地產板塊迎來“小陽春”?
近日以來，港股和A股兩地的地產板塊屢獲資金追捧，漲勢亮眼。5月10日，AH房地產板塊再走強，A股方面，天地源、中交地產、招商蛇口超5只個股漲停，港股方面，內房股板塊漲超6%領漲板塊，世茂集團(00813)暴漲60%引人注目，新城發(01030)、中梁控股(02722)、龍光集團(03380)皆漲超15%。
(行情走勢：富途)
事實上，如此漲勢還曾在4月29日上演過——彼時，A股房地產板塊上演漲停潮，近20股漲幅超10%，龍頭萬科A強勢漲停。港股市場漲幅亦不遑多讓，世茂集團當日的漲幅也達到了60%，佳兆業集團、融創中國等漲幅也均超過20%。
不僅如此，拉長時間線來看，自4月19日以來，短短15個交易日，港股市場內房股板塊累漲超36%，漲勢可謂引人矚目。
細究之下，這背後似乎與近期一系列限購放鬆政策不無關係。
“政策底”來了,“市場底”還會遠嗎?
對於股市而言，一系列放開限購政策顯然不亞於多劑高效“強心劑”。
4月28日，成都出臺新政，取消全市範圍內住房交易的購房資格審覈，成爲繼武漢、合肥、南京、長沙之後，又一座全面放開住房限購的城市。隨後，4月30日，北京和天津宣佈優化住房限購政策。在之後，5月6日、10日深圳和杭州又接連出臺進一步優化房地產政策的通知。
(圖片來源：中信建投)
可以說，短短几個月的時間，隨着限購放鬆政策的出臺，包括北京、深圳、廣州、上海這幾個一線城市以及杭州，成都、重慶、長沙、南京這些重點城市的樓市大門近乎“完全敞開”。
而對於這一系列的限購放鬆政策，大部分券商機構直表示：“或將有利於激發市場潛力，加快房地產市場復甦節奏”。
其中，方正證券指出，在國常會與政治局會議指導下，近期多城響應會議號召，全面放鬆限購，北京、深圳陸續優化限購。當下正處於政策密集放鬆期，一線城市限購有望持續放鬆，行業企穩具備政策寬鬆環境。
易居研究院研究總監嚴躍進亦認爲，西安和杭州在同一日取消限購政策，意味着全國取消限購政策是大趨勢，目前全國省會城市幾乎均取消了限購政策。他認爲，5月份更大力度的政策寬鬆潮已經到來，後續市場情緒將進一步提振，也有助於促進房地產市場的復甦節奏進一步加快。
事實上，智通財經APP注意到，樓市迎來政策寬鬆潮的“反面”——則是地產銷售數據仍表現暗淡，行業仍處於底部週期的“低迷狀態”。
據統計局數據顯示，2024年一季度全國商品房銷售面積2.27億平，同比下降19.4%(1-2
月-20.5%)，其中商品住宅銷售面積同比下降23.4%;1-3月商品房銷售額2.14萬億元，同比下降27.6%(1-2月-29.3%)，其中商品住宅銷售額則同比下降30.7%。
另外，從克而瑞百強房企市佔率來看，市場仍在尋底，百強房企銷售情況同比降幅繼續擴大，一季度銷售業績規模相較2021-2023年下降幅度分別爲49%、48%、72%，規模收縮明顯。
(圖片來源：開源證券)
從上述種種數據表現，不難看出，雖然房地產行業迎來了“政策底”，但市場卻仍處於底部，故而此次出臺一系列寬鬆政策的目的也就不難理解了，即進一步激活房地產市場，推動市場健康發展。
估值修復在即，優質房企或迎反彈機遇
那麼，令人好奇的是，房地產在“政策底”的託底下，後續發展如何呢?
其中，華泰證券認爲，整體而言，今年以來新房市場依然在築底，而政治局會議的表態有的放矢，激發需求穩市場的態度堅決，落地層面北京、成都、深圳、杭州以及西安均對現行政策進行優化，預計後續調整政策的城市範圍將進一步擴大，有望推動市場信心和基本面修復，爲板塊提供估值修復空間。
而國金證券亦指出，政治局會議定調後，新一輪政策風口已至，核心一二線城市政策持續優化，後續更多支持性政策出臺可期。當前行業基本面已經處於底部區間，後續下降空間已經有限，且地產板塊估值處於歷史低位水平。而地產股股價的反應通常快於基本面的復甦，因此地產股的底部已基本明確。首推重點佈局深耕一線及核心二線城市，主打改善性產品，具備持續拿地能力的房企。
事實上，如上述券商機構而言，貨值充裕、開發能力強的優質房企以及央國企也的確值得市場關注，因爲在此輪下行週期，央國企及部分優質房企成長韌性顯然更強。
以數據爲例。
據國金證券披露，2023 全年百強房企全口徑銷售額 60064 億元，同比-17.7%。 在此背景下，各梯隊房企整體銷售表現下滑。從 2023 年各梯隊房企的全口徑銷售額來看，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100 累計同比分別爲-13%、-18%、-23%和-24%，頭部房企相對韌性更強，TOP20 房企中僅建發房產與越秀地產實現 10%以上的銷售增速。
而從土地市場的各類拿地主體來看，央國企投資金額最多，佔比持續提升。根據中指院數據，2023 年央國企(不含城投)權益拿地金額共計 9683 億元，佔比 43.2%，同比提升6.8pct;城投權益拿地金額共計 9044 億元，佔比 40.4%，同比下降 8.3pct;民企權益拿地金額共計 2531 億元，佔比 11.3%，同比下降 0.5pct;混合所有制房企權益拿地金額共計 1149 億元，佔比 5.1%，同比提升 2.1pct。央國企拿地金額佔比持續提升，成爲土地市場的絕對主力，而民企在土地市場逐漸出清。
另外，從具體房企來看，2023 年保利發展、中海地產、華潤置地、建發房產、招商蛇口的權益拿地金額位居行業前五，均爲央國企。權益拿地金額 TOP10 房企中有 8 家央國企及 2家混合所有制房企;權益拿地金額 TOP30 房企中共有 19 家央國企，5 家城投，4 家民企及 2 家混合所有制房企。民營房企中濱江集團、龍湖集團、偉星房產等拿地表現較好。
俗話說得好，“疾風知勁草”，上述這些能抗住行業下行壓力，韌性更強的優質房企顯然也具備充足的動能在估值修復之際，率先迎來反彈機遇。
不過，需要注意的是，放開限購也並不意味着樓市還會迎來暴漲行情。
雖然從理論上講，全面放開“限購”肯定是利好樓市的，就相當於釋放出了一部分需求，這部分需求入市後有可能會改變現在市場供需失衡的狀態。但限購本身是一種經濟繁榮期的政策工具，解除限購併不能夠在低迷期刺激大量需求，因爲具備購買力的主體大多仍會持幣觀望。此外，任何一個城市解除限購，都會刺激同生態位的限購解除。簡言之，核心城市解除限購後，對核心城市的周邊則會構成虹吸，周邊城市恐會面臨需求下滑的情況。
因此，這無疑也對二級市場的投資者起到了一定提示作用，即審慎選股，選擇具備良好基本面的個股進行投資。
