房企分拆代建業務上市潮似乎提前來臨了。
2020年11月10日，我國代建行業老二中原建業有限公司（下稱「中原建業」）向港交所遞交了上市申請書。這意味著中原建業將繼行業老大哥綠城管理控股（09979-HK）之後第二家選擇借港籌資謀求拓展業務版圖的代建運營商。
有望成為建業帝國第四大上市資產
中原建業是河南大富商胡葆森「建業帝國」八大業務拼圖之一，主要從事商業代建服務，亦承接建業集團輕資產業務的拓展、運營與管理，並肩負著建業集團新藍海戰略轉型實踐的重任。
中原建業未上市重組之前，是百億内房企業建業地產（00832-HK）（註：亦是建業集團八大業務拼圖核心資產）旗下一個代建平台，持股比例為100%，為其全資附屬公司。而此次中原建業赴港上市之舉，正是建業地產建議分拆並以介紹方式將其股份於港交所主板上市。建業地產將代建平台分拆上市後，中原建業不再是其附屬公司。
倘若中原建業成功於港交所主板上市，標志著建業集團八大業務拼圖中有四大為港股上市資產。建業集團旗下其餘三大上市資產分為房地產業務建業地產（00832-HK）、物管業務建業新生活（09983-HK）、智慧建築生態鏈建設業務築友智造科技(00726-HK)。
值得一提的是，建業新生活是建業地產今年上半年剛分拆上市的輕資產，而如今又馬不停蹄的選擇分拆另一大輕資產中原建業赴港上市，是個人的造富運動還是另有難言之隱呢？
回顧今年樓市，不難發現加速分拆輕資產上市的背後，或多或少與2020年樓市增速放緩，融資收緊、房企債務集中到期窗口期臨近、「三道紅線」出台有莫大的關係。
在諸多不利因素疊加之下，資產負債率超90%的建業地產自然面臨著較大債務壓力，選擇多渠道融資已成當下首要任務。截至2016年中期至2020年中期，建業地產資產負債率分别為82.71%、85.48%、87.05%、91.04%、92.03%，連續五年中期資產負債率呈現上漲態勢。據了解，如果參照目前「三道紅線」的規定，建業地產截至2020年上半年末扣除預收賬款後的負債率為86%，遠超70%的紅線。
輕資產模式的物管和代建行業，未來增量空間都達到萬億，而且上市獲得估值水平遠高於房地產開發，分拆物管或代建獨立上市，即可緩解母集團資金壓力又可促進獨立主體獲得更快的成長速度，可謂是兩全其美。因此，高負債之下的建業地產加速分拆旗下兩大輕資產獨立上市，反倒是實現雙赢結果。
中原建業為何擁有超高淨利率？
與建業其他七大業務拼圖一樣，中原建業誕生於河南，紮根於河南，並借助「建業」品牌在河南無可撼動的地位，以迅雷不及掩耳之勢成長為河南的「代建王」。
2015年11月承接第一房地產代建項目起至2019年底短短4年時間里，中原建業在河南省的新增合約建築面積從0增至8.0百萬平方米；為項目擁有人出售的總建築面積更是突破5百萬大關，至5.1百萬平方米；合約銷售金額更是逼近300億大關，為292億元。新增合約建築面積、項目擁有人出售的總建築面積及合約銷售金額三項指標均於河南省排名第一。根據中指院數據顯示，中原建業在中國所有房地產代建公司中排名第二。
在管項目數及建築面積均實現了較高增長。據招股書，中原建業的在管項目數量由2017年初的33個增加至2020年6月30日的182個，對應的建築面積由632萬平方米增加至2,403萬平方米。
當代建業務以跑步的速度拓展時，中原建業經營業績自然也就水漲船高。截至2017年至2019年底，中原建業的營業收入由2017年的3.10億元增長到2019年的10.29億元，複合年增長率為82.2%，高於同期行業大佬綠城管理控股的營收複合年增長率40.1%；淨利潤則由1.42億元增至6.41億元，複合年增長率為112.5%，同樣高於同期綠城管理控股的18.7%。
