智通財經APP獲悉，中指研究院發布的數據顯示，2023年1-8月，TOP100房企銷售總額爲43656.1億元，同比下降8.6%，降幅相比上月擴大4個百分點。其中TOP100房企8月單月銷售額同比下降39.2%，環比下降8.9%。銷售額超千億房企12家，較去年同期增加2家，百億房企90家，較去年同期減少6家。TOP100房企權益銷售額爲30091.9億元，權益銷售面積爲17795.1萬平方米。
整體來看，進入叁季度後，房地産市場持續低迷，同時居民收入及就業預期無明顯改善，房地産市場調整壓力加大。近期隨着政策利好落地，購房者觀望情緒有望得到改善，市場預期或將修複，若北京、上海落地執行相關政策，將明顯帶動市場銷售回暖，也有利于全國房地産市場修複。短期來看，核心一二線城市政策優化後，市場活躍度將提升，“金九銀十”行情可期。另外，近期多家銀行陸續表態，預計存量房貸利率下調或臨近落地，存量房貸利率的下調有助于居民消費潛力釋放。
圖：2021年至2023年1-8月TOP100房企銷售額均值及增速情況
數據來源：中指數據CREIS
2023年1-8月，各陣營房企銷售額均有所下降。其中，TOP10房企銷售額均值爲1881.9億元，較上年下降4.5%；TOP11-30房企銷售額均值爲591.5億元，較上年下降8.7%；TOP31-50房企銷售均值爲292.9億元，較上年下降13.8%；TOP51-100房企銷售額均值爲143.0億元，同比下降15.9%。
圖：2023年1-8月各陣營銷售額增長情況
數據來源：中指數據CREIS
數量：百億以上陣營企業數量減少
圖：2021年至2023年1-8月千億、百億房企數量
數據來源：中指數據CREIS
2023年1-8月，百億以上陣營企業數量減少。具體來看，千億以上陣營12家，較去年同期增加2家，銷售額均值1743.9億元。第二陣營（500-1000億）企業7家，較去年同期減少7家，銷售額均值704.3億元。第叁陣營（300-500億）企業19家，較去年同期減少5家，銷售額均值397.8億元。第四陣營（100-300億）企業爲52家，較去年同期增加4家，銷售額均值179.0億元。
表：2023年1-8月TOP100房企各陣營數量及銷售額均值情況
數據來源：中指數據CREIS
中報業績：上市房企盈利性持續走弱，淨利潤下滑顯著
截至2023年8月30日，已有97家A+H股房企發布2023年半年報或中期業績公告。根據中指研究院監測數據顯示，97家A+H股房企營業收入均值同比下降1.3%，淨利潤均值扭虧爲盈，其主要受恒大虧損額減少影響，剔除恒大後的營業收入均值爲119.9億元，同比下降4.8%，淨利潤均值爲7.2億元，同比下降19.3%。其中，50家企業營收同比下降，68家企業淨利潤同比下降，行業整體盈利性持續走弱。
圖：2022年上半年、2023年上半年房企營收和淨利潤均值變化情況
數據來源：中指數據CREIS
展望：廣深政策相繼落地，後續城市政策出台落地節奏或進一步加速，若北上跟進執行，或對市場預期修複起到積極帶動效果
政策方面，8月，監管部門持續釋放積極信號，並落地具體舉措，爲市場注入信心。月初央行明確“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”；8月25日，住建部、央行、金融監管總局下發《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標准的通知》，將首套住房“認房不認貸”納入“一城一策”工具箱；同日，財政部、稅務總局、住建部聯合下發通知，延長換房個稅退稅優惠期限至2025年末；8月27日，證監會發文指出“房地産上市公司再融資不受破發、破淨和虧損限制”，給予房企更大資金支持。
監管部門出台政策後，地方政策落地節奏加快，8月30日，廣州、深圳相繼落地“認房不認貸”，明顯提振市場信心，31日，武漢、中山等城市也推出“認房不認貸”政策，預計後續二叁線城市跟進節奏將明顯提速，短期北京、上海優化政策的預期也進一步增強。
市場方面，8月，購房者觀望情緒較重，重點城市房地産市場銷售持續走弱，市場活躍度進一步下降。據初步統計，8月，重點100城新房成交面積環比下降約7%，同比降幅約叁成。2023年1-8月，重點100城商品住宅銷售面積同比增幅進一步收窄，與上年同期基本持平。供給端來看，本月企業推盤意願小幅回升，根據中指數據，重點50城批准上市面積環比增長約18%，但同比降幅仍約兩成。
分城市來看，多數城市居民購房意願偏弱，僅少數城市市場在低基數下環、同比出現增長，但整體成交規模仍處2016年以來低位：
長叁角、珠叁角城市新房銷售表現整體延續疲弱態勢，多數城市8月銷售面積環比下降，上海、廣州、深圳3個一線城市在7月末地方住建部門發聲後，市場觀望情緒加重，8月銷售面積環比均降，而蘇州、合肥、肇慶等個別城市受部分項目集中網簽備案帶動及較低基數影響，銷售面積環比出現增長。
京津冀、山東地區、中西部地區市場低溫運行，其中北京新房銷售環比降幅較大，絕對規模處在今年以來低位，二手房成交量連續2個月在1萬套左右，新房、二手房銷售規模均降至2月以來低位，市場觀望情緒重；青島受低基數影響，疊加部分項目集中網簽備案，銷售面積環比增長近30%，但絕對規模與去年同期仍有較大差距，市場活躍度不足；重慶新房銷售面積延續下降趨勢，回落至2022年以來低位，市場情緒低迷，調整壓力較大。