智通財經APP獲悉，國聯證券發佈研報稱，2023年，房地產行業整體的經營及盈利能力仍然承壓，供給側出清加速，但頭部央國企的韌性較強，在費用管控、融資能力、產品去化方面更具優勢。隨着政策逐步寬鬆，預計市場信心有望得到提振，帶動銷量回暖。同時，房企高成本項目逐漸消化完畢，毛利率有望觸底反彈，行業築底有望加速完成，板塊估值或將逐步修復。建議關注核心區域土儲豐富、融資通道暢通的央國企，以及具備改善性產品塑造能力的優質房企。
國聯證券主要觀點如下：
業績承壓，盈利分化
2023年，板塊營收降幅收窄至-1.70%，其中央國企實現1.10%微增；2024年Q1，行業營收降12.88%，央國企降幅較其他企業低9.61pct。歸母淨利由盈轉虧，央國企雖承壓，但仍優於其他企業。毛利率與淨利率持續下滑，盈利能力仍處於築底階段。2023年三項費用率下降，央國企優化明顯，2024年Q1費用壓力回升，頭部房企保持穩定。板塊資產減值仍有壓力，央國企資產較爲優質。
資產優化，槓桿修復
2023年至2024年一季度，房企淨資產收益率觸底趨穩，央國企韌性顯現。2023年淨資產收益降幅收窄至-1.17%，2024年Q1轉正，央國企表現優於其他企業。資產結構持續優化，2023年板塊資產負債率降至75.98%，央國企引領穩槓桿，2024年Q1進一步降至75.69%。淨負債率方面，2023年板塊增幅爲2.69pct，較2022年增幅收窄5.45pct，央國企淨負債率略有下降。預收款佔比下滑加劇現金風險，央國企表現較好，存貨結構優化策略見成效，在存貨比重控制上優於其他房企。
償債改善，回款築底
2023年，房企現金流持續承壓，銷售商品與提供勞務現金流入同比下降8.27%，降幅較2022年收窄21.14pct。現金流覆蓋營收能力持續下行，2023年覆蓋倍數下滑0.06x，到2024年一季度大幅下滑0.38x，央國企韌性雖有所展現，但仍受市場整體下行拖累。房企現金流迎來邊際改善，2023年板塊現金短債比爲1.06x，同比下降0.06x，較2022年降幅收窄0.05x，但流動性風險仍在。
風險提示：政策效果不及預期；樓市復甦不及預期；房企資金風險。