相信不少港人依然對1997年-1998年香港樓市崩盤心有餘悸。
1997年亞洲金融危機爆發，港幣匯率和港股被國際遊資狙擊暴跌，香港市場利率大幅波動，信貸收縮。而在此之前，香港樓市正經歷了投機性繁榮，據當時的報道，香港人平均將月薪的七成以上用作供樓。
面對亞洲金融危機，信貸迅速收緊、息口快速飙升令擁有置業夢想的人們損失慘重。見下圖，差饷物業估價署的數據顯示，香港私人住宅售價指數（1999=100）從1997年的163.1點暴跌至2003年的61.6點，跌幅高達165%，這場暴跌在2003年才見底，而在12年後的2011年才回復到1997年的水平。
受此影響，香港居民的財富顯著縮水，香港居民可支配收入從1997年的1.36萬億港元下滑至2003年的1.28萬億港元，需要注意，這一數據為市價數據，若計上真實物價，規模要大得多。中產一夜返貧，還承擔著沉重的負資產。
在2003年香港樓市危機最嚴重的時候，負資產住宅按揭貸款宗數一個季度就達到10.57萬宗，2003年下半年負資產住宅按揭貸款佔整體住宅按揭貸款宗數的比重更在20%以上，見下圖，佔未償還貸款總額的百分比更在30%左右，拖欠比例高達2%以上。
直接導致這場樓市危機的，似乎是金融風暴，但最根本的原因卻是供求預期的快速失衡，令市民對樓市的前景信心瞬間冷卻。
由於1997年樓市高漲，為了快速遏制過熱樓市，當時的特區政府有點操之過急，一下子推出了「八萬五」房屋政策——每年至少供應八萬五個住宅單位，通過每年供應大量新房來壓抑樓價，目標是在十年内全香港有70%的家庭能自置居所，同時將公屋的輪候時間從六年半縮短到三年。
這一政策的推出恰逢亞洲金融危機，在國際炒家遊資抽走的時候，利率波動加大，大幅增加了貸款者的壓力，導致樓市的崩潰，從1997年10月到2003年8月，私人平均住宅售價下滑66%，見下圖。
這場風暴令當時的社會矛盾激化，引發了反對「八萬五」房屋政策的輿論聲浪，最終於2002年11月被放棄。但是，這場暴跌卻是到2003年下半年才止跌，可見下狠招容易，但要挽回信心卻是難上加難。
「辣招」下藥卻不對症
縱有前車之鑒，後人依然重蹈覆轍。
2010年11月，為了抑制過熱樓市，特區政府推出額外印花稅（SSD），稅額為5%至15%，以壓抑樓市炒風，但收效甚微，仍難以遏制非本地買家的蜂擁而至。
於2012年10月，特區政府再加辣：三年内出售物業，需支付額外印花稅，同時還推出買家印花稅——所有非永久居民、公司名義在港買房需支付15%的印花稅，旨在遏制非本地買家需求。
2013年2月，又將原有的從價印花稅上調一倍，按樓價計算，稅率介於1.5%至8.5%之間。
2016年11月，特區政府再度加辣，將從價印花稅稅率統一上調至15%，至此，非永久居民在香港買房需要繳納30%的印花稅（即從價印花稅15%加上買家印花稅15%）。
然而，這些「辣招」對於遏制私人住宅售價作用有限，見下圖，私人住宅售價指數從2010年11月首次釋放「辣招」時的163.7點飙升至最後一次「加辣」2016年11月的306.7點，漲幅高達87.35%，而在2016年11月至2022年10月首次「減辣」期間，私人住宅售價指數最高曾飙升至398.1點（2021年9月），漲幅達到30%，見下圖。
見下圖，在2010年至2016年的持續「加辣」過程，香港的住宅買賣數量下滑59.71%，似乎有些效果——交易數量減少，但是需要注意的是，住宅買賣總值僅下降23.66%，換言之，單宗交易總值的價格要高得多，這或反映單價上漲，大宗交易較活躍。看來「辣招」或影響到星鬥市民的購房需求，對大宗交易卻收效甚微。
2019年以來，經歷了社會事件、疫情以及美聯儲加息，當局從2022年10月起才開始「減辣」，而到今年初的施政報告，才全面「撤辣」，同時放寬了物業按揭貸款限制。然而，損害的信心卻並非「撤辣」就能恢復。
從下圖可以看到，自2022年10月首次「減辣」起，私人住宅售價指數持續下滑，累計跌幅或達到12.71%，見下圖。
姗姗來遲的「撤辣」，與全球政經大變局短兵相接。信心修復需要時間，然而遇上利率高企、地緣政治風險對香港經濟的打擊，這個信心修復的過程將變得並不順遂。
金融管理局的數據顯示，2024年第1季，香港負資產住宅按揭貸款宗數達3.2萬宗，負資產住宅按揭貸款佔整體住宅按揭貸款宗數的百分比更高達5.47%，未償還貸款金額高達1653億港元，樓市下跌帶來的貸款風險正逐漸顯現。
2024年第1季的按揭比例從上個季度末的106%上升至107%，反映抵押品價值降低以及借款人還款能力下降，導致未償還貸款額持續增加，所以負資產住宅按揭貸款的整體按揭成數（即貸款額與物業市值的比率）上升。超過三個月的拖欠比例由上季的0.03%上升一倍至0.06%。
這些數據揭示出當前的按揭貸款雖未達到歷史峰值，但是情況不容樂觀，住宅價格持續下降，抵押品的價值會進一步下滑，負資產的案例將持續上升，Call Loan的案例也將繼續上升，進一步對住宅價格施壓。二十多年前的那一幕是否即將重演？