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物業管理服務:從上市熱潮到陷入低谷,行業大並購時代加速來臨

發布 2022-4-27 上午02:52
更新 2022-4-26 下午07:15
物業管理服務:從上市熱潮到陷入低谷,行業大並購時代加速來臨

物業管理服務:從上市熱潮到陷入低谷,行業大並購時代加速來臨

2022年4月26日,2022中國物業服務百強企業名單發佈。資料顯示,2021年,物業管理服務百強企業管理面積達到5692.98萬平方米,同比增速為16.69%;百強企業市占率上升至52.31%,較上年增長2.60個百分點。

物業管理服務公司多集中在港股上市,截至2022年4月26日,已有50家內地物管公司在港交所掛牌上市。從2014年物管公司首次登陸港交所,到2020年物管公司上市熱潮,再到2022年物管板塊出現估值和股價雙回落,物管板塊近幾年可謂大起大落。

長期來看,隨著內地房地產市場的大規模整合,物管板塊也出現了挑戰與機遇並存的現象,其中以兼併重組的方式來推進行業集中度加速提升將成為主要趨勢。在這一過程中,現金充裕和融資能力強的物業管理服務公司更有機會“勝者為王”。

物管百強企業整體延續增長,碧桂園服務穩居市值榜和業績榜首位

2022年4月26日,2022中國物業服務百強企業名單發佈。資料顯示,2021年,物業管理服務百強企業管理面積達到5692.98萬平方米,同比增速為16.69%;百強企業市占率上升至52.31%,較上年增長2.60個百分點。

由於A股與港股在上市制度和上市流程方面存在差異,因此絕大多數物業管理公司選擇赴港上市。

2014年1月6日,彩生活(01778.HK)成功在港交所上市,成為首家登陸資本市場的內地物管企業,也自此開啟了物管公司上市的先河。

財華社統計,截至2022年4月26日,已有57家物管公司在港交所上市,其中內地物管公司數量為50家。

總市值方面,截至2022年4月26日,碧桂園服務(06098.HK)以1058.93億元(單位:港幣,下同)的總市值高居內地物管公司第一位,也是目前唯一一家市值超過千億的物管公司。另外,還有9家物管公司總市值超過100億元,12家物管公司的總市值不足10億元。

業績表現方面,從營收的角度看,碧桂園服務、雅生活服務(03319.HK)、綠城服務(02869.HK)和保利物業(06049.HK)2021年營業總收入排名位居前列,同時也是4家僅有的營業總收入超過100億的物管公司。從淨利潤的角度看,碧桂園服務、雅生活服務、華潤萬象生活(01209.HK)、融創服務(01516.HK)、世茂服務(00873)和金科服務(09666.HK)2021年淨利潤排名位居前列,同時也是6家僅有的淨利潤超過10億的物管公司。

物管公司從赴港上市熱潮,到估值股價雙雙回落

內地物管行業擁抱資本市場的時間並不長,但是行業發展速度卻較為迅速。自2014年首家物管公司登陸港交所以來,目前已有50家內地物管公司在港交所上市。

從上市時間上來看,2014年至2017年四年間,赴港上市的物管公司只有4家,並且每年只有1家物管公司上市。2018年和2019年,分別有5家和8家物管公司在港交所掛牌上市。

自2020年開始,物管公司赴港上市的步伐顯著加快。資料顯示,2020年港交所掛牌上市的物管公司數量為18家,上市數量達到歷年最高。

值得一提的是,無論是從物管上市公司的數量這一角度看,還是從二級市場估值這一角度看,2020年是物管行業熱度最高的一年。特別是在估值方面,物管公司在2020年享受到了業績增長與估值提升的雙倍紅利。

以2018年上市的龍頭公司碧桂園服務為例,其在2019年和2020年的市盈率(資料以年末時點為參考)分別為49倍和64倍,同時其股價在2019年和2020年的漲幅分別達到116%和102%。

在龍頭公司股價與估值齊升的背景下,物管公司赴港上市的熱情達到頂峰。2021年,儘管登陸港交所的物管公司數量有所回落,但是在行業快速發展的慣性下依然達到了13家。

然而,自2021年下半年以來,房地產行業出現的一系列調整,特別是2022年一季度出現的個別事件,給行業帶來了一絲寒意,物業管理板塊也出現了明顯調整。

同樣以碧桂園服務為例,一方面,其市盈率從2020年的64倍下降至2021年的37倍,2022年以來進一步下降到21倍,創近年來最低水準;另一方面,碧桂園服務股價2021年下跌幅度超過10%,2022年以來跌幅更是達到32%。

物管行業集中度進一步提升,行業大並購時代加速來臨

2021年,物管行業頭部公司的話語權進一步提升。資料顯示,2021年,百強企業市占率上升至52.31%,較上年增長2.60個百分點。

值得關注的是,2021年行業前十的企業管理面積均值達3.55億平方米,是百強企業均值的6.2倍,市場份額提升至12.84%。增長速度方面,行業前十的企業實現了34.23%的同比增速,高出百強企業同比增速17.54個百分點,進一步拉開了與百強企業整體的差距。

整體來看,近年來物管行業並購熱情持續高漲,特別是在2021年下半年以來物管企業的收並購進程明顯加快。資料顯示,2021年33家物管企業共計發起約84起收並購事件,其中明確披露金額的事件合共61起左右,共耗資約344.9億元。

而這些出手並購的企業以頭部公司為主,例如,2021年碧桂園服務先後72.25億元收購嘉寶服務94.62%股權,100億元收購富良環球100%股權,33億元收購鄰里樂100%股權,此外公司還向協力廠商收購數家物業管理公司、媒體公司及一家物業代理公司。

無獨有偶,2021年旭輝永升服務先後收購華熙鑫安50%股權,美中環境51%股權,紅星美凱龍80%股權,以及收購上海星悅、山東鑫建、鄭州錦藝等。

長期來看,對比房地產市場的行業集中度情況,物管行業的市場集中度依然具備很大的提升空間。資料顯示,20142020年,房地產行業前100名2009年的22.5提升至2020年的63.2%行業前10名2009年的7.9%提升至2020年的27.5%;同期,物管行業前100名物管公司的市場份額從19.5%提升至49.7%,但是行業前10名的物管公司市場份額僅從4.4%提升至10.2%。機構表示,在經歷了近兩年大規模的收並購之後,物管行業頭部企業競爭更加激烈,尾部企業生存空間被擠壓,行業“馬太效應”愈發凸顯。

展望2022年,政策層面延續規範與支援基調,物管板塊估值壓制有望逐漸解除。基本面角度,行業可供管理規模穩步提升、社區增值等新增長極日漸成熟、商管等細分優質賽道湧現,集中度提升趨勢下,優秀物企份額擴張、快速成長仍舊值得期待。在這一過程中,現金充裕和融資能力強的物業管理服務公司更有機會“勝者為王”。

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