地產換擋週期，與房地產高度關聯的物業管理行業在近幾年裏也面對着規模增長趨緩、盈利壓力增加等現實困境。
關於此，最直觀的例子自然便是上市物企的業績報告。通覽重點企業的2023年報成績單，部分關聯方出現信用風險的物業公司業績壓力依然高企；而一些關聯方經營穩健，抑或地產關聯業務佔比較小的物業公司，業績則呈現出較強的發展韌性。
據智通財經APP觀察，2023年港股物業企業業績進一步分化。重點物企中，建發物業（02156）去年的營收、歸母淨利潤增速分別達到了55.8%和89%，另外像萬物雲（02602）、保利物業（06049）、中海物業（02669）等亦均實現營利雙位數增長；但與此同時，身處行業調整期，部分物企的規模卻仍在持續萎縮，盈利壓力也未見完全釋放，對於這類公司而言“黎明前的黑暗”似乎比預想中持續時間更久……
行業調整期分化仍是關鍵詞
回溯我國物業行業發展的歷史進程，快速壯大的物業公司可以說是過去二十年房地產行業蓬勃發展的伴生產物。不過正所謂盈虧同源，由於頭部公司幾乎都擁有一個強關聯的地產開發商，這就註定了當房地產行業進入調整期後，與地產關聯方有着千絲萬縷聯繫的物企也會受到或多或少的影響。
過去幾年裏，房地產開發商普遍出現銷售數據的大幅下滑，根據克而瑞數據，2022年和2023年TOP 100房企的銷售金額同比分別下滑42%和18%。受此影響，物業企業的管理規模擴張速度持續放緩。根據平安證券的研報，2023年10家主流物企整體在管面積升至27.2億平米，同比增長20.9%，增速較2022年回落8.5個百分點。
另外，值得關注的是，樣本物企裏在管面積中第三方佔比、非住宅佔比持續提升，這表明相關物企正嘗試降低對關聯房企的依賴度。數據顯示，2023年9家主流物企第三方在管面積佔比同比提升1.6個百分點至61.1%，非住宅在管面積佔比同比提升2.5個百分點至40.6%。
行業步入低速增長時代，上市物企的業績出現兩極分化現象也就在情理之中了。2023年，關聯房企風險可控的央國企物業企業普遍取得了穩中有進的業績表現。比如，保利物業的收入增加了10%至151億元，歸母淨利潤增加了24%至13.8億元，核心財務數據呈穩健增長態勢。其餘又如中海物業等物企亦實現了營收和歸母淨利潤的雙位數增長。
作爲對比，部分房企關聯方經營壓力較大的物企則在過去這一年裏繼續面臨着考驗。以融創服務（01516）爲例，23年該公司的收入爲70.1億元，同比下滑了1.6%；歸母淨利潤則爲-4.4億元，儘管同比口徑下有所減虧，但依然深陷虧損泥淖。金科服務（09666）亦存在相似問題，去年該公司的收入、歸母淨利潤分別爲49.8億元、-9.5億元，收入增長停滯的同時還得繼續面對着鉅虧的困擾。而像雅生活服務（03319）、永升服務（01995）等物企雖然營收仍有小幅增長，但同期歸母淨利潤則均有較大幅度的減少。
綜合各家物企的財報看，2023年物業行業另一個突出的特徵在於行業正在迴歸到現金流業務的本質。一個例證是，23年物業公司的經營性現金流普遍出現好轉，扭轉了2021-2022年逐年下滑的趨勢。另從淨現比指標看，也有越來越多的物企實現了1倍以上的覆蓋。
經營轉向價值等待重估？
在過去的地產上行週期裏，開發商狂飆突進、遍地開花的發展態勢也“感染”了一衆物業企業，物業行業裏同樣適用“規模即正義”這一鐵律。然而，時過境遷，隨着近幾年地產行業深度調整，各家物業企業也開始思考後地產時代的出路。
結合頭部公司的動態來看，近年來物企併購浪潮已有退潮跡象，而與之對應的物業企業們則轉而把更多精力放在第三方拓展上。以行業頭部玩家保利物業爲例，2023年該公司新拓展第三方項目單年合同金額達到29.7億元；截至當年底，保利物業來自第三方項目的合同管理面積約爲5.8億平方米，較上年同期的合同管理面積增長約1.22億平方米，佔總合同管理面積比重達到62.9%。
與此同時，在傳統的“四保”服務（即保安、保潔、保綠、保修）基礎之上，物企們也開始探索各類增值服務，以此來爲自身注入新的增長動能。據瞭解，目前物企的增值服務已從早期的社區租賃、購物協助，發展到如今的社區生活服務（社區零售、家政服務、社區養老等）、資產管理服務（房屋經紀、停車服務、美居服務等）、社區空間運營服務以及其他衍生服務。
經營層面各顯神通的同時，另一個值得投資者關注的現象是衆多物業公司都提高了2023年的分紅率。根據東吳證券的研報，該機構選取的樣本公司大多在23年大幅提升了分紅率，其中多隻個股股息率超過6%，顯然已符合高股息標的的特徵。
站在當前時間節點，資本市場在經歷大波動過後，投資者偏好已開始向高勝率的板塊傾斜，今年以來市場風格明顯轉向青睞紅利資產。而隨着頭部物企有意識地提高分紅率，高分紅特徵或將幫助優質物企吸引到更多投資者的目光。
總而言之，現階段重歸現金奶牛邏輯的優質物業公司或許可以憑藉穩健經營和高分紅重新俘獲基本面投資者的青睞；而對於風險偏好更高的投資者而言，那些在第三方外拓和培育增值業務方面持續取得進展的物企或也已具備較高的關注價值。隨着股價階段性消化完悲觀預期，物企的未來或許已無需過多悲觀。