2020年，國內房地產銷售規模恢復較爲迅速，全年銷售額突破17萬億元，但是區域間差異明顯，市場冷熱不均下企業成長性競爭格局加劇分化。“五道紅線”倒逼房企平衡財務槓桿、提升運營效率加速現金迴流，未來現金充足、財務穩健的房企將獲得更多發展機遇。
另外在資金規模受限下，多元化拿地、資產拆分、價值重塑成爲主流，房企紛紛佈局舊改、商業、文旅等拓寬投資模式。需求端也對房企提出新課題，房地產產品增強服務屬性，多元化戰略佈局由住宅屬性向消費屬性過渡。
在這種行業背景下，美的置業(03990)逆市破局，全面取得了穩健優質的業績。智通財經APP觀察到，據美的置業發佈的年度業績公告顯示，2020年集團取得收入爲約人民幣524.84億元(單位下同)，同比上升27.6%。公司擁有人應占利潤爲約43.26億元，同比上升0.5%。核心淨利潤約48.05億元，同比增加15.0%。每股盈利3.52元，末期股息每股0.80港元。
區域深耕城市升維，經營組合拳提質增效
2020年，美的置業抓住城市及行業分化發展下的結構性機會，集團全年全口徑銷售額同比增速處於行業第一梯隊，通過做強經營槓桿，驅動自身有品質成長。聚焦城市深耕，進一步提高區域和單城市產能，升級產品戰略，通過AI智慧大腦和維G健康社區打造產品核心競爭力，“一主兩翼”升級爲“四大主航道”戰略組合，包括住宅、大服務、產業和商業協同發展。
智通財經APP觀察到，年內美的置業實現合約銷售額約人民幣1261.6億元，同比增長24.6%，其中5月至12月連續八個月合約銷售額超100億元;合約銷售面積約1111.4萬平方米，同比增長10.9%。受益於佈局城市的等級提升，銷售均價同比增長12.4%至人民幣11351元/平方米。
去年一季度受疫情影響，房地產行業銷售普遍受到影響，不過美的置業及時調整銷售策略，令二季度之後的銷售強勁增長。長期戰略方面，集團繼續發力城市能級和產品力升維，深耕核心區域，助力銷售均價提升，實現逆市破局。
年內，美的置業長三角區域實現合約銷售金額587.1億元，同比增長61.7%，珠三角區域實現合約銷售金額227.2億元，同比增長21.5%，兩大核心區域合約銷售金額佔集團整體銷售金額提升至64.5%。此外，11大區域中6個全年合約銷售額超過100億元，合約銷售超過40億元的城市共10個，在多年深耕的邯鄲、徐州、佛山等地，業績均躋身市場前列。區域深耕的價值與成效進一步顯現。
土地儲備方面，期內不斷向中心城市和核心一二線城市靠攏。截至2020年12月31日，土儲總建築面積達到5398萬平方米，涉及63個城市的321個物業開發項目，分佈在珠三角、長三角、長江中游經濟區、華北地區和西南經濟區五大地區。年內進一步聚焦長三角和大灣區，及核心都市圈和城市，新增土儲面積944萬平方米，新進城市有溫州、洛陽、紹興和珠海。
在經營層面上，美的置業通過綜合舉措，不斷提升經營效率。如重塑集團做精、區域做專、城市做強的三級管理經營定位，集團做好資源管控與服務支持，區域轉型爲中颱樞紐港，將城市打造成強發動機，成爲生產和利潤中心。通過全面數字化提升運營力，2020年數字化運營系統上線超過40個、模塊超過800個，伴隨着數字化系統的全面深度打通，組織管理提效50%。
爲應對房地產越來越強的服務屬性，美的置業以客戶爲核心，產品力和服務力再升級。關注經營目標，升級並全面推廣四大標準產品系，5M智慧健康社區價值體系升級，AI社區大腦、AI家庭大腦、維G健康社區創新落地，夯實行業領先優勢。另外成立首個全國客服中心，統一客服、物業、智能化服務等大服務平臺，貫穿客戶全週期服務，以服務產品化思維實現閉環式管理。
銷售收入逆市高增，淨負債率四連降
2020年全年，美的置業銷售面積和銷售收入逆市增長，分業務看，物業開發及銷售確認收入約515億元，同比增長27.4%，主要是因爲確認銷售面積607.6萬平方米，同比增長33.2%。物業管理服務收入約7.8億元，同比增長59.9%，是因爲合約管理建築面積增加所致。毛利潤116.6億元，由於疫情使得毛利有一定承壓，但是由於集團提升管理效率，營銷開支、行政開支減少，使得期內淨利潤43.3億元，同比微增0.5%。核心淨利潤約48.05億元，同比增加15.0%。
智通財經APP認爲，由於疫情影響，對於房地產銷售端而言產生短期影響，但是成本端較爲穩定，導致利潤空間短期承壓。隨着復工復產進行，短期壓制因素將會釋放。但是集團對於費用管理能力的提升可以延續下去，長期來看，對於公司的淨利潤增長將產生顯著促進效果。
現金流方面，截至2020年12月31日，集團總現金及銀行存款達到268億元，與上一年持平，其中現金及現金等價物月186億元，且集團尚未動用的銀行授信額度達到877億元，防禦財務系統風險能力較強。期末總借款586億元，其中銀行借款426億元，債券160億元，截至期末公司淨負債率79%，比上一年期末降低10個百分點。
憑藉集團穩定的AAA信用評級，長期以來不僅取得較高的授信額度，而且借貸利率也比較低。年內，集團借款總額加權平均實際利率進一步降低爲5.33%，其中新增借款加權平均實際利率爲4.91%，低成本融資優勢進一步凸顯。
另外值得一提的是，該淨負債率水平在同行業中並不算高，且集團還在通過各種措施進行降槓桿，優化債務結構。一方面通過加快銷售回款，提升造血能力，實現淨負債率連續四年下降。另外通過新增長期借款歸還存量短期借款，期末集團銀行借款和債務融資佔比83%，一年內到期的有息負債佔比21%，進一步紓解短期債務壓力。
展望2021年，政策基本面依然是穩字當頭，繼續堅持“房住不炒，因城施策”的政策主基調。財報顯示，美的置業也將順勢而爲，關注經營質量、產品質量、財務質量等核心競爭力，繼續構建住宅開發、大服務、產業發展和商業運營四大戰略航道。
住宅開發方面，提高城市產能，構建“根據地+衛星城”佈局模式，繼續圍繞大灣區、長三角等價值高低及產業腹地，做實城市深耕;大服務方面堅定執行“1+N”戰略，夯實服務力這一基本盤提升服務品質，同時圍繞延伸服務鏈條和擴大服務邊界進行拓展;商業運營方面堅持“城市綜合體+鄰里中心”雙軌並行發展戰略，產業方面成立數字科技公司，積極培育“第二跑道”，以科技創新加持產業鏈垂直整合。
縱觀美的置業發展歷程，僅用4年便實現了百億規模到千億規模的跨越，如今進入向兩千億規模進發的新階段。在經歷了2020年的歷練之後，營收增速、營收質量和財務結構更加均衡穩健，未來的表現更加值得期待。