在2021年尾聲，房地産迎來乍暖時刻。12月6日，中央政治局會議就明確提出，“要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地産業健康發展和良性循環。”
在智通財經APP看來，良性循環政策意味着房地産企業信用修複和重塑將加快，而優質房地産龍頭比如華潤置地、龍湖集團築底企穩，具備長期投資價值，仍可逢低介入。
房企融資的“冰與火之歌”
2021年下半年，房企經曆融資困境後，政策逐步在9月份開啓“糾偏”。9月末央行首提“兩個維護”，此後央行和銀保監會又多次提及促進房地産行業穩定健康發展，試圖從宏觀上對房地産進行信心重塑。
10月21日，銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發布會上強調“保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。目前，銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款”。充分支持居民住房的合法權益，調低首付和第二套住房貸款利率，居民的個人住房貸款小幅上升。
12月3日，銀保監會新聞發言人表示“現階段要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地産開發貸款、並購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地産行業和市場平穩健康發展”。銀行間市場試點債券融資工具支持房企發展等政策，拓寬優秀的房地産企業的融資途徑。
政策端風向有所緩和，從宏觀上對房地産信心重塑有所推進，房地産市場開始釋放積極信號。11月居民中長期貸款（主要是房貸）同比多增162億元，打破了過去5個月連續同比少增的局面；北京二手房成交量，在連續下跌7個月後首次在11月出現環比上漲。
根據智通財經APP觀察，11月銀行間商協會座談會後，衆多房企密集發行中期票據和超短融資券。11月10日，常州城建、北京住總、小商品城宣布擬發行超短融資券，鎮江城建公告擬發行4億元的中期票據；到11月11日，保利發展宣布擬發行20億元的中期票據，將銀行間債券市場的融資主體從城投擴展到主流房企，而後11月12日，光明地産宣布擬發行5億元中期票據，招商蛇口公告擬分別發行30億元的中期票據和超短融，企業融資“冰凍”狀態有所緩解。
克而瑞地産研究報告指出，當前發行的企業均是城投公司或央企國企，且主體和債券的評級相對較高，主要是利用政府的信用進行背書，未來是否能擴大發債主體至其他類型的企業仍有待觀察。
總之，經過了近半年寒冬之後，房企融資亦出現暖意。貝殼研究院發布的數據顯示，2021年11月份，11月房企境內債發行總額較10月環比上升133.5%，境內外債券共發行48筆，相比較10月份增加17筆。發行規模約爲473億元，環比增加55.6%，同比減少43.4%。
值得關注的是，房企融資趨勢呈現呈現融資向頭部集中的趨勢。10月以來，華潤置地、招商蛇口等多家大型央國企房企已完成相關固收産品發行。與此同時，龍湖集團、碧桂園等優質民企亦在上交所市場啓動公司債券和資産證券化發行工作。而進入12月以來，碧桂園、龍湖等規模房企融資也有了實質性進展，涉及中期票據、CMBS、供應鏈ABS等。其中，在12月10日，龍湖集團發布公告顯示，發行10億元15年期中期票據，年息僅3.7%。
房企融資總額逐步上揚，疊加政策端關于適時降准的表態，央行貨幣政策或穩中偏松。但考慮金融機構風險偏好，信貸政策松綁將更加利好發展穩健、財務健康的央國企及優質民企。
財務健康築牢護城河，業務穩健夯實基本盤
在“房住不炒”的主基調下，房地産市場長效調控機制逐步完善，這也對房地産企業提出了更高的要求。“叁道紅線”對財務指標的明確界定，全方位的金融調控，以及住宅供地“兩集中”的落地，均意味着健康的財務狀況，正成爲房地産企業的生命線。
