬，融資進程更加順利，融資成本也有望進一步降低。
從融資成本端來看，新力控股2020年上半年加權平均融資成本爲9.4%，較2019年末相比增長0.2%，雖然從客觀數據來看，公司的融資成本率仍相對較高，但對於單B評級地產公司來說，9月份發行的平均票面利率在10.65%，新力控股的融資成本低於行業平均水平。
另外，惠譽預計公司的融資成本未來將持續下降，原因是公司越來越多地用成本較低的融資替換成本較高的信託貸款。
值得一提的是，在佈局全國化的同時，新力控股也在積極優化和拓寬融資渠道，在現有銀行合作的基礎上進一步擴大和深化與銀行的合作，上半年內已取得多家金融機構授信總額約人民幣753億元，其中約68%在2020H1尚未動用。期內，公司完成發行人民幣5.16億元2020年第一期資產擔保證券。集團將持續拓展全新融資渠道，使融資多元化，降低融資成本。上半年內，集團成功發行兩筆美元債，分別爲本金額2.8億美元，2021年到期債券及本金額2.1億美元、2022年到期債券。
對此，國泰君安(香港)分析認爲，隨着公司通過多元化渠道改善其負債結構和債務期限，融資成本將顯著改善，且預期在均好增長戰略下保持穩健的資產負債狀況。
對於絕大多數房企來說，過快的業績增長離不開畸高的槓桿率水平以及潛在的債務風險。但是對於新力控股來說，公司的債務結構卻在持續優化。數據顯示，公司的淨負債率由過去超過200%的水平大幅下降到2020年6月末的66.2%，現金及銀行結餘爲177.43億元，較2019年末增加約6.9%，現金短債比爲1.4，債務結構持續優化。
除了債務結構穩定以外，儘管2020年上半年受公共衛生事件的影響，但新力控股營收利潤雙雙實現大跨步。數據顯示，2020年上半年新力控股實現營業收入87.03億元，同比增長24.6%;實現淨利潤8.71億元，同比增長83.1%;實現總合約銷售額435.44億元，其中權益銷售210.61億元，佔比48%。前10個月新力控股及其附屬公司連同其合營企業和聯營公司的合同銷售金額約835.4億元，其中2020年10月份錄得101.2億元。
作爲一家江西起家的開發商，江西自然是新力的主要土儲點，並且近年來公司的土儲佈局也取得突破。
深耕江西，聚焦長三角
從公司整體土儲分佈來看，江西省依然是新力佈局的首要區域，除了立足“大本營”之外，在全國各區域的發展呈現出均衡態勢。
截至6月底，新力共計擁有138個項目，其中54個項目位於江西省，權益土儲面積約爲1534萬平方米。按權益面積計算，江西省佔比32%，其中南昌佔比超過了七成;大灣區佔比31%，多佈局在廣州、深圳、珠海、中山、惠州等核心城市及高增長地段;長三角區域則佔比20%，包括上海、蘇州、杭州、無錫、南京和溫州等核心城市。
實際上，從新力的上半年的業績分佈來看，其已在執行這樣的戰略主張。從區域分佈來看，江西和長三角業績份額最多，此一比例爲77%。
在其新增土儲的區域分佈上也有體現，上半年江西省和長三角新增土儲佔比最多，合計佔比近8成。從城市級別來看，二線城市佔比近6成。
根據新力控股的策略，未來三年，公司將繼續堅持以一二線城市爲主，強三線爲輔，加大長三角地區和大灣區的佈局力度，同時發揮江西大本營的優勢，以及佈局中西部核心城市高增長潛力地區，形成明確的四大區域戰略佈局。
在這樣的土儲及項目優勢佈局下，2020年9月、10月新力控股合約銷售額分別爲101.2億元、120億元。如果出去意外，11-12月份均會突破百億元，由此向千億俱樂部邁進，2020年千億目標銷售計劃並不會改變。
此外，新力致力於通過“房地產+互聯網”來實現數字化轉型升級，助力建立更有效率的運營系統。最近，新力與阿里雲達成了數字化全面合作，以及與思愛普和德勤共同打造一個“智慧企業/項目級主數據平臺”。透過實施數字化模塊和設定更高的行業管理標準，在精細化管理的努力下，新力控股運營效率會逐漸得到改善。往後看，在市場不確定性的大背景下，精細化管理將鞏固新力在其核心區域的長期發展。
由於負債率下降、融資渠道多元化擴展，新力控股的債務結構得以改善，同時融資成本也得以下降，在同行中優勢明顯;而隨着新力控股基本面不斷優化，公司的抗風險能力也不斷增強，因此獲得越來越多機構的青睞。
以內資券商爲例，招銀國際以及國泰君安(香港)均給予公司“買入”評級，一致目標價爲5.13港元，較2020年11月12日收盤價的4.13港元上漲空間達24.21%。