如果港股己死 哪樓市呢？

很多人說港股已死，那麼如果樓市又會如何？在小龍看來在周期上，樓市有機在進入一個關鍵的時間。

2023年是美國經濟關鍵點 美國聯儲局主席鮑威爾在國會聽證會上談及未來政策時，一改以往對收水政策極為鴿派的態度，強調是時候改變對「高通脹只是暫時」的判斷，認為有必要加快減少買債（Taper）甚至加息的速度。輕微加息可能對資產價格有利，但是快速的加息我怕似1970代一樣，美國收水加息刺爆泡沫。而在經濟周期中看來，2023年亦係重要的時間點!

先回顧1970年滯脹，1970年代，美國在經歷完朝鮮戰爭和越南戰爭令到美國政府支出大增，而美國大通脹及石油危機令到美國不得不加息。當時的美聯儲主席馬丁由於政府大量發行國債，美聯儲為防止市場利率大幅上行，只能提高貨幣供應量增長率，M1增速從1960年達-0.05%擴張至1968年的7.02%。在擴張財政和寬鬆貨幣刺激下，1969年美國通脹率就已經上升至5%，創1951年以來最高值。

而當時滯脹的情況如下:

• 1969-1970年：1970年，美國通脹率達到了7%的同時，經濟增幅下滑至0.2%，滯脹開始顯現。
• 1974-1975年：滯脹現象明顯加劇。第一次石油危機爆發，疊加糧食危機的衝擊，1974年美國實際經濟增速由上一年的6%大幅降至負的0.5%，通脹率由上一年的6.2%升至11%，1975年美國經濟延續高通脹、經濟負增長的態勢。
• 1979-1980年：第二次石油危機爆發，1980年美國實際經濟增速由上一年的2%下滑至負的0.2%，通脹率飆升至13.5%。

一方面，美國工業經歷了長時間的生產下降。1973 年發生的經濟危機使得美國的工業生產下降了15.3%，持續時間為18 個月；1979年發生的經濟危機使得美國工業生產下降了11.8%，持續時間約44 個月。

另一方面，大量企業破產，失業率上升到戰後歷次危機的最高值。1979 年發生的經濟危機造成了近1.5 萬家企業破產倒閉，失業率最高時達9.2%，失業人數約836 萬。

瘋狂加息導致經濟陷入滯脹 最後美國瘋狂加息，高利率導致經濟陷入滯脹。1979-1980年美國通脹率持續在兩位數惡性區間，通脹率接近15%、3個月美國國債利率超過17%、商業銀行貸款利率最高達21.5%。1979年沃爾克就任美聯儲主席後毫不猶豫的大幅提高聯邦基金利率，並拋售短期國債、提高貼現率至12%，聯邦基金利率最高提至22.36%高位。高利率很快刺破經濟，GDP增速降至-1.8%、失業率10.8%。

這令到美聯儲為了控制通脹而瘋狂加息，高利率導致經濟陷入滯脹。如果美國聯儲局一旦誤判了通脹，那美國會否似1970年代大幅加息?

2020年一個疫情令到美國失去預算，由原本的縮表轉向無限QE。全球美元瘋狂流去全世界，令到各樣資產在疫情及經濟下行之下仍然上升到泡沫的階段。而這筆者一早預言: 2020年共業將會令到世界打上最後一口槓桿的孖啡，最後一口的止痛針去醫治癌症。但是孖啡是不能醫治癌症。

利用18年週期我們同樣可以分析到樓市的變化，我們發現樓市在1985年開始，由於中英聯合聲合的簽署，香港限制賣地數目，所以樓價開始上升。並循著18年的週期變化，之後到達2003年見底上升。

那2021年將是樓市的下一個18年週期。如果再向前計算，1985年18年之前是1967年。

經濟周期理論看香港樓市 小龍在不同的地方提出香港樓市週期: 香港樓市週期不難發現，以六年為一個週期，以1997年開始計算，之後每約六年都發生大轉變，包括2003，2009，2015，2021年；我們同樣可以利用江恩的50%分割，得出三年為次一級週期，分別得出2000，2006，2012，2018年及2023年。

跟據美聯樓價指數，2012年，2015年，2018年都樓市都有一定的跌幅。如2011年至2012年間，美聯樓價指數跌6%，2015年跌約11%，2018年至2020年跌約10%

三元九運與樓價分析 當踏入九運在中國術數有兩個方法劃分，所以開始時間2018年或2024年。而筆者發現每次在大運之間交接，經濟或股市經常會出現恐慌或洗牌的情況。

六運到七運：1983年到1984年時間由六運轉入七運當年，香港股市由高點計算下跌了62.64%。因前途未明令港元在1982年已開始大幅貶值，在1983年一度下跌至9.6港元兌1美元。不少人都恐慌性地在市面搶購糧油和日用品。之後更引發銀行擠提，包括恆隆銀行及新鴻基銀行。直至1984年中英聯合聲明簽署及聯繫匯率實施至回復正常。

七運至八運:2003年至2004年七運到八運的時間大家更是歷歷在目，沙士病毒在香港社區爆發。連鎖效應下百業蕭條，經濟增長由首季的4.5%，到第二季變成-0.5%，失業率年內高見8.7%，恆指則由年初的9300點水準，四月底跌至8400點邊緣。其後中央推出多項大禮如自由行及《更緊密經貿關係安排》等措施情況至安定。

那九運的來到，會令到樓市的影響嗎？如果港股己死，那樓市呢？

那很可能香港樓市的升浪會在2021年完結，但不論如何我們必須要關注2023年至2024年拐點。正正是這個關鍵點，我會在明年開始多分享及舉行樓市的文章或講座，以分享我最新的解讀。

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