引進「萬通六君子」之一的馮侖、地產老兵歐陽寶豐作為公司高管，為公司經營及管理出謀劃策，再與萬科聯姻，以提升品牌影響力的中億基業，經營業績會很「哇塞」嗎？
2021年5月11日，據港交所披露易平台顯示，中億基業向港交所遞交了上市申請書。隨著中億基業的遞表，也意味著近幾年公司經營業績表現是好是壞，一閱便知。
萬科「關係戶」，2020年營收首破50億
招股書披露顯示，中億基業是一家擁有超過27年綜合經驗以「引領美好人居生活」為使命的成長型物業開發商，專注於在中國選定地區開發及銷售優質的中高端住宅物業。除住宅地產外，還開發和管理商業地產，如附屬於住宅地產的商場和零售商鋪。
值得注意的是，中億基業與房地產老大哥萬科(000002.SZ)(02202.HK)關係十分密切。據了解，於2017年，中億基業和萬科成立了中房萬科實業。其中，中億基業持有40%股份、萬科持有40%股份、獨立第三方持有20%股份。截至2021年3月31日，中房萬科實業擁有總建築面積為338.96萬平方米的11個開發項目，包括2個城市。
對於與萬科「聯姻」，中億基業表示，與萬科的緊密合作對公司的成功貢獻甚大。憑藉萬科的品牌知名度及行業專業知識，公司能夠鞏固公司的現有市場地位，並逐步擴展至不同地區。
或許是在萬科品牌影響力加持下，中億基業的營收規模也突飛猛進，更在2020年突破50億元大關，並成為銀川及西寧市場的「黑馬」，斬獲合約銷售第一的寶座。
2018年、2019年及2020年，中億基業的營業收入分别為人民幣25.03億元（單位下同）、21.25億元及56.36億元，復合年增長率約為50%；淨利潤分别約為3.64億元、5.15億元、8.42億元，復合年增長率約為52%。
截至2021年3月31日，中億基業擁有30個處於不同發展階段的物業開發項目，應佔的總建築面積為651.67萬平方米。據中指院的數據，按合約銷售額計，中億基業在2020年銀川及西寧所有物業開發商中排名第一。
「黑馬」背後：盈利及造血能力雙雙下滑
在中億基業成長為銀川及西寧市場「黑馬」的背後，其盈利能力及造血能力表現並不佳。
2018年、2019年及2020年，中億基業的毛利率分别為34.8%、39.1%及31.8%；淨利率分别為14.5%、24.2%及14.9%。其中，中億基業2020年毛利率及淨利率分别同比下滑7.3個百分點及9.3個百分點。
據招股書顯示，2020年毛利率下滑，主要是受主營業務物業開發及銷售毛利下滑帶來的影響。截至2020年，物業開發及銷售毛利率為31.3%，較2019年的38.3%下滑7個百分點。其中，住宅物業業務毛利率下滑5.6個百分點，商業業務毛利率下滑7.3個百分點，停車場業務毛利率下滑9.2個百分點。
在盈利能力下行之際，中億基業造血能力表現也並不理想。2020年，中億基業的經營現金流淨額為淨流出9.33億元。據招股書顯示，經營現金流淨額趨於負面,主要是期間内終止經營業務帶來2,816.2萬元的虧損，開發中物業增加，預付款項、其他應收款項及其他資產增加，以及合約成本資產增加等因素帶來的影響。
有意思的是，經營現金流淨額趨於淨流入狀態，卻不阻礙中億基業上市前的「慷慨」派息。2020年，也就是遞表前，中億基業拿出了9,860萬元給股東派息，較2019年派息金額的1,790萬元大幅提升450.8%。
赴港IPO背後：資產負債率攀升，籌集資金償還貸款
在盈利能力及造血能力下滑之際，中億基業明顯加大了舉債經營的步伐。
據招股書顯示，2018年、2019年及2020年，中億基業的總借款（包括計息銀行借貸、租賃負債及來自其他融資機構的借款）分别為13.11億元、13.5億元及18.88億元。
隨著借款持續增加，中億基業資產負債率持續攀升，與房地產行業資產負債率趨於下行態勢有較大的背離。2018年、2019年及2020年，中億基業的資產負債率分别為88.66%、91.68%、91.84%；房地產行業資產負債率均值分别為79.6%、79.4%及78.7%。
資產負債率居高不下，中億基業自然而然也踩中了「三條紅線」。據招股書顯示，截至2020年底，中億基業負債資產比率（不包括合約負債）為80.7%，高於行業「三條紅線」負債資產比率不得高於70%的規定，即踩中第一條紅線。
第二條紅線淨資產負債比率方面，中億基業表示由於存在淨現金狀況，當前淨資產負債比率不適用與比較。第三條紅線現金與短期借款比率方面，中億基業並未踩中。截至2020年底，中億基業的現金與短期借款比率為2.3。
總借款的持續攀升，也給中億基業帶來較大的財務壓力。2018年、2019年及2020年，中億基業的利息開支分别為1.79億元、1.84億元及2.36億元。
除此之外，償債壓力依舊巨大。據招股書顯示，截至2020年底，應償還借款總額為18.87億元。其中，一年内，應償還銀行貸款為4.85億元，其他應償還借款為2.33億元；一至兩年，應償還的銀行貸款為4.19億元，其他應償還借款為5.29億元；三至五年，應償還銀行貸款為3,750萬元，其他應償還借款為1.83億元。
值得注意的是，在應償還借款總額逐年攀升之際，銀行及其他借款的加權平均利率亦在提升。截至2020年底，中億基業的銀行及其他借款的加權平均利率7.3%，較2019年的6.4%提升了0.9個百分點。
在償債壓力持續提升之下，中億基業此次赴港上市的目的之一，是償還部分貸款。據招股書顯示，上市籌集部分資金將用於償還項目開發中的部分現有借款，包括2021年9月到期年利率為11.0%的借款及2022年6月到期年利率為11.0%的借款。
文：一枝