在智通財經APP看來，長期的財務自律、現金流充沛，是房企掌握主動權的核心因素，時刻保持審慎財務管理，是抵抗周期風險的根本，也是優質房企能率先打破融資“冰凍”的利器。
2021年龍湖集團財務盤面穩健，融資環境進一步向好。淨負債率爲46.0%、現金短債比爲5.48倍（剔除預售監管資金及受限資金後現金短債比爲3.91），剔除預收款後的資産負債率爲68.3%。秉持長期的高度自律，龍湖集團連續5年保持“叁道紅線”的綠檔水平。此外，公司的融資成本由2020年底4.4%進一步下降至4.2%，獲境內外全投資級評級，反應了資本市場對龍湖集團的充分認可。
（龍湖集團融資成本創新低）
2021年上半年，土地“兩集中”政策無疑是市場關注的焦點。在考驗企業綜合運營能力之余，充裕的在手現金無疑是房企從容面對行業新趨勢的決定性因素。截至2021年中期期末，龍湖集團現金及銀行存款合計994.7億元，同比增長27.8%，爲資金調配、精准判斷提供了充足的空間。
央企龍頭招商蛇口的財務優勢也較爲突出。公司叁道紅線指標均長期位于綠檔，截至2021年中期，公司淨負債率34.7%，剔預資産負債率60.3%，現金短債比1.4，負債率在主流房企中處于低位。公司綜合融資成本4.6%，融資余額1702.9億元，信托等非標融資占比僅3.5%，銀行貸款占比51%，融資結構優良。
財務自律構築了龍頭房企資本端護城河，而紮實的基本盤才是其行穩致遠的關鍵。
克而瑞近期一組報告稱，2021年全年，規模房企銷售增速罕見出現負增長。規模房企整體的目標完成情況也遠不及曆史同期，平均目標完成率不到90%，明顯低于過去叁年105%以上的平均水平。但值得關注的是，市場整體降速背景之下，包括招商蛇口、華潤、龍湖、金地等房企仍實現彌足珍貴的穩健增幅。比如，華潤置地累計實現簽約額3158億元，同比增長10.8%；龍湖集團累計實現簽約額2900.9億元，同比增長7.2%，同時其回款率仍維持在超90%的行業高位。
融資政策或迎修複良機，優質龍頭仍具長期增長動能
自今年9月份以來，房地産行業政策調控逐步進入改善區間，融資政策不再加碼，同時房企發債層面已獲得相當力度的支持，12月3日，恒大發布不確定是否擁有充足資金繼續履行財務責任的公告之後，多監管部門也表態地産相關融資條件有望進一步改善，在一定程度上可以對沖行業信用風險，目前房企境內銀行間市場融資功能已有所恢複，部分房企已在增量融資額度審批以及不同融資工具的運用方面取得進展。
除此之外，通過與房企的多次座談，逐步釋放邊際利好信號。央行、銀保監會鼓勵銀行業金融機構做好重點房地産企業風險處置項目並購的金融支持和服務，支持優質房企發行債務融資工具，對于出險房企風險消化的路徑指明方向，或在一定程度上帶來行業格局的重構。總的來看，明年預期融資政策或迎修複良機，機構偏好國企及穩健頭部民企。
長期來看，房地産行業過去“加杠杆、賭增值”的商業模式無法持續，終局演變的路徑大概率是，短期看，央國企及優質民企爲代表的穩健房企融資、拿地相對受益；中長期看，多元賽道空間打開提供更多發展可能性，模式優化、綜合實力突出的房企有望實現高質量發展。龍湖集團轉型布局已相對完善，多航道業務並進下未來營收增長可持續性較高。目前，龍湖集團業務涵蓋地産開發、商業投資、租賃住房、空間服務、房屋租售、房屋裝修六大主航道業務，並積極試水養老、産城等創新領域。
在智通財經看來，房地産行政策的調整仍要兼顧“保增長，保民生”，因此重點城市二手房指導價格的出台與部分叁四線城市“限跌令”陸續頒布。預期2022年融資政策迎來矯正修複，而行業整體調控對于短期供需層面限制措施的把控將愈加精細化，不排除非熱點城市打破以往過度調控的枷鎖。宏觀環境的適當松綁，加上行業發展邏輯向管理經營轉換，房企龍頭比如龍湖集團或因財務優勢，經營穩健而獲得持續增長動能。