盈利指標方面，截至2017年至2019年底及2020年中期，中原建業淨利率分别為45.9%、59.7%、62.3%及62.8%。2019年，房地產代建行業淨利率平均值為15%，大佬綠城管理控股淨利率為18.6%。
中原建業淨利率遠高於行業及大佬綠城管理控股很大的影響因素是代建、盈利方式不同所致，這也是目前房地產代建行業盈利能力及盈利指標層次不齊原因所在。
目前，我國主流的代建模式有兩種，商業代建及政府代建。其中，商業代建模式收取的代建服務費最高。而每個代建服務商收入代建管理費並非統一，主要與不同項目方（國有房企、中小房企等）協商簽訂；政府代建服務費較低，大部分基礎代建管理費用率在15%以下。
中原建業主要是從事毛利率較高的商業代建，主要通過品牌輸出和管理輸出，收取一定比例的基礎管理服務費，以及部分存在根據樓盤銷售表現會收取溢價管理費等。
與中原建業單一的盈利模式不同的是，綠城管理控股收入來源包括商業代建及政府代建為主，其中收取商業代建基礎代建管理費率為20%至30%，政府代建代建管理費用率7%至12%。2019年收入按代建模式劃分，綠城管理控股收入來自商業代建佔比為73.8%，收入來自政府代建佔比為18%。而中原建業並未招股書中透露商業代建基礎管理費率，很難直接與綠城管理進行橫向比較。
對於房地產代建盈利模式及我國代建發展史，財華社並在此過多進行分析，想進一步詳細了解的讀者可到財華財經Pro 查閱《【行業一線】下一個風口！萬億藍海待挖，房地產代建行業「上市潮」將至？》一文。
代建萬億藍海之下，多家房企虎視眈眈，分拆潮或來襲
隨著房地產行業步入白銀時代，融資環境趨緊，競爭環境越來越複雜，競爭内容變化越來越快，各大房企核心競爭力問題面臨著極大考驗。輕資產、高盈利能力及專業管理能力為特點的物管及代建成為各大大型房企轉型過程中首選，亦是中小型房企實現降槓桿、品牌溢價、融資渠道拓展的新開發模式。
在此形勢之下，隨著資本持續流入及市場需求不斷提升，推升代建行業市場增量。據中指院研究報告顯示，隨著房地產代建規模的擴大及代建行業的發展，我國代建市場將呈現高雙位數增長的態勢。預計我國代建市場的新訂總建築面積將從2020年的8,335萬平方米增至2024年的1.939億平方米（對應合約額約為7.3萬億），複合年增長率為23.5%。
面對如此龐大的增量市場，各大型品牌房企摩拳擦掌都想進入代建這片藍海。甚至不少提前佈局代建行業的房企，正不斷加大在代建業務的資本投入及品牌打造。根據中指研究院數據顯示，2019年國内大型房地產代建公司已達28家。其中，增長速度較快的除了中原建業、綠城管理控股外，還有金地集團的金地管理、當代的當代綠建、雅居樂集團的雅居樂房管、朗詩集團及濱江。此外，萬科、旭輝、保利及中海等大型品牌房企都踏足代建行業。
雖然代建參與者逐年遞增，但與物管行業一樣，代建行業準入門檻高，需要企業具備一定的品牌實力、專業管理能力及資本實力。因此，一般中小型企業很難在進入這個行業，基本都是大型品牌房地產商之間的較量。某種層面上講，未來代建行業競爭還是大房企之間的較量。
展望後市，隨著代建行業老大、老二都陸續選擇登陸港交所，籌資拓疆萬億藍海。在他們之後的金地、當代、雅居樂房管或朗詩或許也會加速登陸資本市場的步伐，畢竟萬億的大蛋糕誰都不想放過。