恒指連兩萬點重要心理關口支持都跌穿，港鐵(HK:0066)公布2021年度業績，全年業績由虧轉盈，並按年增派3.3%，投資收息值得買？
核心盈利持續復甦
在2021年，港鐵的經常性業務收入同比增長10.1%至468億元，經常性業務利潤則由2020年的11億虧損改善成18億盈利。集團指出，2021年下半年的肺炎疫情有所緩和，為本地客運業務帶來了復甦動力。
據港鐵披露的分部數據，其實香港車務營運仍處於營運虧損，2021年度產生近43億元的虧損，按年收窄21.2%，而期內最主要的經常性業務利潤貢獻來自香港車站商務及香港物業租賃及管理業務。由於可見，港鐵多年來執行的「鐵路＋物業」發展策略成功在疫市發揮互補長短的作用。
租金收入加強防守力
車站營運的業務邊際本已不高，疫情期間客量大減容易造成規模不經濟，而港鐵的「物業」業務便帶來了高邊際的租金收入，因為業主固定開支佔租金收入的比例偏低，特別是港鐵經營的鐵路沿線商場本已有著天然的地理優勢，長線有自來租賃需求。除了商場租賃，香港車站商務亦可帶來租金收入，包括車站商鋪，車站廣告牌等空間的租賃收入。
疫情期間，零售物業租賃需求固然較疲弱，但港鐵的積極投資策略成功用增長抵消了物業組合的續租和新訂租約租金下跌的負面影響，例如新商場「The LOHAS 康城」的貢獻，另外於2020年新購入的「德福廣場」二期及「PopCorn 2」餘下收益權亦首次帶來了全年貢獻。
結語：
提防第五波疫情衝擊 雖然港鐵的鐵路業務在2021年下半年錄得輕微復甦，虧損有所收窄，但今年上半年出現的第五波疫情，在家工作、停課、堂食限制等防疫措施令本地客運需求大跌，零售餐飲業再次陷入寒冬，港鐵的車站營運或將錄得虧損擴大，而租金寬減或會在2022年加劇。疫情的發展已令港鐵股價由今年2月中下旬開始持續受壓，甚至創下52週低位。
不過，港鐵整體業務的韌力強勁，短暫盈利能力受壓對港鐵長線基本面的影響有限，第五波疫情過後，港鐵業務復甦確定性高，長線投資者可以把握時機吸納，疫後有望財息兼收。
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