自復工復產開始，內房銷售就一直復甦力度不俗，但眾多房企股價卻始終不見起色，低估值高股息狀態一直持續。直至 6月銷售數據出爐，首100強內房企業銷售金額達14517.2億元（人民幣・下同），按月反彈 33%，按年亦錄得 13.8%增長，勝過市場預期，令一眾內房股價終於彈起來。
由於股價蟄伏已久，相信內房還處於估值收復的起點，而筆者認為業內旭輝（SEHK：884）可看高一線。
1. 財務穩健，融資優勢勝同業 內地有「房住不炒」政策，加上疫情打擊經濟，內地房價預料短期內不會有顯著升勢。在此情況下，擁有較低資金成本的房企，才能保持往日節奏發展，深耕市場土儲的同時維持不亞於同業的利潤水平，同時應對行業低迷下潛在的市場波動。而旭輝近日的表現就反映出這方面的實力。
旭輝 2019年淨負債率為 78.9%，同比下降 2.6個百分點，明顯優於同規模房企。其實早在 2012年開始，旭輝融資成本已經呈下行趨勢，直至 2019年加權融資成本為6.0%，在民營房企中屬偏低。
今年以來內地融資環境相對寬鬆，旭輝於 5月27日發行 3＋2年期公司債，利率最低達到 3.8%，是近年發債利率的新低。而且近期旭輝完成與旗下物管企業永升生活服務（SEHK：1995）的併表，經常性收入可望提升，進而提升集團評級指標，綜合融資成本有望進一步優化。
2. 併表永升，產業協同效應更大 旭輝併表永升有財務上的效益，但這應該並非關鍵之處，更重要的是加強開發產業及物管產業間的協同。
普遍而言，物管企業缺乏足夠財力去全面承擔房修和運維的責任，而「房住不炒」政策加上疫情衝擊令消費者更重視房屋品質，包括小區環境，安全可靠的樓宇設施和社區多元化服務。行業重心向「質」傾斜，那麼行業營運發展邏輯就在於：企業妥善履行房修責任，超越法律要求限度照顧業主房客，形造優越品牌口碑，從而提高產品溢價。所以開發和物管環環相扣，物管亦有依靠開發企業資本實力的需要。
加上內地有改造老舊小區的發展趨勢。旭輝亦因而不斷投入資金改造存量小區，並於近期推出點亮行動，即對存量小區社區大門、主要道路、樓宇大堂、車庫等出資更新，提升小區居住品質，後再由物管提供長線服務，追蹤解決客戶痛點。這模式在現時內地發展趨勢中有突圍而出的展望。
3. 核心城市優質土儲，疫情過後市場集中度提升 旭輝長期堅守「深耕一二線城市」的核心戰略，2012至2019年合同銷售金額複合增速 CAGR達 54.5%，銷售面積 CAGR亦達 42.2%，增長速度顯著。截至2020年2月末公司土儲中一二線及準二線佔比高達 87%。加上集團從長三角起步，去年有近半合約銷售來自長三角地區。內地近期有刺激內需經濟的必要，大灣區及長三角地區預料是重點所在，相信旭輝能在過程中充分受惠。
同時，疫情導致的行業低迷，預料有汰弱留強之效，能提高旭輝等強企的市場份額，配合上述的資本優勢，集團在長三角進一步布局值得期待。
旭輝，現價可買入嗎？
| 現價市盈率（倍） | 預測市盈率（倍） | 股息收益率（%） | 股東權益回報率（%） |
| 7.7 | 5.52 | 5.4 | 21.3 |
延伸閱讀
- 中海外15年來首度回購 是股價見底還是見頂訊號？
- 永升生活配股後 投資價值不跌反升的原因
- 旭輝控股：微型配股的意義
The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2020
