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全球通脹高企 香港地產股是否值得低撈?

股市 2021年12月20日 12:36
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全球通脹高企 香港地產股是否值得低撈?

全球疫情緊張氣氛又再死灰復燃,新型冠狀病毒Omicron加速在全球擴散引起恐慌。疫情對經濟打擊可以理解,反而是疫情令全球樓價急升,反而是超出預期。根據萊坊公布今年第三季《全球樓價指數》,一般樓價按年平均升幅仍達約9.4%。而截至今年第三季,香港住宅樓價按年漲約3.8%,扣除通脹後的實際樓價升幅為2.4%。

顯然,各地樓價仍持續向上,加上高通脹及負利率問題,令物業等有形資產價格居高不下。戴德梁行料明年本港樓價升5%至10%,民間智慧認為物業有助抗通脹,而本地地產發展股又是否有投資價值?

股息高但折讓大

雖然今年本港樓價升6%至7%, 但恒生地產分類指數卻由今年高位36,216,跌至目前29,660水平,跌幅18%,走勢同樓價背馳。以本地三隻龍頭地產股為例,新地(HK:0016)、恒地(HK:0012)及信置(HK:0083),有關地產股的股價對資產淨值折讓持續高企,新地折讓達54%、恒地折讓達53%,而信置折讓更達57%。地產股出現大折讓又是否代表要買?

由於股價低企,變相推高地產股股息率,水平非常吸引。以過去12月的股息率計算,新地股息率高達5.3%、恒地達5.5%、信置更高達8.8%,地產股變成高息股。

地產發展股盈利前景如何 ?

地產股是否值得投資要視乎將來盈利表現,受制於地產商能否以高價、貨如輪轉地賣樓。一般而言,地產商開價較二手樓有溢價,而且愈賣愈貴,從而帶旺市場氣氛,二手業主見一手賣得貴便會心雄,從而令一、二手市場出現輪動效應,推升整體樓價,地產商賺更多。

不過,近期香港樓市只有個別新盤旺,而二手疲弱,未見上述輪動效應,發展商難以非常高溢價賣樓(豪宅除外)。以內地樓市為例,內房靠融資擴展業務,現受限於三條紅線,內房要割價賣樓,目前包括中國恒大(SEHK:3333)在內至少有11間內房有違約及還款問題,內地樓市成交已現下跌。

雖然本地大部分地產商財政穩健,並無債務問題,問題是本地置業需求有多大存有變數。不明朗因素包括美國加快加息、疫情會否惡化影響中港通關及人流,以及香港對海外的經濟活動會否再轉活。

投資結語

目前地產股處於歷史性低位是有原因的。已有美資大行轉為看淡明年本港樓市,會出現「價量齊跌」,美國加息亦對地產行業影響負面,對地產股看法轉為「審慎」。

雖然投行的意見只作參考。不過,在上述分析下,明年樓市仍有機會向下走,地產商的盈利料難見突破,故派息亦未必大增,部分地產發展股只屬防守性投資。即使地產股股價低殘,只宜作壁上觀。

本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。

HK MoneyClub (www.hkmoneyclub.com)

 

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